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日照市物業管理條例


山東省日照市人大常委會


(2017年8月25日日照市第十八屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過 2017年9月30日山東省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批準) 


目 錄 


第一章 總 則 

第二章 前期物業管理 

第三章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會 

第一節 業主大會 

第二節 業主委員會 

第三節 物業管理委員會 

第四章 物業管理服務 

第五章 物業的使用與維護 

第六章 監督管理 

第七章 法律責任 

第八章 附 則 

第一章 總 則 

第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,改善居住環境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《山東省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。 

第二條 本市行政區域內物業的使用、維護、服務及監督管理活動,適用本條例。 

第三條 物業管理應當堅持以人為本、業主自治、政府監管、權責分明、和諧包容的原則。 

第四條 市、縣(區)人民政府負責本轄區內物業管理工作的組織和領導,將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系,促進物業服務行業健康發展。 

具有行政管理職能的市人民政府派出機構,在本轄區內承擔前款規定的縣級人民政府職責。 

第五條 市住房城鄉建設主管部門是本市物業主管部門,負責全市物業管理活動的指導、監督和管理工作。 

縣級人民政府物業主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。 

市、縣(區)人民政府其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內,負責物業管理活動的有關監督管理工作。 

具有行政管理職能的市人民政府派出機構,根據授權負責本轄區內物業管理活動的監督管理,具體工作可以由有關內設機構負責。 

第六條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織、指導和監督本轄區內物業管理活動的相關工作。 

社區居民委員會協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。 

第七條 物業主管部門應當建立物業服務企業信用檔案,對物業服務企業、項目負責人實行信用管理。 

第八條 物業服務行業自律組織應當建立和完善物業服務企業及從業人員自律制度,規范行業行為。 

第九條 鼓勵建設單位、業主大會或者業主委員會、物業服務企業委托物業服務第三方評估機構,開展物業服務標準和質量評估等活動。 

物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。 

第二章 前期物業管理 

第十條 物業管理區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍,綜合考慮建筑物的規模、物業共用設施設備、社區建設等因素劃分。 

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業,其配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域;物業管理區域已經分割成多個自然街區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不同的物業管理區域。 

第十一條 住宅物業建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證確定的紅線圖、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料,向物業所在地縣級人民政府物業主管部門申請劃分物業管理區域。物業主管部門應當自收到申請之日起二十日內會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)進行物業管理區域劃分。 

物業管理區域劃定后,建設單位在銷售商品房時,應當以圖文形式將下列內容向買受人明示,并作為商品房買賣合同的附件: 

(一)物業管理區域的范圍; 

(二)物業共用部位、共用設施設備名稱; 

(三)規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和位置; 

(四)物業服務用房的面積和位置; 

(五)生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設施設備。 

第十二條 物業管理區域劃定后確需調整的,應當形成區域調整方案,明確調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等,并經物業管理區域專有部分占建筑總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。 

第十三條 住宅物業的建設單位應當依法通過招標投標的方式選聘前期物業服務企業;投標人少于三個或者住宅(含同一物業管理區域內非住宅)物業總建筑面積不超過三萬平方米的,經物業所在地縣級人民政府物業主管部門批準,可以采取協議方式選聘物業服務企業。 

縣級人民政府物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當對前期物業服務企業的選聘進行監督。 

第十四條 建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,并報物業所在地縣級人民政府物業主管部門、價格主管部門備案。 

前期物業服務合同中應當載明下列內容: 

(一)物業承接查驗費用承擔; 

(二)物業服務內容、服務標準、收費標準和委托代收費事項; 

(三)分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算; 

(四)分項費用和主要成本變動聯動調整的約定; 

(五)是否委托物業服務第三方評估機構,擬采取的評估標準及方法; 

(六)物業服務用房(含業主委員會辦公用房)面積和位置; 

(七)共用部位、共用設施設備清冊; 

(八)業主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式,以及利用共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算及分配辦法; 

(九)合同解除的條件和違約責任; 

(十)與前期物業管理有關的其他事項。 

前期物業服務合同約定的物業費收費標準應當在政府指導價規定的浮動幅度內,并與物業服務規范規定的服務標準相對應。 

第十五條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約。臨時管理規約應當包含下列內容: 

(一)使用、維護物業共有部分的規則; 

(二)使用物業專有部分的權利和義務; 

(三)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務; 

(四)分擔物業管理區域費用的方式; 

(五)建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務; 

(六)建設單位更換前期物業服務企業的條件; 

(七)消防安全防范義務; 

(八)違反臨時管理規約應當承擔的責任; 

(九)其他有關事項。 

臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。 

臨時管理規約的效力至業主大會通過的管理規約生效時終止。 

建設單位應當將臨時管理規約在銷售場所公示,在物業銷售前向物業買受人明示,并予以說明。物業買受人在購房時應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。 

第十六條 建設單位與物業買受人簽訂商品房買賣合同,應當將已備案的前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備清單及其產權歸屬資料等作為約定的內容。 

建設單位出售物業時,不得向物業買受人承諾減免物業費;已作出物業費減免承諾的,應當向物業服務企業支付相應的物業費。 

第十七條 建設單位無償配置的物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房間,具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件,且設有服務廳、辦公用房、衛生間等,依法屬于全體業主共有,不得擅自改變用途。 

第十八條 新建住宅物業交付使用十五日前,建設單位應當按照前期物業服務合同約定與物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。物業與竣工驗收資料不符的,由建設單位負責整修。 

建設單位應當在縣級人民政府物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督下,按規定向物業服務企業移交物業服務用房和下列資料: 

(一)規劃、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料; 

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料; 

(三)電梯等特種設備和消防設施的設計、制造、安裝合格證、質量證明書、監督檢驗報告等安全技術檔案; 

(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件; 

(五)業主名冊; 

(六)應當移交的其他資料。 

未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單,并書面承諾補交的具體期限,最長不超過十日。 

第十九條 建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。 

建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假,在承接查驗過程中共同侵害業主利益的,應當共同承擔賠償責任。 

第二十條 前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內,持下列資料向物業所在地縣級人民政府物業主管部門備案: 

(一)前期物業服務合同; 

(二)物業承接查驗協議; 

(三)建設單位移交資料清單; 

(四)查驗、交接記錄; 

(五)與承接查驗有關的其他資料。 

物業承接查驗檔案屬于全體業主共有,業主有權免費查詢。業主大會選聘新的物業服務企業的,前期物業服務企業應當自前期物業服務合同終止之日起十日內,向業主委員會移交物業承接查驗檔案。 

第二十一條 物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶,并按照合同約定公布收支情況,每年不得少于一次。 

業主大會或者業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內,物業服務企業應當將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金基本賬戶。 

第二十二條 前期物業管理期間,有下列情形之一的,建設單位應當依法重新選聘物業服務企業: 

(一)物業服務企業提前解除合同的; 

(二)物業服務企業擅自撤離的; 

(三)物業服務企業被吊銷營業執照的; 

(四)法律、法規規定的其他情形。 

建設單位應當自新的物業服務企業確定后十日內,將更換物業服務企業的情況告知物業買受人。 

第二十三條 前期物業管理期間,建設單位已經注銷或者無法履行相關義務,但尚未成立業主大會的,物業服務企業應當于退出物業管理區域六個月前書面告知業主及物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。 

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在物業服務企業退出前,依法組織業主決定管理模式。 

第三章  業主大會、業主委員會和物業管理委員會 

第一節 業主大會 

第二十四條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。 

一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 

第二十五條 符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議: 

(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上; 

(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上; 

(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。 

第二十六條 符合首次業主大會會議召開條件的,建設單位應當將業主入住情況在二十日內報告街道辦事處(鄉鎮人民政府),同時報送下列資料: 

(一)業主名冊; 

(二)物業管理區域證明; 

(三)房屋及建筑面積清冊; 

(四)規劃總平面圖; 

(五)交付使用共用設施設備的備案證明; 

(六)物業服務用房配置資料; 

(七)成立業主大會必需的其他資料。 

十人以上的業主聯名向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開首次業主大會會議書面請求的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令建設單位在十日內報告業主入住情況。符合業主大會會議召開條件的,建設單位應當按照前款規定報送資料。 

建設單位已經注銷的,前期物業服務企業應當報告業主入住情況,并提供有關資料。 

第二十七條 符合首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在接到建設單位報告之日起三十日內組建業主大會籌備組。 

籌備組人數應當為七至十一人的單數,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表一名,社區居民委員會代表一名,建設單位代表一名和業主代表若干名組成。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。業主代表的產生方式由街道辦事處(鄉鎮人民政府)確定,并在物業管理區域內顯著位置公告。 

籌備組應當自成立之日起十日內,將成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。 

前期物業服務企業應當配合籌備組開展工作。 

籌備組正式開展籌備工作前,縣級人民政府物業主管部門應當對籌備組成員進行物業管理培訓。 

第二十八條 籌備組成員應當符合下列條件: 

(一)具有完全民事行為能力; 

(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職; 

(三)無非法收受建設單位、物業服務企業財物的行為; 

(四)無不宜擔任的其他情形。 

籌備組中的業主成員應當同時符合下列條件: 

(一)按時交納物業費、車位租賃費、停車服務費和住宅專項維修資金等; 

(二)無損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業的行為; 

(三)本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區開發建設單位任職。 

第二十九條 首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定。住宅物業首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔,老舊住宅物業首次業主大會會議的籌備經費由縣級人民政府承擔: 

(一)建設單位應當在辦理不動產首次登記前,交納首次業主大會會議籌備經費; 

(二)已辦理首次登記尚未召開首次業主大會會議的,建設單位應當于報送成立業主大會資料時,交納首次業主大會會議籌備經費。 

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當對籌備經費進行監管。首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向出資單位報告。建設單位預交的籌備經費結余部分應當予以退還。 

第三十條 劃定為一個物業管理區域分期開發建設的建設項目,先期開發部分符合業主大會成立條件的,可以成立業主大會、選舉產生業主委員會。 

首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。 

第三十一條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。 

第三十二條 召開業主大會會議,可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。 

采用集體討論形式的,可以由全體業主參加,也可以以幢、單元、樓層為單位,推選業主代表參加。 

業主代表參加業主大會會議三日前,應當書面征求其所代表的業主意見;凡需業主投票表決的,表決票應當經本人簽名,由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表出席業主大會會議不得委托他人。業主代表不能參加業主大會會議的,其所代表的業主應當另行推選。 

采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交全體業主,由業主本人或者其委托的代理人實名簽署意見;無法送達的,應當在物業管理區域內顯著位置公告。需業主投票表決的,表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。 

街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者其委托的社區居民委員會應當對采用書面征求意見形式召開業主大會會議的情況進行指導監督。 

第三十三條 業主拒付物業費、不交存專項維修資金、亂停放車輛以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使作出約定。 

第三十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議的召開時間和臨時會議的召開事由,由業主大會議事規則約定。 

召開業主大會定期會議,應當于會議召開十五日前將會議內容書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會。街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會應當對業主大會會議的召開進行指導,并對業主大會會議表決情況予以監督。 

業主委員會未按照業主大會議事規則要求召開業主大會臨時會議的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期召開;逾期仍未召開的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在十日內組織召開。 

第三十五條 業主大會會議表決采用書面方式實名投票;采用電子信息技術方式實名投票的,應當核實業主身份,確保業主意思表示真實、有效。 

第三十六條 業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公告。 

業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。 

第三十七條 業主大會應當建立規范的財務管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費等的收支管理,應當符合財務管理規定,并定期在物業管理區域內顯著位置公示。 

業主委員會應當妥善保管財務原始憑證、會計賬簿等會計資料。 

第三十八條 物業管理區域內業主人數較多的,可以按照業主大會議事規則的約定,以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成,共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項。 

業主小組作出的決定應當符合管理規約、業主大會議事規則的規定,不得違反業主大會或者業主委員會作出的決定,并在作出決定后七日內告知業主委員會。 

第二節 業主委員會 

第三十九條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主監督。 

業主委員會應當由三至十一人的單數組成,委員只能由業主擔任。 

業主委員會的活動經費及委員報酬,從業主共有部分的收益中提取,或者由全體業主承擔,具體辦法與標準由業主大會決定。 

第四十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持業主大會決議、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和基本情況等資料,向物業所在地縣級人民政府物業主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。 

前款規定的備案事項變更的,業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告備案單位,并在物業管理區域內顯著位置公告。 

第四十一條 業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排。前期物業服務企業應當在首屆業主委員會依法備案之日起五日內,向業主委員會移交辦公用房。 

業主委員會應當持物業主管部門出具的備案證明,依法刻制、使用、管理印章和開設賬戶。業主委員會應當建立工作檔案和印章管理等制度,業主委員會印章應當指定專人保管。 

第四十二條 業主委員會委員有下列行為之一的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)調查核實后,責令其暫停履行職責,并由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,決定終止其委員資格: 

(一)挪用、侵占業主共有財產; 

(二)利用職務之便接受減免物業費、車位租賃費、停車服務費,以及非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的財物; 

(三)打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人; 

(四)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動; 

(五)損害業主共同利益的其他行為。 

業主委員會委員有拒不履行委員職責、違章搭建建筑物和構筑物或者拒付物業費等行為的,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,決定是否終止其委員資格。 

第四十三條 業主大會、業主委員會應當配合社區居民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。 

業主大會、業主委員會作出的決定應當及時告知社區居民委員會。 

第四十四條 業主委員會任期屆滿六十日前,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導、協助成立換屆選舉小組,由換屆選舉小組組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。 

第四十五條 業主委員會委員職務在任期內終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的財物等移交業主委員會。 

業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;逾期未選舉產生新一屆業主委員會的,移交給街道辦事處(鄉鎮人民政府)。 

未在規定期限內移交的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當督促其移交。 

第三節 物業管理委員會 

第四十六條 住宅小區有下列情形之一的,應當成立物業管理委員會,作為臨時機構履行物業管理職能: 

(一)不具備成立業主大會條件的; 

(二)具備成立業主大會條件但未成立,經物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)兩次組織后仍不能成立的; 

(三)未選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)兩次指導后仍不能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的; 

(四)業主委員會不履行職責一年以上,無法正常開展工作,需要調整或者重新選舉業主委員會,經街道辦事處(鄉鎮人民政府)兩次指導后調整未成或者未能選舉產生新一屆業主委員會的。 

第四十七條 物業管理委員會由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立,由業主成員以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、公安派出所、社區居民委員會、建設單位派員組成。 

物業管理委員會由九至十三人的單數組成。其中,業主成員不少于百分之五十,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會的業主成員應當按照本條例首次業主大會籌備組業主成員的條件推薦。 

物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公告。 

第四十八條 物業管理委員會成立之日起十日內,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將成立情況書面告知物業所在地縣級人民政府物業主管部門。 

物業主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。 

第四十九條 物業管理委員會應當依法履行職責,就物業共同管理事項征求全體業主意見,形成業主共同決定。 

符合業主大會成立條件的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時組織召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。物業管理委員會應當自業主委員會依法備案之日起七日內,與業主委員會辦理財物和相關資料移交手續后解散。 

第四章 物業管理服務 

第五十條 鼓勵業主大會采用招標投標方式選聘物業服務企業。業主委員會應當依據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。 

物業服務合同應當載明下列內容: 

(一)物業服務內容、服務標準、收費標準和委托代收費事項; 

(二)分項服務標準(含人員配置)和費用分項測算; 

(三)分項費用和主要成本變動聯動調整的約定; 

(四)物業服務標準的評估標準與方法; 

(五)物業服務用房、專項維修資金的管理與使用; 

(六)利用業主共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算和分配辦法; 

(七)雙方的權利義務; 

(八)違約責任、履約保證措施、合同期限及合同解除的條件; 

(九)與物業服務有關的其他事項。 

物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內,應當將合同副本報物業所在地縣級人民政府物業主管部門備案。 

第五十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供相應服務,并遵守下列規定: 

(一)符合國家、省和本市規定的技術標準、規范; 

(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項; 

(三)定期召開業主懇談會,聽取業主、物業使用人的意見和建議,及時受理業主、物業使用人投訴; 

(四)未經本人同意或者非因法定事由,不得向其他單位和個人透漏業主、物業使用人信息; 

(五)做好物業管理區域內的門衛、巡邏、技防監控、消防控制值守等秩序維護和安全防范工作,并接受公安機關的指導檢查; 

(六)維護管理車輛停放、通行秩序,定期將亂停放車輛號牌及掌握的車輛所有人姓名和聯系方式報告業主委員會; 

(七)配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等專業經營單位進入物業管理區域開展服務,并提供便利; 

(八)制定消防安全制度、滅火和應急疏散預案,開展消防安全宣傳教育和防火檢查,消除火災隱患; 

(九)配合做好社區管理的相關工作。 

第五十二條 經業主或者物業使用人同意,物業服務企業可以有償提供物業服務合同以外的服務,收費標準由雙方約定。 

第五十三條 終止或者解除物業服務合同(含前期物業服務合同),應當依據合同履行告知義務;合同未約定告知期限的,應當提前六十日告知。 

自物業服務合同解除之日起十日內,原物業服務企業應當與業主委員會、新物業服務企業辦理下列交接事宜: 

(一)業主和物業的基礎檔案; 

(二)物業服務中形成的物業服務檔案; 

(三)物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物; 

(四)物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料; 

(五)電梯等特種設備的安全與節能技術檔案; 

(六)消防等專項設施設備技術手冊、維護保養記錄等資料; 

(七)利用共用部位、共用設施設備經營的有關資料,預收、代收和清算欠收的有關費用; 

(八)物業服務期間配置的固定設施設備資料; 

(九)應當移交的其他資料。 

物業服務企業未辦理退出交接手續的,不得撤離物業管理區域,停止物業服務。 

第五十四條 新的物業服務企業應當與原物業服務企業、業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,制作查驗記錄并簽字。 

新的物業服務企業承接物業時,應當與原物業服務企業、業主委員會簽訂物業承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、權利義務、違約責任等事項作出明確約定。 

新的物業服務企業應當在物業承接查驗協議簽訂五日內,報物業所在地縣級人民政府物業主管部門備案。 

第五十五條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新: 

(一)物業服務企業項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務電話; 

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等; 

(三)電梯、消防、燃氣、熱力等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等; 

(四)公共水電費用分攤情況,物業共用部位和共用設施設備經營所得收益及使用情況; 

(五)房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項; 

(六)價格、物業等主管部門監督電話; 

(七)應當公示的其他信息。 

業主、物業使用人對公示內容有異議的,物業服務企業應當予以答復。 

第五十六條 物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意,不得擅自在物業管理區域內進行下列活動: 

(一)改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途; 

(二)設置營業攤點; 

(三)允許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳等; 

(四)收取或者提高占用業主共有道路或者其他場地施劃車位的場地占用費; 

(五)應當由業主大會或者業主委員會決定的其他事項。 

第五十七條 物業服務收費根據物業的種類、特點以及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的,物業服務收費基準價及浮動幅度由價格主管部門會同物業主管部門依法制定。 

第五十八條 物業費可以采取酬金制或者包干制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。 

物業費實行酬金制的,預收的物業服務支出費用屬于代管性質,為所交納的業主所有。除合同約定的物業服務企業收取的酬金外,物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業費實行酬金制的,物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出異議的,物業服務企業應當在七日內書面答復。 

第五十九條 物業服務企業不得以業主拖欠物業費、不配合管理等理由,中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱,以及實施損害業主合法權益的其他行為。 

物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的,業主可以依法申請仲裁或者提起訴訟;物業服務企業不履行仲裁裁決或者生效判決的,由物業主管部門記入物業服務企業信用檔案。 

第六十條 物業服務企業有下列行為之一的,除依法應當承擔相應的法律責任以外,由物業主管部門記入信用檔案: 

(一)在物業服務招標投標活動中提供虛假信息,騙取中標的; 

(二)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域的; 

(三)撤出時未按照規定辦理交接手續,或者未按照規定移交資料的; 

(四)未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務,導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的; 

(五)故意泄露業主、物業使用人信息的; 

(六)對業主、物業使用人進行惡意騷擾,采取暴力行為或者打擊報復的; 

(七)違反法律、法規規定的其他行為。 

第六十一條 物業服務企業應當向縣級人民政府物業主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等資料。 

第六十二條 物業服務項目實行項目負責人責任制。 

物業項目負責人有下列行為之一的,除依法應當承擔相應的法律責任以外,應當錄入物業服務企業信用檔案: 

(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的; 

(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的; 

(三)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的; 

(四)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的; 

(五)因管理失職造成人身傷害、財產損失等重大責任事故的; 

(六)被價格主管部門認定亂收費或者收費不規范,拒不改正的; 

(七)嚴重損害業主利益的其他行為。 

第六十三條 業主自行管理物業管理區域內建筑物及其附屬設施的,應當對下列事項作出決定: 

(一)自行管理的執行機構、管理人; 

(二)自行管理的內容、標準、費用和期限; 

(三)聘請專業經營單位的方案; 

(四)有關自行管理的其他內容。 

第五章 物業的使用與維護 

第六十四條 業主或者物業使用人使用物業,應當按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面,依法處理相鄰關系。 

第六十五條 業主或者物業使用人使用物業,應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定。物業服務企業、業主委員會發現業主或者物業使用人有下列違法行為的,應當及時勸阻、制止,并向縣級人民政府有關行政主管部門報告: 

(一)侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地等違反物業管理法律、法規的行為,向物業主管部門報告; 

(二)損壞或者擅自改變房屋主體結構、承重結構等違反建筑裝飾裝修法律、法規的行為,向建設行政主管部門報告; 

(三)違法搭建建筑物和構筑物等違反規劃法律、法規的行為,向綜合行政執法部門報告; 

(四)隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒物品,擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等違反市容環境衛生法律、法規的行為,向綜合行政執法部門報告; 

(五)損毀樹木、綠地等違反城市綠化法律、法規的行為,向綜合行政執法部門報告; 

(六)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活、制造影響他人的社會生活噪聲等違反治安管理法律、法規的行為,向公安機關報告; 

(七)損壞公共消防設施和器材、占用消防通道等違反消防管理法律、法規的行為,向公安機關消防機構報告; 

(八)違法設立工業企業、手工作坊,排放工業廢水、廢氣、噪聲等違反環境法律、法規的行為,向環境保護主管部門報告; 

(九)其他違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約的行為,依法向有關行政主管部門報告。 

有關行政主管部門在接到物業服務企業、業主委員會的報告后,應當依法對違法行為進行處理。 

第六十六條 業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅(含車庫、儲藏室)改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約以外,應當經有利害關系的業主同意。 

第六十七條 物業管理區域內,規劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定。業主要求承租車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。 

占用業主共有道路或者其他場地用于停放機動車的車位,屬于業主共有,其分配、使用、收費等具體事項由業主大會決定,建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。停車服務費標準由業主大會與物業服務企業協商確定,并接受業主的監督。 

業主共有車庫內的車位租賃價格實行政府指導價。公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務、實施作業時,在物業管理區域內臨時停放,物業服務企業應當提供便利,且不得收取費用。 

物業管理區域內劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道,不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。 

第六十八條 業主長期空置物業的,應當告知物業服務企業,并與物業服務企業就緊急情況處置等事項簽訂協議。 

簽訂物業服務合同時,物業服務企業應當主動向業主提示房屋空置的風險。 

第六十九條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批準的,應當依法辦理批準手續。 

業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協議。協議中應當明確裝修保證金的收取、扣除、退還和保證事項,允許施工的時間,廢棄物的清運方式、臨時存放位置、委托清運費用標準以及違約責任等。住宅裝修保證金每戶不得高于二千元。 

物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人,業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。 

業主、物業使用人拒不辦理登記、批準手續的,物業服務企業可以按照管理規約、臨時管理規約規定禁止裝飾裝修車輛、施工人員進入物業管理區域。 

第七十條 住宅物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位,負責入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新,并承擔相關費用。法律、法規另有規定的,從其規定。 

住宅用水表、電能表、燃氣表、熱能表等計量器具使用期限屆滿的,應當由供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位負責免費換裝經強制檢定合格的計量器具。 

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時,業主應當配合。 

第七十一條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,物業服務企業應當設置相應的警示標志,采取具體防范措施,并立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。 

電梯等特種設備應當在投入使用前或者投入使用后三十日內,向負責特種設備安全監督的管理部門辦理使用登記,取得使用登記證書和登記標志。登記標志應當置于該特種設備的顯著位置。 

電梯等特種設備應當在檢驗合格有效期屆滿前一個月申請定期檢驗,未經定期檢驗或者檢驗不合格的,不得繼續使用。 

第七十二條 在國家規定的保修期限內,物業由建設單位負責維修。保修期限屆滿后,業主對專有部分負責維修、養護;業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備,由物業服務企業按照物業服務合同負責維修、養護,合同約定由業主共同維修的,按照規定使用住宅專項維修資金;未交存住宅專項維修資金的,由相關業主共同承擔。 

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,應當在辦理不動產登記前,按照規定交存住宅專項維修資金。 

第七十三條 物業保修期滿后,住宅共用部位、共用設施設備發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況,需要立即進行維修、更新和改造的,可以按照規定啟動住宅專項維修資金應急維修程序。 

應急維修涉及電梯等特種設備和消防設施的,應當依法取得相應主管部門或者檢驗機構出具的檢驗報告、驗收合格意見書或者其他合格證明。 

第七十四條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業費。業主未按照約定交納物業費的,物業服務企業可以通過在物業管理區域顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。 

第六章 監督管理 

第七十五條 市、縣(區)人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度,定期對物業管理工作進行監督檢查,并納入年度工作目標責任制考核。 

第七十六條 縣級人民政府物業主管部門應當履行下列職責: 

(一)物業服務行業監督檢查,定期開展物業服務質量專項檢查; 

(二)本轄區內物業管理區域劃分、前期物業服務招標投標、業主委員會備案等監督管理工作; 

(三)物業服務企業信用信息征集、核查和監管工作; 

(四)指導、服務街道辦事處(鄉鎮人民政府)調處物業管理矛盾糾紛; 

(五)房屋安全、房屋租賃等監督檢查; 

(六)法律、法規規定的其他職責。 

第七十七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當明確專門機構,履行下列職責: 

(一)組織、指導業主大會成立和業主委員會換屆工作,監督業主委員會依法履行職責; 

(二)組織成立物業管理委員會; 

(三)監督選聘物業服務企業; 

(四)監督物業服務項目的移交、接管; 

(五)糾正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定; 

(六)建立物業管理矛盾投訴調解機制,調解物業管理矛盾糾紛; 

(七)指導社區居民委員會建立物業糾紛調解委員會制度; 

(八)法律、法規規定的其他職責。 

第七十八條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立由業主、業主委員會(物業管理委員會)、物業服務企業、物業主管部門、公安派出所、社區居民委員會、綜合行政執法、專業經營單位等方面代表參加的物業管理聯席會議制度。 

物業管理聯席會議主要協調解決下列問題: 

(一)業主委員會不依法履行職責的問題; 

(二)業主委員會換屆過程中出現的問題; 

(三)履行物業服務合同中出現的重大問題; 

(四)提前終止物業服務合同的問題; 

(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題; 

(六)物業管理與相關專業經營單位協調和配合的問題; 

(七)需要協調解決的其他物業管理事項。 

第七十九條 有關行政主管部門應當按照各自職責,做好物業管理區域內的下列工作: 

(一)規劃主管部門負責建設工程的規劃設計及調整變更的管理,協助開展物業管理區域劃分; 

(二)價格主管部門負責物業服務收費的監督檢查,受理投訴舉報,依法查處物業服務企業違反價格法律、法規的行為; 

(三)質量技術監督部門(市場監督管理部門)負責電梯等特種設備安全監察,規范和監督市場計量行為,依法查處違反特種設備安全管理和計量法律、法規的行為; 

(四)工商行政管理部門(市場監督管理部門)負責工商登記管理,對以住宅為住所(經營場所)的,應當審查有關單位出具的有利害關系的業主同意將住宅改為經營性用房的證明材料,依法查處違反工商登記管理法律、法規的行為; 

(五)民政部門(社區管理部門)負責社區居民委員會指導、監督業主大會、業主委員會開展自治管理的監督。 

第八十條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理協管聯系人制度,將社區、公安、綜合行政執法、環境保護等有關部門、單位指定的物業管理協管人姓名、職責、聯系方式在物業管理區域內顯著位置公示。 

第八十一條 物業主管部門,綜合行政執法、環境保護、公安等行政主管部門,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立信息共享制度,將物業管理區域內與物業管理有關的情況,及時進行通報。 

第七章 法律責任 

第八十二條 違反本條例規定的行為,法律、法規已作出處罰規定的,按照法律、法規的規定執行;法律、法規未作出處罰規定的,按照本條例的規定執行。 

第八十三條 物業服務第三方評估機構違反本條例規定,出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的,由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處一萬元以上三萬元以下罰款;造成當事人損失的,應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。 

第八十四條 建設單位違反本條例規定,未交納首次業主大會會議籌備經費的,由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。 

第八十五條 物業服務企業違反本條例規定,有下列行為之一的,依照下列規定處罰: 

(一)未按照規定辦理物業承接查驗協議備案的,由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處五千元以上一萬元以下罰款; 

(二)物業費實行酬金制,未按照規定公布物業服務資金年度預決算或者季度收支情況的,由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正,處五千元以上一萬元以下罰款; 

(三)中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱的,由縣級人民政府物業主管部門責令限期改正,可以處一萬元以下罰款;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。 

第八十六條 國家機關及其工作人員在物業管理工作中存在玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權行為的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。 




第八章 附 則 

第八十七條 本條例自2018年1月1日起施行。


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