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濟南:小區分期開發致配套不達標,物業費可減免30%以內


孫慧麗/齊魯壹點/20190619


    6月19日,記者從濟南市住房和城鄉建設局了解到,為進一步貫徹實施《山東省物業服務收費管理辦法》,規范物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益,促進經濟社會健康穩定發展,結合《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》(濟發改物價〔2017〕377號)有效期至2019年7月31日的情況,濟南市發展和改革委員會會同市住房和城鄉建設局,起草了《關于進一步貫徹實施<山東省物業服務收費管理辦法>的通知(征求意見稿)》。

    意見中指出,普通住宅在銷售前,建設單位應當擬定物業服務方案,依法選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,確定物業服務等級,并于合同簽訂之日起10日內報送所在區縣發展改革部門和住房城鄉建設部門備案。物業服務企業因政府指導價變動或者因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的,應當嚴格按照《山東省物業服務收費管理辦法》第十二條相關規定執行,并在調整物業公共服務費標準之日起10日內向所在區縣發展改革部門備案。

    因建設單位分期開發、分批交付使用等原因,造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的,屬于普通住宅前期物業的,其物業公共服務費減免比例在約定收費標準的30%以內,由建設單位與物業服務企業協商確定;差額部分由建設單位補償給物業服務企業。

    普通住宅交付后空置6個月以上的,由業主或物業使用人向物業服務企業提前提出,經物業服務企業確認(原則上以水、電、氣使用情況為衡量標準)后,其前期物業公共服務費自空置之日起按照不超過前期物業服務合同約定物業服務收費標準的60%交納。普通住宅物業管理區域前期物業服務過程中,車位超過1個月未停放機動車的,應由車位使用人向物業服務企業提前提出,經物業服務企業確認后,自車位未停放機動車之日起免收停車服務費。

    物業服務企業按照《山東省物業服務收費管理辦法》第三十條第二款相關規定扣除相應的管理費的,按照收益資金的20%扣除。

    普通住宅前期物業公共服務費和機動車停放費等相關基準價格及浮動幅度,按照《關于公布我市普通住宅物業服務等級標準及物業服務收費基準價格的通知》(濟價費字[2012]76號)、《關于公布我市市內各區住宅小區共用車庫內車位租賃費基準價格等有關問題的通知》(濟價費字[2012]77號)的相關規定執行。與《山東省物業服務收費管理辦法》及本通知規定不一致的,以《山東省物業服務收費管理辦法》及本通知規定為準。實行政府指導價的物業服務收費標準,可根據經濟社會發展水平、物業服務標準的調整以及物業服務成本變動等情況適時調整。

    此外,通知規定的政府指導價基準價格及浮動幅度和前期物業公共服務費減免相關規定、公益資金扣除比例,適用范圍為歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區,其他各區縣可參照執行。此次通知由市發展改革委、市住房城鄉建設局按照職責分別負責解釋,自2019年8月1日起執行。

    為更廣泛聽取社會意見,使政策制定的更加科學合理,現全文公布,公開征求意見。市民提出的意見和建議,請于6月25日前通過電子郵件或信函方式反饋。

    電子郵箱:[email protected]

    郵寄地址:濟南市歷下區龍鼎大道1號龍奧大廈C1318房間

    郵編:250099

《關于進一步貫徹實施<山東省物業服務收費管理辦法>的通知(征求意見稿)》起草說明

    一、出臺背景

    (一)進一步貫徹實施《山東省物業服務收費管理辦法》的需要。《山東省物業服務收費管理辦法》(山東省政府2018年第317號令,以下簡稱省《辦法》)自2018年7月1日施行以來,我市發展改革部門會同物業主管部門按照上級部署和 要求,多形式、多渠道宣傳普及省《辦法》,督促各物業服務企業嚴格執行省《辦法》,較好地保障了省《辦法》在我市的貫徹實施。但從貫徹實施省《辦法》的情況看,遇到一些矛盾和問題,需要出臺政策文件予以明確。

    (二)保持我市物業服務收費管理政策銜接的需要。按照濟南市發展和改革委員會、原濟南市住房保障和房產管理局《關于繼續執行<濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法>的通知》(濟發改物價〔2017〕377號)規定,《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》有效期至2019年7月31日。為保持政策銜接,維護物業服務管理行業的穩定,也有必要盡快明確該辦法及其配套政策規定的相關事項。

    二、主要內容

    (一)關于備案管理。按照省《辦法》第十條、第十二條規定,物業服務企業應當將普通住宅前期物業服務合同和普通住宅前期物業公共服務費標準調整事項備案。征求意見稿按照屬地管理的原則明確為各區縣,有利于物業服務企業就近備案,減輕企業負擔,優化經營環境。

    (二)關于減免政策。主要包括三方面的減免政策:

    1、按照省《辦法》第十六條規定,因建設單位分期開發、分批交付使用等原因,造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的,物業公共服務費應當予以減免,差額部分由建設單位補償給物業服務企業。該條還規定,屬于普通住宅前期物業的,其物業公共服務費減免比例由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同物業主管部門確定。鑒于未能達到房屋買賣合同約定標準的情形比較復雜,程度也有差異,統一界定既有困難也不合理,收費的減免比例不宜統一。為此,征求意見稿沿用現行規定精神,將減免比例確定為“在約定收費標準的30%以內”,具體由建設單位與物業服務企業協商確定。

    2、按照省《辦法》第十七條規定,普通住宅交付后空置六個月以上的,其前期物業公共服務費應當減收;辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定,但收取的費用最高不得超過百分之六十。在辦理的程序方面,征求意見稿沿用現行規定精神,規定業主或物業使用人應當向物業服務企業提前提出,經物業服務企業確認;在與辦理程序緊密關聯的空置認定標準方面,借鑒外地經驗和目前物業企業的普遍做法,規定原則上以水、電、氣使用情況為衡量標準;在具體減收比例方面,規定按照不超過約定收費標準的60%交納。為明確減收起止時間,規定自空置之日起予以減收。

    3、省《辦法》第二十三條第三款規定,車位未停放機動車的,免收停車服務費。鑒于停車服務費按月計收,免收停車服務費的政策也應當按月執行,為此,征求意見稿明確規定:“普通住宅物業管理區域前期物業服務過程中,車位超過1個月未停放機動車的,應由車位使用人向物業服務企業提前提出,經物業服務企業確認后,自車位未停放機動車之日起免收停車服務費。”

    上述第2項、第3項涉及的房屋、車位空置的情況,其作為收費減免依據的空置時長是指連續時長,而不是在一個較長時間段內分段加總的時長。否則,既不利于政策執行,也不會造成因空置而物業企業服務總成本減少、進而可減免部分費用的情形。如果物業企業服務總成本不因個別業主或車位使用人的空置出現降低或者有可能降低的空間,所減免部分的費用必然由其他業主或車位使用人分攤,這對全額交費的其他業主或者車位使用人也是不公平的。

    (三)關于收益資金管理費的扣除比例。征求意見稿沿用現行規定 “物業服務企業可按不超過20%的比例提取停車服務費”的精神,借鑒外地經驗,明確規定:“物業服務企業按照《山東省物業服務收費管理辦法》第三十條第二款相關規定扣除相應的管理費的,按照收益資金的20%扣除。”

    (四)關于普通住宅前期物業公共服務費和機動車停放費等相關基準價格及浮動幅度。鑒于現行政策文件有效期屆滿,政策銜接任務十分緊迫,征求意見稿規定相關基準價格及其浮動幅度按照濟價費字[2012]76號、濟價費字[2012]77號文件的相關規定執行,與省《辦法》及新的政策文件規定不一致的以省《辦法》及新的政策文件規定為準。

    本條規定核心在于延續上述兩個文件規定的相關基準價格及浮動幅度,省《辦法》對前期物業公共服務費及其他種類物業服務費和機動車停放費的含義、各類收費管理形式、不同情形下的管理方式和制定程序等問題均作了明確規定,應當以省《辦法》規定為準。此外,省《辦法》廢止了原使用的 “外來車輛”概念,使用了“臨時停放機動車的”這一表述,用語上更加嚴謹。本著收費標準延續和更好保障業主權益的考慮,濟價費字[2012]77號文件中規定的相關收費標準應當自動調整為適用“臨時停放機動車的”情形,不超過2小時應當免費,超過2小時的部分按每小時2元收費,“每天”按照連續停放24小時把握。

    三、其他事項

    (一)關于未沿用“價格主管部門”的問題。鑒于省《辦法》中 “價格主管部門”承擔的職責比較廣泛,目前由多個部門分擔,為避免爭議,征求意見稿未沿用“價格主管部門”的提法,而改用了“發展改革部門”。

    (二)關于其他服務收費。按照省《辦法》第四章規定,其他服務收費實行市場調節價,征求意見稿未再作規定。根據濟價費字[2012]76號文件附件1相關規定,消防設施設備、電梯檢測、垃圾清運、公共水電等項目均已列入服務內容,相應費用理應包括在物業公共服務費用中。此外,按照《濟南市物價局濟南市環衛局關于物業管理小區垃圾中轉代運服務收費標準的通知》(濟價房字[2000]67號)相關規定,實行物業管理的居民小區,辦事處、居委會、環衛所等單位不得向居民收取其他相關費用。

    (三)關于適用范圍。按照《山東省物價局關于明確<山東省定價目錄>有關問題的通知》(魯價綜發[2018]90號)規定,“市轄區人民政府的定價權限,參照《山東省定價目錄》對縣人民政府的有關規定執行;但適合在設區市規劃區范圍內統一執行的政府指導價、政府定價,由設區市人民政府統一制定。”鑒于歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城及高新區等與其他區縣的情況差別較大,征求意見稿明確,所規定的政府指導價及前期物業公共服務費減免規定、公益資金扣除比例,適用于上述六區,其他各區縣可參照執行。

    (四)關于文件解釋。為避免政策文件執行中發生推諉現象,征求意見稿規定,由市發展改革委、市住房城鄉建設局按照職責分別負責解釋。其中,涉及相關收費標準制定方面的事項由市發展改革委解釋,涉及服務項目和內容方面的事項由市住房城鄉建設局負責解釋。

    (五)關于文件有效期。鑒于《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》有效期至2019年7月31日,規定本通知自2019年8月1日起執行。


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