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淺析新時代房地產企業的成本管控


吳瓊/低碳世界/20180930


   摘要:隨著社會主義市場經濟逐漸趨向于新常態化發展, 為房地產行業實現自身經濟利益最大化的發展戰略注入了新鮮的活力。本文就基于以上因素, 就現階段房地產企業成本的組成進行相關概述, 并以此提出有效控制房地產企業成本的幾點措施, 旨在從根本上發揮出成本控制工作的重要意義, 并切實提升房地產企業在發展過程中的經濟效益, 推動企業全面發展的進程, 以供參考。


 

   0 前言

   在房地產企業中, 成本的控制是提升企業自身綜合競爭力的關鍵所在, 因此為進一步完善與優化成本控制機制, 并使其充分發揮出自身的重要價值, 現階段的房地產企業管理者就應在原有基礎上認清社會市場經濟格局的轉變對自身造成的影響, 從根本上加強企業發展過程中成本控制監督工作, 以及時發現原有成本控制工作中存在的問題, 并據此制定出有針對性的改革措施, 為進一步促進企業的平穩發展奠定堅實的基礎。

   1 新時期房地產企業成本管控的重要意義

新時期下成本控制對于房地產企業實現自身又好又快的發展目標具有重要的促進意義。具體而言, 其能夠更好的為房地產企業所接手的項目作出完善的預估及評測, 并直接降低房地產企業項目開發時的成本;同時良好的成本管控工作也可降低投資階段的風險性, 真正意義上的實現房地產企業可持續發展[1]。由此可見, 現階段房地產企業要想從根本上提升自身的綜合實力, 以順應時代的潮流, 奪得房地產市場的先機, 就要從根本上提升對成本管理工作以及對其的控制措施的有效性。

   2 新時期房地產企業成本管控要點

   就目前來看, 由于房地產企業較之其他企業而言具有一定的復雜性, 造成其成本的構成也呈現出多元化的特征, 具體而言, 新時期房地產企業成本管控主要具有以下要點:

   (1) 注重房地產開發成本管控。針對土地租賃等費用進行統一的管理。

   (2) 提升房地產項目前期成本管控力度。主要對項目規劃設計成本、招標成本、評估成本、相關證件辦理成本等進行有效的控制及管理。

   (3) 強化完善房地產項目建設階段成本管控。注重對建筑工程安裝成本、公共設施成本等的管控。其中, 建筑工程安裝成本占據房地產總成本的40%左右, 而公共設施建設成本占據總成本的10~20%之間。由此可看出, 此部分是現階段房地產企業成本控制的關鍵所在。

   (4) 健全房地產項目建設管理成本管控機制。房地產項目建設期間對其整體流程進行管理所消耗的成本進行統一管控。其中, 對于房地產企業而言, 項目建設成本中還包括了工作人員薪資、辦公費等成本。

   (5) 加強房地產利息成本。在房地產項目開發的過程中, 需要使用大量的資金, 因此就需要采用一系列諸如銀行貸款等措施, 維持資金流通的平衡性[2]。而此種銀行貸款的措施往往會帶來大量的利息成本, 故如何有效管控銀行利息成本也已成為現階段房地產企業重要的發展戰略之一。

   (6) 發展房地產稅務成本。在房地產企業實際運營期間, 會涉及到多種稅種, 并此部分成本為在房地產總體成本中占據著重要的地位。現階段房地產企業稅務成本主要包括房地產稅、土地使用稅以及土地增值稅。

   3 新時期房地產企業成本管控具體措施

   3.1 房地產企業項目成本管控

   3.1.1 項目準備階段的控制

   隨著新經濟體制的出現, 在房地產企業項目準備階段成本控制期間, 應注重以下要點: (1) 房地產開發商應就項目類型、規模、技術指標、材料供應情況以及項目場地客觀因素等方面進行細致的考察; (2) 需對現階段消費者實際需求、房地產市場預售期、產品實際利潤等方面進行分析, 并以此為企業后期投資方案的制定提供重要的參考資料[3]; (3) 在房地產項目籌劃過程中, 應基于科學且合理的估算方式, 提升房地產項目實際成本估算結果的準確性; (4) 在對房地產項目進行調查與分析過程中, 結合項目市場特征、財務評價、建設標準以及建設期間潛在的風險因素等方面制定細致項目決策方案, 從根本上提升房地產項目開發期間的經濟效益及社會效益。

   3.1.2 項目建設階段的控制

   在房地產建設階段成本管控的過程中, 相關工作人員也應做好以下工作:

   (1) 強化圖紙及施工組織設計的審核, 并以此發揮出施工組織設計中正確處理工程變更、經濟索賠以及項目成本管控工作的積極作用;

   (2) 加強對工程款支付的管理, 做到及時清算款項, 提升施工單位工作積極性;

   (3) 注重物資采購比價, 始終堅持公平公開原則, 在保證物資質量符合相關設計要求的前提下, 對供應商進行比價[4];

   (4) 結合項目具體情況, 制定出階段性的成本管控標準與責任機制, 并依據對房地產市場總體考察, 制定出材料費用、人力費、施工設備運行及維修費用等控制措施與目標, 最后分配到涉及到施工階段的各個部門負責人手中, 利用此種統一的管理模式, 以達到有效控制項目成本的目的。

   3.1.3 項目結算階段的控制

   在房地產項目結算階段中, 相關工作人員應對項目的總體工程量進行細致的核定, 審查工程變更部分的成本, 做好各個階段的成本管控工作, 強化對項目工程竣工階段的成本審計執行力, 對實際項目成本進行管理及對比分析, 并從中總結經驗、吸取教訓, 提升企業自身在新時期下的項目成本管控水平。

   3.2 房地產企業發展成本管控

   3.2.1 完善成本管控機制

   健全的機制是提升房地產企業成本控制有效性的最優平臺, 因此當前企業管理部門就應結合企業發展的情況, 對原有成本管控機制進行進一步的完善及優化。同時還應就成本制衡機制中現存的問題進行分析, 強化管理部門與各部門多方間的溝通及交流, 找尋到最科學最合理的經濟利益制衡點, 從而有效規避內部出現矛盾等問題[5]。不僅如此, 管理部門還應在原有基礎上健全自身信用監督工作, 依據企業發展規律, 對成本管控機制進行動態的調節。

   3.2.2 強化成本管控執行力

   基于成本分析角度, 強化房地產企業項目開發成本管控執行力, 針對項目建設時期的不同環節制定出相應的風險管理措施, 加強對所簽合同及其他文件中各項條例的管理及監督, 從根本上降低成本管控工作的風險性。同時針對財務部門成本管理工作實際情況進行嚴格的監督, 注重對財務部門強調成本控制的重要性, 明確成本的使用情況, 加強與各部門之間的溝通。

   3.2.3 做好培養工作人員專業技能工作

   優質的人力資源是企業的第一生產力, 故為充分發揮出成本控制工作的積極作用, 現階段房地產企業管理人員也應做好培養工作人員專業技能與職業素養的工作, 深入貫徹落實以人為本的發展原則, 積極引進具有一定成本意識的專業型人才。不僅如此, 企業還可在現階段財務部門工作人員群體中定期開展以房地產市場現狀為切入點的培訓及業績考核等活動, 提升相關工作者對自身崗位重要性的認知, 提升員工主觀能動性的學習及工作意識。

   4 總結

   總而言之, 隨著社會市場經濟整體傾向于新常態化發展, 為進一步提升房地產企業自身綜合競爭力, 在同行業競爭日漸激烈的當前背景下取得領先軍的地位, 現階段的企業管理者就要將企業發展的立足點放在對成本控制措施的進一步完善與優化上, 做好培養財務部門工作人員專業技能與職業素養的工作, 嚴格遵照國家針對房地產企業成本控制工作所頒布的一系列法律法規, 并將成本控制措施的實行上升到一個有法可依、執法必嚴的高度上去。
   參考文獻
   [1]佟風華.房地產開發企業項目管理與成本控制研究[J].中小企業管理與科技 (中旬刊) , 2018 (04) :45~47.
   [2]杜克禹.房地產企業財務成本管理中存在的問題及管控措施[J].中國總會計師, 2018 (02) :120~121.
   [3]蔣穎.房地產企業開發和經營過程稅收籌劃對成本管理的影響[J].財會學習, 2018 (03) :106~107.
   [4]占文玉.關于新時期對房地產企業成本管控的若干探討[J].財經界 (學術版) , 2015 (15) :93+165.
   [5]馬媛.新時期對房地產企業成本管控的若干探討[J].中國總會計師, 2013 (08) :134~135.


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