物業管理自考試題

2012-6-12 10:52:00   (瀏覽次數:24496)
           

詞條注釋

物業管理理論練習題一

一、單項選擇題

1、土地使用權出讓合同約定的使用年限避屆滿,續期的到續期屆滿,(  C  )由國家無償收回。

    A、土地收益權    B、土地處分權    C、土地使用權    D、土地所有權

2、房地產開發企業銷售的商品房的質量保修期,從( C )之曰起計算。

    A、工程竣工驗收合格    B、綜合驗收合格

    C、交付    D、購買人取得房屋所有權證

3、房地產具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對一宗具體的房地產,其價格從長遠來看是趨于( B )

    A、上升    B、下降    C、不變    D亦升亦降

4、物業管理人員應具備的職業道德之一是( B )。

    A、儀表端莊,形象良好    B、忠于職守,盡職盡責

    C、體魄健康,胸懷寬廣    D、語文流暢,表達能力強

5、物業管理人員在工作中互相推諉。辦事拖拉,不符合( A )的職業道德要求。

    A、忠于職守,盡職盡責    B、實事求是,辦事公道

    C、謙虛謹慎,文明禮貌    D、儀表端莊,良好形象

6、物業管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都要分秒必爭,盡快干好。這體現了( A )

    A、積極主動,講求時效    B、謙虛謹慎,文明禮貌

    C、刻苦學習,提高素質    D、儀表端莊,良好形象

7、社區公眾是指( C )

    A、組織內部的公眾      B、組織所有的公眾

    C、組織所在地的公眾    D、整個社會的公眾

8、在社交場合,無意與別人的目光相遇時,正確的選擇是( A )

    A、眼神自然對視1-2秒,然后慢慢離開    B、馬上移開目光

    C、眼神始終注視對方    D、無所謂

9、到他人家里做客拜訪,最適宜的時間是在( A )

    A、上午十點或下午四點左右    B、中午十二點,或下午二點左右

    C、晚上十點左右    C、沒有講究

1 0、物業指的是( A )的房地產。

  A、單元性    B、單體性    C、復合性    D、綜合性

11、下列不是物業性質的是( D )。

    A、二元性    B、位置同定性    C、壽命長久性    D、持續增值性

1 2、物業管理企業與業主之間是(  A  )的關系

  A、服務與被服務    B、管理被管理    C、雇傭被雇傭

1 3、(  B  )是物業管理的基礎和本源。

  A、安保服務    B、房屋管理服務    C、共用設備維修服務

1 4、區分所有權人多見于( A  )。

  A、居住物業    B、商業物業    C、工業物D、特種物業

1 5、撤換業主委員會成員,一般應由(  D )做出。

    A、主管部門    B、司法部門    c、業主委員會    D業主人會

16、按照《物業管理條例》規定,業主在首次業主大會會議上的投票權依據(B)確定。

  D、物業建筑面積    B、省、自治區、直轄市制定的具體辦法

  C、物業套數    D、戶數

1 7、建設單位應當在銷售物業之前,制定( D),對有關物業的使用、主、管理,業主的共同利益,業主應履行的義

務,違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

    A、管理契約    B、住戶手冊    C、管理規定    D、業主臨時公約

1 8、業主購房的保修責任應由(A)承擔。

    A、建設單位    B、施工單位    C、物業管理企業    D、銷售單位

19、住宅物業建設單位,應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小

的,經物業所在地房管理部門批準,可以采用(  A)方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

    A、協議    B、批準    C、推薦    D、選派

20、建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含(  C  )約定的內容。

    A、公共維修資金  B、物業裝飾裝修    C、前期物業服務合同  D、公用面積分攤

2 1、前期物業服務合同可以(  A),但是,期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期

物業服務合同終止。

    A、約定期限    B、不定期限    C、定期二年    D、定期三年

22、已竣工但尚未出售物業,物業服務費用由(  D)交納。

    A、投資單位    B、銷售單位    C、物業管理企業    D、建設單位

2 3、物業區域治安日常管理應以(  B  )為主。

    A、公安部門    B、物業管理公司    C、聯防隊    D、門衛

24、物業區域治安管理的自主性與機動靈活性以(  C  )為前提。

    A、公平性    B、客觀性    C、受制性    D、實用性

25、(  D  )的形象從某種意義上代表著物業管理企業的形象。

    A、保安部經理    B、保安領班    C、巡邏員    D、門衛

26、下列不屬于停車場正常組織準備工作的是(  D  )。

    A、使停車場清晰明亮    B、設置清晰標識

    C、配備安全防范設備    D、配備汽車排污檢測設備

2 7、預防火災,就是要消除( D)。

    A、可燃性    B、助然性    C、著火源    D、燃燒產生的條件

28、( D)是物業公司防火第一責任人。

    A、保安領班    B、保安隊長    C、管理處經D、物業公司總經理

29、(  B  )是指提供非人們居住的環境,包括內部居住環境和外部居住環境連個方面。

    A、生產環境    B、居住環境    C、商業環境    D、辦公環境

30、下列不屬于物業環境的硬環境的是(A  )。

    A、鄰里關系    B、房屋建筑    C、附屬設備    D、公共設施和相關場地

3 1、下列不屬于環境管理中對資源利用的措施的是(D  )。

    A、利用工作廢渣做建筑材料;    B、利用固體廢棄物做農業肥料

    C、回收同體廢棄物中的可用資源和能源    D、舊家電的翻新利用

32、下列不是環境污染特點的是(  A  )。

    A、作用時間短    B、影響范圍廣  C、作用時間長  D、污染物的濃度變化性大

3 3、環境衛生管理是維護轄區( C )公共場所、共用部位的清潔衛生。

    A、一定區域    B、部分區域    C、所有    D、不確定區域

34、所有的清潔“開荒”項目中,( C)的清潔“開荒"難度最大。

    A、電梯    B、大堂    C、洗手間    D、辦公室

35、一個居住區的規模是(A)萬戶,人口(    )萬人。

    A、1—1.6  3-5    B 1.2-1.5    3.5-5    C、1.5-1.8  5-6 D、1.5-2  5-7

36、中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》有(B)個服務等級。

A、2    B、3    C、4 D、b

37、按照中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》的三級標準,小區公共場所應每曰清掃(B  )

次。

    A、1    B、2    C、3 D、4

38、為了保證物業檔案資料的完整性,對于新建物業應(  B  )。  

    A、在接管物業時嚴格辦理物業管理檔案資料接管手續。  

    B、在早期介入階段就要做好資料悼念規劃與安排,責成專人負責

    C、從原設計單位、施工單位、建設單位、管理單位、設備、材料供貨單位等處收集、核對、補充完善和各類資料

    D、千方百計得到業主用戶的資料

39、物業中的共用設施和房屋建筑的共用部位的維修養護費用應由共有人按(  B  )分攤。

    A、人口比例    B、各自住房面積比例    C、產權比例    D、購房價格比例

40、房屋維修是物業管理的基礎工作,認真貫徹(  B  )的方針是保持房屋完好的保證。

    A、有償服務    B、以防為主    C、區別對待    D、經濟合理

4 1、房屋維修管理的基本原則是(  D  )。

    A、經濟合理原則    B、區別對待原則    C、有償服務原則    D、服務原則

42、房屋維修日常服務的首要指標是(  D  )。

    A、定額指標    B、經費指標    C、服務指標    D、安全指標

43、房屋維修管理的主要內容不包括(  A  )。

    A、房屋附屬設備的管理    B、房屋的安全與質量管理

    C、房屋維修施二[管D、房屋維修行政、技術管理

44、小修養護部位費用主要通過收取(  B  )籌集,不足部分從物業管理公司多種經營的收入中彌補。

    A、公共性維修費    B、物業管理服務費    C、物業的保修費    D、專項維修資金

45、物業管理企業應按照房屋定內裝飾裝修管理服務協議實行管理,進行(  D  )現場檢查。

    A、定時    B、不定時    C、每時每刻    D、定時或不定時

46、XIA 列發球物業綠化精神功能的是(  D  )。

    A、遮附1、隔聲    B、改善氣候    C、凈化空氣    D、美化環境

4 7、聯合國確定的城市人均綠地指標為(C  )㎡,如此才能達到保證人類身心健康的基本標準。

    月、30-40    B、40-50    C、50-60 D、60-70

48、不可用于水泥地面或墻身清潔開荒的是(  C)。

  A、綠水    B、燒堿    C、鹽酸    D、全能水

49、(  B  )是城市綠化系統中最廣泛、使用率最高的一部分。

    A、公園綠化    B居住區綠化    C、校園綠化    D、道路綠化

50、居住小區中型游園服務半徑不得超過(  C  )米。

    A、500    B、600    C、800 D、i 000

5 1、一般而言,2.5-4.0萬居民要設一個大游同,人均綠地(  D  )平方米。

    A、1 0    B、1 2    C、1 4 D、1 6

52、游園綠化要求綠化種植用地面積不低于綠地剖面積的(  C  )。

    月、50%    B、65%    C、75%D、90%

5 3、物業綠化利用自然坡度排水,其綠化用地坡度應安排在(A)之問。

    A、0.1%-0.3%    B、0.3%一0.5%    C、1%-3 5 D、3%-5%

54、物業綠化養護管理考核中,栽植1年以上的樹木保存率要大于(D  )

    A、90%    B、92%    C、95%D、98%

5 5、下列不屬于綠化養護管理特點的是(B  )。

    A、經常性    B、偶然性    C、針對性    D、動態性

56、物業綠化區域(簡稱轄區)的給水系統(即供水部門物業管理區域供水總表以內)一律由轄區的(  D  )管理。

  A、業主    B、使用人    C、供水部    D、物業管理公司

5 7、用電高峰期或潮濕天氣,(  D)關燈檢查接頭是否有過流放電現象。

    A、每天應不多于兩次    B、每天應不少于兩次

    C、每班應不多于兩次    D、每班應不少于兩次  

58、計劃停電時,物業管理主管理部門至少提前(C  )將停電事宜通知用戶,若不能,最遲應在實施停電前1小時,

將停電通知送達用戶或啟用廣播系統緊急通知用戶。

    A、8 小時    B、1 2小時    C、24 小時    D、48 小時

59、應(  A)巡查安全防范系統運行情況,發現異常立即處理,并做記錄。

  A、每天    B、每周    C、每月    D、每季

60、(  C  )電梯開梯后進行一次電梯全程運行檢查。

  A、每班    B、每周    C、每天    D、每月  7

二、多項選擇題(選擇正確的答案,用鉛筆將答題卡上對應題目的答案涂黑。6 1.80題,每題1分,共20分。)

6 1、需要補地價的情形主要有(ABCD)。

    A、更改原出讓土地使用時規定的用途    B、增加原山讓土地使用權時規定的容積率

    C、轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產    D、出讓的土地使用權期滿后續期

62、忠于職守,盡職盡責是對物業管理人員職業道德的(  BC)

    A、全部要求    B、基本要求    C、首要要求    D、最高要求

63、談話的雙方在交談過程中,應從對方的角度考慮,在確定了主要交談內容后,恰當地先用語言,尊重另一方,避

免使用人們忌諱的交談方式和話題,應注意(  CD  )

    A、重視禮節和習俗    B、使用行話、術語以及方言土語

    C、不涉及疾病,死亡等不愉快的事情    D、不涉及對方反感的話題

64、以下屬于常規公共服務的是(ACD)

    A、房屋管理服務    B、監督業主委員會的工作

    C、共用設施維修服務    D、室外保潔服務

65、物業檔案資料主要包括(AD)

    A、建設單位資料  B、物業資料  C、管理企業資料    D、物業業主和租戶資料

66、下列屬于業主義務的是(ACD  ) 

    A、遵守業主公約    B、監督業主委員會的工作

    C、按時交納物業服務費    D、執行業主大會的決定

67、國家提倡業主通過(ABC)的市場競爭機制選擇物業管理企業。

    A、公開    B、公平    C、公.D、合理

68、國家鼓勵物業管理采用(  AC),依靠科技進步提高管理和服務水平。

    A、新技術    B、新知識    C、新方法    D、新成果

69、撲救火災的基本方法有(ABCD  )。

    A、抑制滅火法    B、窒息滅火法    C、冷卻滅火法    D、隔離滅火法

70、巡邏的方式主要有(BCD)。

    A、員工巡邏和領導巡邏    B、定時、不定時巡邏

    C、著制服巡邏和便衣巡邏    D、晝間巡邏和夜間巡邏

7 1、關于物業的清潔保養,下列比較恰當的說法是(BCD)

    A、沒有什么技術性    B、專業性較強

    C、是物業管理的一項重要內容    D、不僅僅是簡單的清、掃、抹、擦

72、物業清潔保養的檢查有(AB6D  )

A、員工自查    B、領班作業檢查    C、主管巡查    D、部門經理抽查

73、用戶入住階段的物業檔案信息包括(    )    ,

    A、入住通知書、住戶須知    B、業主公約    C、用戶手冊    D、購樓須知

74、下列不屬于施工、竣工及驗收階段信息的是(  BC)。

    A、項目批準文件      B、地質勘察報告

    C、剛戶進戶驗收表    D、工程預決算資料

75、電梯井道內(ABCD)。

    A、無積水、垃圾    B、不得堆放雜物    C、不得敷設水管    D、不得敷設煤氣管

76、用戶有以下(ABC )行為,物業管理公司將按用水量和用水時間迫計消費,并按《業主公約》的約定予以處罰,

造成的損失由行為人賠償。

    A、私自裝表接水    B、私自啟動水表的封印影響準確計量

    C、繞表接水    D、私自啟用水表

77、中央空調系統開機前準備應(ACD)等。

    A、檢查電源電壓是否正常    B、檢查水源是否正常

    C、檢查冷凍水系統          D、檢查冷卻水系統

78、房屋日常維修急修項目包括(  ABC  )

    A、房屋結構性損壞    B、室內線路故障引起停電漏電

    C、水泵水箱及故障和進水表以內管暴烈和水龍頭嚴重漏水    D、屋面滲漏水

79、嚴禁帶電工作,緊急情況帶電作業時,必有在(  ABCD)進行操作。

    A、有監護人      B、有足夠的工作場地

    C、有充足光線    D、帶絕緣手套、穿絕緣鞋

80、發電機運行管理規定,每月空載試運行電機兩次,檢查(ACD)運行情況,并做好試運行記錄。

    A、電池液位    B、發電機    C、接線端子    D、外圍設備

三、判斷題(每小題1分,正確的選A,錯誤的選B,用鉛筆將答題卡上對應題目的答案涂黑。8 1.1 00題,共20分)

8 1、(  A  )建設單位必須首先依法取得國有土地使用權,繳納土地出讓金,才能辦理建設用地規劃和建設工程規劃許可。

82、(  B  )職業道德經常發生變化,缺乏必要的穩定性和連續性。

83、(  A  )職業道德具有強烈的紀律性。

84、(  B  )發展物業管理的主要目的是改善城市環境。

85、(  A  )一個物業管理區域只能成立一個業主人會。

86、(  B  )物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,也可以將該區域內的全部

物業管理一并委托給具有相應資質的物業管理企業。

87、(  A  )業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用,業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服

務費川,從其約定,業主負連帶交納責任。

88、(  B  )潛在危險區域設置危險提示、警告標識可以避免物業管理區域發生危險事故。

89、(  A  )一般的固體、液體及帶電設備等都可用二氧化碳滅火器滅火。

90、(  B  )洗潔精是一種酸性類的清潔劑。

9 1、(  A  )綠化有兩個方面的功能,物質功能和精神功能。

92、(  B  )物業的產權備案是一個物業管理區域的經營管理服務人員為便于實施物業管理服務進行的一項基礎性、

強制性的工作。

93、(  B  )物業管理公司日常服務的房屋小修項目主要是通過走訪查房收集和住戶收集。

94、(  B)大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件,但不需全部拆除的工程為大修工程,大修工程一次費用在該建

筑物同類結構的新建造價的30%以上。

95、(  A  )返工性修繕是指對由于房屋設計或施工方法不當產生質量問題的房屋進行的修繕。維修費用應由設計部

門或施工部門負責或撥專款解決。

96、(  A  )房屋安全管理是指定期和不定期地對房屋的使用情況和完損情況進行安全檢查,評定房屋完損等級,隨

時掌握所管房屋的質量狀況和健在,組織對危險房屋的鑒定,并確定解危方法,預防和消除房屋的安全隱患等一系列

工作的總和。  

97、(  B  )小修養護工人的勞動效率要98%達到或超過人工定額,材料消耗要不超過或低于材料消耗定額,達到小

修養護工程定額的指標,是完成小修養護工作量,搞好日常服務的必要保證。

98、(  A  )關于走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區的住(用)戶要走訪查房50%以上,每季對轄區內住(用)

戶要逐戶走訪查房1遍。

99、( A )外墻每10年應徹底進行1次檢修加固。

1 oo、( B )等價有償原則是房屋維修管理的基本原則。

物業管理理論練習題二

一、單項選擇題

1、房屋維護是物業管理的基礎性工作,認真貫徹(  B  )的方針是保持房屋完好的保證。

    A、有償服務    B、以防為主    C、區別對待    D、經濟合理

2、房地產具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對一宗具體的房地產,共價格從長遠來年是趨于(  B  )。

    A、上升    B、下降    C、不變    D、亦升亦降

3、房屋小個工程的綜合平均費用為所管理房屋現時總造價的(  A  )。

    A、1%以下    B、3%以下    C、5%以一b-D、1 0%以下

4、房屋維修日常服務的首要指標是(D)。

    A、定額指標    B、經費指標    C、服務指標    D、安全指標

5、房屋維修管理的主要內容不包括(  A  )。

    A、房屋附屬設備的管    B、房屋的安全與質量管理

    C、房屋維修施工管理    D、房屋維修行政、技術管理

6、服務指標要求月走訪查房率(  B  )以上。

    A、30%    B、50%    C、60%D,80%

7、經過綜合維修的成片房屋都必須符合(  C  )的標準。

    A、完好房    B、基本完好房    C、基本完好房或完好房    D、一般損壞房以上

8、物業管理區域(簡稱轄區)的給水系統(即供水部f-J r甸物業管理區域供水總表以內)一律由轄區的(  D  )管理。

    A、業主    B、使用人    C、供水部門    D、物業管理公司 

9、收到供水部門的停水或限水通知,應立即報告物業管理公司的主管。除偶發故障臨時通知停水外,一般應至少提前

( C )通知受影響的用戶。

    A、8    B、1 2    C、24 D、48

10、消防泵應( C)進行一次自動和手動操作檢查。

    A、每月    B、每季    C、每半年    D、每年

1 1、清洗水池時,打開池底排空閥(無排空閥,開啟抽水泵),排水至離池底水渠(  C  )。

    A、0.03~0.05m    B、O.1 3一O.1 5 m    C、0.3—0.5 m   D、0.5~1.0 m

1 2、.1:程部門值班人員須(  B  )按照巡回路線檢查地下層水池以及頂層水箱一次,了解某工作狀況,并做好記錄。

    A、每2小時    B、每4小時    C、每8小時   D、每1 2小時

1 3、計劃停電時,物業管理主管部門至少提前( C )將停電事宜通知用戶;若不能最遲應在實施停電前1小時,將

停電通知送達用戶或啟用廣播系統緊急通知用戶。

    A、每8小時    B、每1 2小時    C、每24/小時    D、每48小時

1 4、(  B  )空載試運行發電機兩次,檢查電池液位、接線端子、外圍設備運行情況,并做好試運行記錄。

    A、每周    B、每月    C、每季    D、每年    、

l 5、電梯機房和井道應通風良好,保持室溫在(    )℃范圍內。

    A、1 0-3 5    B、1 0-40    C、5—3 5    D、5-40

1 6、(  C  )電梯開梯后進行一次電梯全程運行檢查。

    A、每班    B、每班    C、每天    D、每月

1 7、中央空調制冷系統各設備應按以下順序開機;冷卻水塔風扇一冷卻水泵開一冷凍水泵開一( A )制冷機開。

    A、延時1 min    B、延時2min    C、延時3 min D、延時5min

l 8、房地產業發展的龍頭是(  D  )。

    A、房地產市場    B、房地產金融    C、房地產經營    D、房地產開發

l 9、我國的房地產開發按城市建設的對象可分為新開發和(  C  )兩種形式。

A、綜合開發    B、房屋開發    C、再開發    D、土地開發

加、城市建設與房地產開發中稅率為零的投資項目是(  A  )。

    A、煤氣管道    B、一般商品房    C、別墅    D、娛樂建筑

2 1、不允許自行出租的土地是以( C)方式獲得的土地。

    A、出讓    B、轉讓    C、劃撥    D、交換

22、用電高峰期或潮濕天氣,(  D  )關燈檢查接頭是否有過流放電現象。

    A、每天應不多于兩次    B、每天應不少于兩次

    C、每班應不多于兩次    D、每班應不少于兩次

23、物業管理人員在工作中互相推諉,辦事拖拉,不符合(  A  )的職業道德要求。

    A、忠于職守,盡職盡責    B、實事求是,辦事公道

    C、謙虛謹慎,文明禮貌    D、遵守紀律,奉公守法

24、社區公眾是指(  C  )

    A、組織內部的公眾      B、組織所有的公眾

    C、組織所在地的公眾    D、整個社會的公眾

25、“命令"屬于( A)。

    A、下行文    B、中行文    C、平行文    D、上行文

26、下列不是物業性質的是(D  )。

    A、二元性    B、位置固定性    C、壽命長久性    D、質疑增值性

27、物業管理企業與業主之間是(  A  )的關系。

    A、服務與被服務    B、管理被管理    C、雇傭被雇傭    D、保沽服務

28、(  B  )是物業管理的基礎和本源。

    A、安保服務    B、房屋管理服務    C、共用設備維修服務    D、保潔服務

29、提供物業項目的市場定位建議屬于物業管理早期介入(C)階段的工作內容。

    A、規劃設計    B、施工建設    C、立項決策    D、接管驗收

3 O、《物業管理條例》第一條規定:為了規范物業管理活動,維護(  D  )的合法權益,改善人民群眾的生活和工作

環境,制定本條例。

    A、業主    B、物業管理企業    C、開發建設單位    D、業主和物業管理企業

3 1、縣級以上地方人民政府(  A)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

    A、房地產行政主管部門    B、工商行政管理部門

    C、小區管理辦公室        D、物業管理協會

32、一個物業管理區域成立(  A)業主大會。

    A、一個    B、二個    C、多個    D、不限

33、業主大會做出決定,必須經與會業主所持投票權(  D  )以上通過。大會作出制定和修改公約,議事規則;選

聘和解聘物業管理企業,專項維修基金使用和續籌方案的決定,必須經管管理區內全體業主所持投票權(    )以

上通過。

    A.1/3;1/2    B、1/2;2/3    C、2/3;1/2 D、1/2;3/4

34、在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相居民委員會依法履行(  D  )職責。

    A、招標管理    B、委托管理    C、統一管理    D、自治管理

3 5、物業管理用房的所剛權依法屬于(  B  ),未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理川房的用途。

    A、使用人    B、業主    C、開發建設單位    D、物業管理企業

3 6、物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由(  D  )。

    A、業主確定    B、物業管理企業確定

    C、政府物價部門確定    D、雙方約定

3 7、物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請(  B  )討論決定同意后,由業主依法辦理有關手

續。

    A、業主    B、業主大會    C、業主委員會    D、物業使用人

3 8、業主需要裝飾裝修房屋的,應當(  A  )物業管理企業。

    A、事先告知    B、同時告知    C、完工告知    D、驗收告知

3 9、業主逾期不交納物業服務費用的,(  B  )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法

院起訴。

    A、業主大會    B、業主委員會    C、居民委員會    D、物業管理企業

40、下列不是業主權力范疇的是(  B  )。  

    A、對物業管理公司的選擇權    B、對物業管理公司的管理權

    C、對物業管理公司的監督權    D、對物業管理公司的解聘權

4 1、業主大會籌備組成員不應包括(  D  )。

    A、業主代表    B、建設單位    C、公有住房出售單位    D、物管企業代表

42、在住宅小區或大廈中,非業主使用人的權利來自于(  B  )。

    A、主管部門授權    B、法律、法規的規定

    C、業主委員會章程    D、業主的默認

43、物業區域治安日常管理應以(  D  )為主。

    A、公安部門    B、物業管理公司    C、聯防隊    D、門衛

44、物業區域治安管理的自主性與機動靈活性以(  C  )為前提。

    A、公平性    B、客觀性    C、受制性    D、實用性

45、(  D  )在治安管理中占有極為行政權的技防地位。

    A、對講機    B、電子防盜門    C、紅外傳感器    D、電視監控系統

46、下列不屬于停車場正常組織準備工作的是(  D  )。

    A、使停車場清晰明亮    B、設置清晰標識

    C、配備安全防范設備    D、配備汽車排污檢測設備

47、貫徹落實消防“誰主管,誰負責’’原則的中心就是(  D  )。

    A、確定防火領導小組組長    B、成立專門負責的消防隊

    C、確定物業公司總經理為第一防火責任人    D、層層落實防火責任制

48、干粉滅火器是以高壓(  B  )為動力的。

    A、氫氣    B、二氧化碳    C、氨氣    D、氮氣

49、一F列不屬于物業環境中的硬環境的是(  A  )

    A、鄰里關系    B、房屋建筑    C、附屬設備    D、公共設施和相關場地

50、下列不屬于環境管理由對資緣利用的措施是(D )

    A、利用工業廢渣做建筑材料              B、利用固體廢棄物做農業肥料

    C、回收固體廢棄物中的可用資源和能源    D、舊家電的翻新利用

5 1、環境污染是指人們在生產、生活活動過程中,由于有害物質進入生態系統的數量超過生態系統本身的(  A  ),

造成環境質量下降或環境狀況惡化。

    A、自凈能力    B、他凈能力    C、氧化能力    D、降解能力

52、環境衛生管理是維護轄區(  C  )公共場所、共用部位的清潔衛生。

    A、一定區域    B、部分區域    C、所有    D、不確定區域

53、(  B  )是最廣泛使用的一種清潔劑。

    A、全能水    B、洗潔精    C、燒堿    D、漂白水

54、所有的清沽“開荒’’項目中,(  C  )的清潔“開荒”難度最大。

    A、電梯    B、大堂    C、洗手間    D、辦公室

注釋人: wjbao    提交時間:2012-9-4 11:42:48

物業管理考題一套

一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中,選出一個正確答案,并將正確答案的序號填在題干的括號內。每小題2分,共30分)

1、 酒店及寫字樓屬于(      )物業。

  A 工業    B 居住    C 商業     D 構筑物

2、物業所有人和使用人自律的保證和實行自治的前提是全體業主建立、遵守(   )。

A.業主大會決定 B.物業管理企業規章制度 C.業主委員會決議 D.《業主公約》

3、在物業管理的基本內容中,必須做好的最基本工作是(   )。

A.常規性公共服務 B.針對性的專項服務 C.委托性的特約服務 D.經營性的有償服務

4、物業管理企業的《臨時資質證書》的有效期為(   )。

A.三個月  B.半年 C.一年  D.兩年

5、業主的決策權是通過什么途徑來實現的?(   )。

A.業主大會  B.業主管理委員會  C.物業管理公司  D.街道居委會

6、資質三級的物業管理企業注冊資本要求達(   )。

A.50萬元以上  B.40萬元以上  C.30萬元以上  D.20萬元以上

7、業主委員是業主大會的(   )。

A、權力機構    B、執行機構    C、經營決策機構  D、仲裁機構

8、經(   )以上的業主提議,業主委員會可組織業主召開大會臨時會議。

A、10%    B、20%     C、30%    D、40

9、(    )不是物業管理應遵循的基本原則: 

A  業主至上   B  統一管理   C  權責分明    D  產權、經營權統一 

10、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是(   )。

A 物業的保值增值  B 物業的出租率  C 資金的良性循環  D 設備的正常使用和保養

11、在新開發物業驗收之前,通常由開發商行使管理權和處置權,自設或委托一家物業管理公司介入前期物業管理工作,并簽訂(   )。

 A 前期協議書  B 前期物業管理服務合同  C 臨時物業委托管理合同   D 永久性協議

12、我國寫字樓按功能可以分為(   )三種類型。

 A 一級、二級、三級  B 甲級、乙級、丙級

C 大型、中型、小型   D 單純型、綜合型、商住型

13、大型停車場、小件批發市場、電子工業供應市場等屬于(   )商業場所。 

 A 敞開型  B 封閉型  C 多用型  D 綜合型

14、市級購物中心的建筑規模一般在(   )。

 A 1~3萬  B 1~5萬  C 1~10萬  D 3~10萬

15、工業區物業管理包括(   )等房屋建筑的管理。

 A 工業廠房 B 生產車間 C 倉庫 D 住宅區

二、多項選擇題(在每小題的備選答案中,選出二個以上正確的答案,并將正確答案的序號分別填在題干的括號內,多選、少選、錯選均不得分。每小題2分,共10分)

1、下列屬于業主委員會的職責的有(        )。

  A.召集和主持業主大會

  B.自行決定選聘或解聘物業管理公司

  C.監督業主公約的遵守和物業管理制度的執行

  D.監督業主大會的工作

  E.聽取業主、使用人的意見和建議

2、在法律允許的范圍內,居民對自己擁有的產權的房屋可以(        )。

  A 出租 B 出售 C 抵押 D 贈與

3、竣工驗收的種類有(     )。

 A、隱蔽工程驗收 B、分期驗收   C、單項工程驗收  D、全部工程驗收

4、商業場所按建筑功能可分為(         )。

  A 敞開型 B 封閉型 C 綜合型 D 商住兩用型

5、從建筑規模上劃分,商業場所可分為(     )  

  A 居住區商場 B 地區購物商場 C 市級購物中心 D 國家級購物中心

三、判斷題(正確的在題后括號內打“√”;錯誤的打“×”.每小題1分,共10分)

1、在物業管理中,物業管理公司始終處于主導地位,是管理的主體。(   )

2、只要是對業主和使用人有利的事,物業管理企業都應該積極去做。(   )

3、業主大會和業主代表大會有權撤銷業主委員會的不正當決定。(   )

4、業主委員會是由物業管理公司聘請產生的。(  )

5、物業管理企業的選聘,由房地產開發企業決定。(  )

6、ISO9000族的核心就是創名牌企業。(   )

7、公共商業場所的良好形象是潛在的資產和潛在的銷售額。(   )

8、工業廠房和倉庫用作生活居住時,須經公安部門批準同意。(   )

9、寫字樓商務中心硬件設備的配備應一步到位,一次性置備齊全。(    )

10、物業管理公司有權清理所管工業區內的違章搭建筑。        (    )

四、簡答題(4,每題5,20).

  1. 物業管理的基本業務主要有哪些?

物業管理的業務可分為三類:① 基本業務類:包括對房屋建筑、機電設備、供電供水、公共設施等進行運行、保養和維護;②專項業務類:包括安全保衛、環境衛生、園林綠化、消防管理、車輛交通等;③ 特色業務類:包括特約服務和便民服務;④經營業務類:房屋中介服務、裝修業務等。

 

  1. 簡述業主在物業管理中的權利與義務。

業主在物業管理活動中的權利和義務業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。

 

3 、簡述竣工驗收與接管驗收的區別。

承接驗收與竣工驗收的區別在于:

(1)驗收的目的不同 承接驗收是在竣工驗收合格的基礎上,以滿足使用功能和物業現狀條件為主要內容的再檢驗,是為了分清管理責任,對即將管理的物業質量和物業現狀進行驗收;竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求,是開發商為了使物業取得進入市場的資格,對物業是否合格進行質量驗收。

(2)驗收條件不同 承接驗收的首要條件是竣工驗收合格,并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用,房屋幢、戶編號已經有關部門確認;竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢,達到規定的質量標準,能滿足使用等。

(3)交接對象不同 承接驗收是由物業服務企業承接開發商或業主委員會移交的物業,竣工驗收是由開發商驗收建筑商移交的物業。竣工驗收合格后,標志著物業可以交付使用,承接驗收一旦完成,則標志著物業正式進入使用階段或新的管理階段。

(4)性質不同 竣工驗收是政府行為,是由政府建設行政主管部門負責,組成綜合驗收小組,對施工質量和建設質量進行全面檢驗和質量評定。承接驗收是企業行為,是物業服務企業代表全體業主根據(前期)物業服務合同,從確保物業日后正常使用和維修的角度出發,對物業委托方的物業進行的質量驗收。

(5)物業服務企業在二者中的職責不同 竣工驗收時,物業服務企業只是參加者,無直接的責任關系;而在承接驗收中,物業服務企業與開發商是直接的責任關系。

 

4、住宅小區物業管理應達到哪些目標?

 

五、案例分析題(每題10分,滿分30分)

  1. 某住宅小區剛剛開始辦理入住手續,物業管理公司經理安排老張負責建立業主檔案,你能告訴他怎樣建立嗎?

 

2、黃先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家。物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:“我們半年都不在家,不應該交物業管理費。”請問:物業管理公司應如何處理。

案例點評:

法院判決,柳先生應交物業費。

第一,所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著。實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持、保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證。

第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量。并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少。
第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司。

第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的。雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果。
 

3、王先生(即業主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒有代其保管物品。剛到該公司的幾位實習生有不同看法:小李認為管理員做得對,因為該大廈管理委托合同沒有代客保管物品的規定;小陳認為管理員做得不對,因為他違反了顧客至上的服務宗旨,沒有想業主之所想,急業主之所急。請問:你有什么看法?


注釋人: wjbao    提交時間:2012-6-26 15:55:58

四川省2011年10月高等教育自學考試

物業管理實務試題

 

一、單項選擇題(本大題共15小題,每小題2分,共30分)

在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。

1.物業管理投標書的基本要素為(   )

A.投標函、投標報價一覽表、投標物業管理企業簡介、評委會名單、投標書附件等

B.投標函、評委會名單、投標物業管理企業簡介、物業管理方案、投標書附件等

C.投標函、投標報價一覽表、評委會名單、物業管理方案、投標書附件等

D.投標函、投標報價一覽表、投標物業管理企業簡介、物業管理方案、投標書附件等

2.物業管理企業在物業承接驗收中處理質量問題的原則有(   )

A.實踐性和經驗性相結合的原則

B.理論性和實踐性相結合的原則

C.原則性和靈活性相結合的原則

D.廣泛性和具體性相結合的原則

3.由業主承諾的,由全體業主共同約定、互相制約、共同遵守的有關物業使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準則的文件是(   )

A.《入伙通知書》

B.《業主公約》

C.《房屋驗收單》

D.《住戶手冊》

4.裝飾人從事住宅室內裝飾裝修活動,未經批準,不得有下列行為(   )

A.拆改室內電氣線路

B.安裝廚衛設施

C.拆改燃氣管道和設施

D.進行室內墻面的油漆粉刷

5.關于在正常使用下,施工單位向建設單位提供的房屋建筑工程的最低保修期限,以下說法正確的為(   )

A.地基基礎和主體結構工程,為2個采暖期、供冷期

B.屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為2年

C.供熱與供冷系統,為設計文件規定的該工程的合理使用年限

D.電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年

6.按照房屋的結構、裝修、設備的完好、損壞程度分類的危險房指的是(   )

A.結構構件完好,裝修和設備完好、齊全完整,管道暢通,現狀良好,使用正常;或雖個別分項有輕微損壞,但一般經過小修就能修復的房屋

B.房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏保養,設備、管理現狀基本良好,能正常使用,經過一般性的維修就能修復的房屋

C.結構一般性損壞,部分構部件有損壞或變形,屋面局部有破損,油漆老化,設備管道不夠暢通,水衛、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺,需要進行中修或局部大修更換部件的房屋

D.承重構件已屬危險構件,結構喪失穩定和承載能力,隨時有倒塌的可能,不能確保住用安全的房屋

7.以下選項中,屬于由物業管理公司承擔修繕責任的是(   )

A.房屋建筑共用部位

B.人為損壞的公共設施

C.物業內自用部位

D.物業內自用設備

8.物業給水系統中,屬于由供水部門負責維護與管理的范圍有(   )

A.高層樓供水泵房總計費水表以外(含計費水表)的管線及設備

B.多層樓層水表井以內(不含水表井)的供水管線及設備

C.多層樓層水表井以外(含水表井)的供水管線及設備

D.高層樓供水泵房(不含計費水表)以內至用戶的管線及設備

9.我國消防管理的原則是(   )

A.預防為主,防消結合                                    B.誰主管,誰負責

C.隱患險于明火,防患重于救災                      D.安全第一,生產第二

10.物業企業籌資管理的目標,應為在滿足物業經營管理所需資金的前提下,以______獲取同樣多(或較多)的資金。(   )

A.較高的籌資成本和較大的籌資風險

B.較高的籌資成本和較小的籌資風險

C.較低的籌資成本和較大的籌資風險

D.較低的籌資成本和較小的籌資風險

11.國家或社會一些大的經濟因素的變化帶來的風險,叫(   )

A.經濟風險                                                      B.技術風險

C.商務風險                                                      D.政治風險

12.保險合同成立時享有收取保險費的權力,并在承保危險事故發生時需依其承保的責任履行賠付義務的是(   )

A.保險人                                                         B.投保人

C.被保險人                                                      D.受益人

13.物業管理公司在物業綜合經營項目選擇的最關鍵的一環是(   )

A.組成項目選擇隊伍                                        B.市場預測

C.進行經濟論證                                               D.協商談判

14.物業公司應收集的物業管理檔案資料中,社區文化娛樂活動資料按專業管理內容分類,應該是(   )

A.基礎管理檔案                                               B.安全管理檔案

C.環境衛生管理檔案                                        D.精神文明建設檔案

15.推行ISO9000重大問題要由______決斷。(   )

A.企業領導                                                      B.工作小組

C.內部審核員                                                  D.管理者代表

二、多項選擇題(本大題共5小題,每小題2分,共10)

在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。

1.以下各項中在物業管理合同中必須明確的是(     )

A.合同當事人雙方的名稱、住所

B.物業管理服務質量

C.委托管理服務的期限

D.物業管理服務費用

E.物業服務項目的基本情況(坐落、建筑面積等)

2.供暖系統管理的原則主要有(     )

A.專業性原則                                                  B.經濟可行性原則

C.集中供暖,保護環境的原則                          D.關聯管理的原則

E.“用戶至上,服務第一”的原則

3.物業環境管理的任務主要是(     )

A.保護和維持物業區域的容貌、防止人為破壞和減緩自然損壞

B.維護正常的生產、生活和辦公秩序

C.保持物業區域內環境的整體形象

D.搞好物業區域的文化娛樂活動

E.保證物業區域內居民的身心健康

4.物業管理財務報告分析的主要方法(     )

A.趨勢分析法                                                  B.現狀分析法

C.潛力分析法                                                  D.比率分析法

E.比較分析法

5.物業綜合經營服務的特點(     )

A.營利性                                                         B.規模性

C.立體化                                                         D.無償性

E.全方位

三、名詞解釋(本大題共5小題,每小題3分,共15分)

1.物業服務合同

2.用戶入伙

3.安保管理

4.物業清潔管理

5.風險

四、簡答題(本大題共4小題,每小題5分,共20分)

1.簡述物管企業用戶關系管理的原則(回答其中五條即可)。

2.請簡述物業管理公司給水系統管理的措施。

3.簡述物業承租方的權利。

4.簡述物業綜合經營服務市場預測的必要性。

五、論述題(本大題10分)

試論述物業管理公司搞好物業環境管理的措施。

六、案例題(本大題15分)

  某物業管理企業去年底拿到了本市物管企業的第一本ISO9000的論證證書,如今半年過去了,員工卻頗有怨言,說企業拼湊出一本質量手冊,只為麻煩員工:有些事情原來程序很簡單,現在審批程序相當復雜。實際操作中,很多質量手冊中規定的程序只是走過場的形式,應付上級機關檢查。結果質量手冊只是寫在紙上,掛在墻上;看似轟轟烈烈,卻未扎扎實實,既無人過問運轉情況,也未總結實施效果。

請就上述現象論述物業管理企業推行ISO9000應注意的問題。


注釋人: lcchuang    提交時間:2012-6-23 17:33:47

《物業管理概論》復習資料

一、 單項選擇題

1.物業管理社會化的必要前提是(   C   )。

A.物業所有權和使用權相分離       B.物業所有權和收益權相分離

C.物業所有權、使用權與經營管理權相分離     D.物業經營管理權和收益權相分離

2. 物業管理的早期介入,應該在(   C  )階段就介入。

A. 房屋銷售  B. 施工  C. 規劃設計  D. 住戶入住階段

3.現代物業服務企業應該是具有獨立法人資格的(  D    )。

A.行政機關    B.事業部門    C.社會團體       D.經濟實體

4. 除首次業主大會外,以后召開的每屆年度大會均由( C  )負責召集、主持。

A 開發企業  B物業公司  C 業主委員會  D政府主管部門

5. 物業所有人,即產權人,系指( D  )人,也稱業主。

A 房屋所有權   B土地所有權     C 房屋使用權       D房屋所有權和土地使用權

6 物業服務企業的資質審批工作應由( B   )負責。

A  工商行政管理部門      B 當地房地產行政主管部門 

C  稅務主管部門          D建設部

7.物業服務企業采用直線職能制組織形式時,就必須設置專門(  D   )。

A職能機構   B直線機構      C縱向機構   D責任機構

8.在物業建成和出售前,應由誰負責首次選聘物業服務公司,并與其簽訂物業管理合同?(  A  )。

A.房地產開發商      B.房地產行政主管     C.業主管理委員會       D.街道辦事處

9.依據目前國家建設部對物業管服務企業的資質等級的劃分,二級物業服務企業的注冊資本應為人民幣(  D )萬元以上。

A 800        B 500        C  50       D 300

10.物業管理收費實行(  D     )。

A政府指導價    B市場調節價    C政府定價   D以上A、B

11. 由業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為準則,對全體業主具有約束力的重要基礎性文件是(   B    )。

 A.物業管理合同     B.管理規約      C.住戶手冊    D.房屋使用管理規定

12.業主自治管理的最高權力機構是(  B    )。

A.物業服務公司     B. 業主大會     C.業主委員會         D.政府行政主管部門

13.計劃生育、婚姻家庭、鄰里關系、安置就業、扶貧幫困、衛生保健、老齡工作等屬于(   C   )。

A.物業管理      B. 工商管理      C. 社區管理     D.治安管理

14. 風險的三個特征是(   B   )。

A.負面性、確定性、可測性            B.負面性、不確定性、可測性

C.負面性、確定性、不可測性          D.負面性、不確定性、不可測性

15.物業服務企業應當(   B   )居委會開展社區管理、社區服務工作。

A.指揮      B.配合         C. 領導     D. 監督

16、《物業管理條例》所稱物業管理,“是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照(   B )約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

A、物業管理合同       B、物業服務合同     C、物業管理公約       D、業主

17、物業管理服務費的收費原則從長遠來看,應是(  B  )

A、按服務產品的供求關系定價    B、按服務質量和當事人協商議定

C、按政府指導價定價             D、按“量出而入”定價

18、依據目前建設部對物業管理企業的資質等級的劃分,物業管理企業分為(  C  )這幾個等級。

A、一、二、三級和臨時資質         B、一、二、三級和高級資質

C、一、二、三級                   D、一、二、三級和頂級資質

19、若有(A  )以上有投票權的業主提議,可召開臨時業主大會。

A、20 %        B、10 %       C、15%        D、5%

5、物業服務公司是實行自主經營、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任的(     C    )。

A、生產性實體     B、事業法人實體    C、企業法人實體     D、行業管理單位

20、按照《物業管理條例》的規定,一個物業管理區域可以成立的業主大會的數量是(    A     )。

A、一個         B、兩個       C、多個      D、由業主自定

21、業主自治管理的最高權力機構是(   D     )

A、物業管理公司     B、政府行政主管部門   C、業主委員會        D、業主大會

22、根據有關規定,物業管理企業一般都應注冊為有限責任公司或(  B   )。

A、公司        B、股份有限公司      C、有限公司        D、合資公司

23、社會化、專業化、市場化的物業管理實施的基本原則是(   B  )。

 A、物業管理企業經營、管理、服務相結合

 B、業主自律自治與物業管理企業統一專業化管理相結合

 C、業主自治與物業管理企業服務相結合

 D、物業管理企業與物業產權人和使用人委托、被委托相結合

24、《物業管理條例》規定,業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,但應當有物業管理區域內持有(  C   )以上投票權的業主參加。

A、1/3         B、1/2         C、2/3         D、3/5

25、注冊資質一級的物業管理企業,具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員要求(   D  )。

A、不少于50人    B、不少于40人   C、不少于30人       D、不少于20人

14、物業所有人,即產權人,系指( D )人,也稱業主。

A、房屋所有權     B、土地所有權   C、房屋使用權      D、房屋所有權和土地使用權

26、《試行辦法》規定:資質三級的物業管理企業可參加(   D   )。

A、本省范圍內任何物業管理項目的投標、議標

B、全國范圍內30萬平方米以下物業管理項目的投標、議標

C、本省(自治區、直轄市)范圍內30萬平方米以下物業管理項目的投標、議標

D、本省(自治區、直轄市)范圍內15萬平方米以下物業管理項目的投標、議標

27.物業管理起源于19世紀60年代的(   C    )

 A.德國         B.美國       C.英國         D.法國

28.物業服務企業的根本任務和基本屬性是(   D    )

 A.維修         B.管理       C.經營       D.服務

29.我國第一部物業管理地方性法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》制訂于(   C )年6月18日。

 A.1989        B.1993        C.1994         D.1995

30.在物業建成和出售前,應由誰負責首次選聘物業服務公司,并與其簽訂物業管理合同?( A )

A.房地產開發商     B.房地產行政主管    C.業主管理委員會         D.街道辦事處

31. 物業管理活動中形成的各類文字材料是(    A      ),是物業管理檔案資料的主要組成部分。

A.檔     B.卡     C.冊         D.單

 

二、多項選擇題

1. 根據使用功能不同,物業可以分為(AB )及其它用途物業。

A. 居住物業  B. 商業物業   C. 旅游物業  D. 工業物業

2.業主大會的決定不得與(ACD  )和政策相抵觸。

A. 憲法      B. 領導的決定 C. 法律      D. 法規

3.物業管理收費應當遵循( AB    )等原則。

A.誰受益誰負擔    B.公開合理      C.與繳費人的承受能力相適應      D.越低越好

4.下列內容中屬于物業特征的是(  ABCD   )。

A.  耐久性     B.增值性       C.權益性       D.多樣性

5.以下屬于業主權利的是( ABCD    )。

A.按照物業服務合同的約定,接受服務   B.監督業主委員會的工作

C.監督專項維修資金的管理和使用       D.參加業主大會會議,行使投票權

1、物業管理的基本特性是(  ABC      )。

A、社會化     B、專業化      C、市場化     D、福利化

2、業主大會會議召開的一般形式是( AC     )。

A、集體討論       B、個別討論   C、書面征求意見     D、口頭征求意見

3、《物業服務收費管理辦法》規定,物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,分別實行( AB   )。

A、政府指導價     B、市場調節價    C、政府定價      D、業主委員會定價

4、《物業管理條例》規定,業主的權利有(  ABC        )等。

A、按照合同的約定接受服務   B、了解和監督物業共用部位的使用情況

C、監督專項維修資金的使用   D、提議制定和修改業主公約

5、物業管理企業設立的程序一般分(  AC   )。

A、資質審批 B、市房地產局批準   C、工商注冊登記     D、稅務登記

2. 物業管理人員不僅要管理物業還要與人打交道,因此必須具有( ABC     )。

A.良好的語言表達能力  B.良好的個人形象   C.良好的心理素質   D.良好的家庭背景

3. 《物業服務收費管理辦法》規定,業主與物業管理企業可以采用( CD   )形式

約定動物業服務費用。

A.約定制   B.委托制  C.酬金制  D.包干制

5. 物業管理檔案資料的管理主要應抓住檔案的(ABCD )等環節。

A.收集         B.整理        C.利用       D.歸檔

三. 判斷題

1.據《物業管理條例》規定從事物業管理的人員應取得職業資格證書。(√  )

2.物業的接管驗收是施工單位向物業服務企業移交物業的過程。( × )

3.街道辦事處有權為轄區內的住宅小區聘用、續聘或解聘物管企業。( ×  )

4.特約服務是應全體業主的特殊需要而開設的。( √ )

5. 通過招投標,物業管理供需主體在平等互利的基礎上建立起一種新型的管理與被管理關系。(  ×    )

6.非業主不得成為業主委員會委員。( √ )

7.物業服務公司對業主的人身安全及室內財產不承擔保險或保管責任。(   √ )

8.管理規約一經生效,對某些條款持異議的人或未簽字的人也必須遵照執行。( √ )

9. 物業管理企業可以將負責物業管理區域內的全部物業管理業務委托給其他專業性服務企業。( ×  )

10.(  ×  )依據目前國家建設部對物業服務企業的資質等級劃分,三級物業服務企業應具有中級以上職稱的管理人員和工程技術人員不少于8人。

11、(×  )業主大會選舉產生業主委員會正、副主任。

12、(× )物業管理的基本內容可分為公共服務、社區服務和特約服務等三大類。

13、( √  )前期管理期間的物業管理,由開發商與其簽訂了物業管理合同的物業公司承擔。

14、(√  )據《物業管理條例》規定從事物業管理的人員應取得職業資格證書。

15、( ×  )首次業主大會應由物業服務企業召集和主持。                  

16、(  × )業委會對物業服務企業的管理工作有意見可隨時解除物業管理委托合同。

17、(√  )當業主不能參加業主大會會議時,可以委托代理人參加。        

18、(  × )街道辦事處有權為轄區內的住宅小區聘用、續聘或解聘物業服務企業。

19、(×  )業主既享有物業服務公司提供服務的權利,也有承擔繳費的義務。

20、(×  )物業服務企業可以將負責物業管理區域內的全部物業管理業務委托給其他專業性服務企業。  

21.據《物業管理條例》規定從事物業管理的人員應取得職業資格證書。(  √  )

22. 訂立物業管理服務合同應遵循《中華人民共和國合同法》所規定的法律規范。( √ )

23. 前期物業管理與物業管理早期介入的內容是一樣的。(  × )

24.特約服務是應全體業主的特殊需要而開設的。( √ )

25. 業主繳納的物業服務費用中,應該包括業主房內設施設備的維修和養護費用。   (  ×   )

26. 住宅小區的房屋共用部位共用設施設備維修基金可以用于小區共用設施設備的日常養護。( ×   )

27. 續聘是業主委員會的權利,物業服務企業沒有權利拒絕聘請。( × )

28. 前期管理期間的物業管理,由開發商與其簽訂了物業管理合同的物業公司承擔。( √ )

29. 物業管理企業可以將負責物業管理區域內的全部物業管理業務委托給其他專業性服務企業。( × )

30.(  ×  )依據目前國家建設部對物業服務企業的資質等級劃分,三級物業服務企業應具有中級以上職稱的管理人員和工程技術人員不少于8人。

 

四. 名詞解釋

1 物業管理:是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2業主大會:是由同一個物業管理區域內全體業主組成的,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治管理組織。

3社區:就是在一個相應的區域內居住,享受公共服務設施和文化教育、體育、醫療等便利條件的居民共同體,是城市最小的、相對獨立的社會單元。

4物業:是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地 。

5物權:是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。或者說,指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。

6管理規約:是指對全體業主具有約束力,對有關物業的使用,維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反規約應當承擔的責任事項依法做出的約定。《開發建設單位或者業主共同制定的規范區分所有建筑物或者建筑區劃內業主權利、義務、責任的法律文件。廣義管理規約包括臨時管理規約和管理規約。通常將開發建設單位制定的管理規約成為臨時管理規約。首次業主大會制定的業主規約稱為管理規約,即狹義的管理規約。 》

7包干制:是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

五. 簡答題

1住宅小區物業管理的基本內容:

包括對住宅小區居民和住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環境等的管理。  
2物業服務企業機構設置的一般原則:

1、目標原則  2、精干高效原則  3、分工協作原則  4、指揮統一原則
5、有效管理幅度原則  6、責權相結合原則    7、集權與分權原則
8、穩定性與適應性結合原則    9、執行與監督分設原則

3 物業管理費用的構成

(1)物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用;
(3)物業管理區域清潔衛生費用;  (4)物業管理區域綠化養護費用;
(5)物業管理區域秩序護費用;   (6)辦公費用;
(7)物業服務企業固定資產折舊; (8)物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用;  (9)經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

4簡述業主的權利與義務?

1業主的權利:(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;   (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;   (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;   (四)參加業主大會會議,行使投票權;   (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;   (六)監督業主委員會的工作;   (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;   (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;   (九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;   (十)法律、法規規定的其他權利。

業主的義務:(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;   (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;   (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;   (四)按照國家有關規定交納專項維修資金;   (五)按時交納物業服務費用;   (六)法律、法規規定的其他義務。

5物業管理與傳統房地產管理的區別:

  • 管理體制不同管理內容不同  ③所管房屋的產權結構不同。④管理機制不同   

6簡述智能建筑通常包含的三大基本組成要素。

智能建筑在世界各國沒有統一的概念,通常包含三大基本組成要素:即樓宇自動化BAS、通訊自動化CAS、辦公自動化OAS,人們把它們稱為3 A

7 物業管理的內容有哪些?

 物業管理基本內容按服務的性質和提供的方法可分為:常規性的公共服務、針對性的專業服務和委托性的特約服務三類:具體、房屋修繕及其管理、裝修管理等;房屋各類設施的日常運營、保養、維修與更新;環境衛生管理;綠化管理;治安管理;消防管理;車輛道路管理;為業主代繳水電、煤氣費等

8簡述物業服務企業的義務。

①按照物業服務合同的約定,提供相應服務。②接受業主、業主大會和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。③重大的管理措施應當提交業主大會審議決定④接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及物業所在地人民政府的監督指導。

9簡述《物業管理條例》中規定的應由業主共同決定的事項。

(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

  (二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;

  (三)選聘、解聘物業管理企業;

  (四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;

  (五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

  (六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

 

六. 論述題 (8分)

1結合自身體會,舉例論述物業管理工作早期介入的作用。

答:物業管理早期介入是指開發企業邀請從事物業管理企業及有關人員,從物業管理和動作角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見,并制定物業管理方案,以便以后物業管理工作打下良好的基礎。

1從項目設計開始提前介入,參與物業建設項目的優化設計,對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成后的使用和管理問題。2積極參與工程監理工作,從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控,及早發現問題,及早解決問題,避免建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。3提前熟悉所安裝的設備設施,做好財務預算,確保物業管理單位能夠在物業建成后一開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。4早期介入有利于安全防范和人才培訓。(早期介入,充當顧問;中期介入,扮演監理;晚期介入,開始管家。在規劃設計時介入,完善物業的使用和管理功能。在項目建設期介入,強化物業的施工監理。在物業驗收時介入,及時發現問題,分清責任,及時糾正。在業主入伙前提早介入,為業主入伙時和入伙后的各項工作做準備。)

2結合所學知識,論述物業管理與社區管理的區別與聯系。

區別:(1)兩者的管理主體不同   物業主體是物業公司,社區管理的主體一是街道辦領導下的一個行政管理,二是在街道辦領導和引導下的其它單位和團體共同參與的這樣一種管理形式。(2)兩者的管理核心不同  物業公司的核心是以物業,也就是對房屋、設備設施、場地進行維修養護方面的管理。社區管理的核心就有所擴大,他是以人的居住為中心,它包括了物業管理但也不是完全停留在物業管理這一個層面上,還包括那些如計劃生育、婚姻家庭、鄰里關系,還有安置就業等。(3)兩者的管理性質不同    物業管理是有償的,有經營性質的活動,社區管理主要是行政管理,還有互助管理。

聯系:(1)物業管理是社區管理的組成部分,是社區管理的子系統。

      (2)物業管理和社區管理相互影響、相互作用。

物業管理主要體現在物業管理能在精神,道德之外的環境管理來達到一個提升大家的道德方面的一個升華社區管理主要是深入到人們的精神生活,通過物業管理對精神生活的一個創建來達到創建一個文明的社區,也諒是說重于精神文明建設。

 

七.情節題(10分)

1某高檔商品住宅小區環境優美,綠化覆蓋率超過30%,物業服務企業以給業主生活提供方便為由,單方面做出決定,在中心花園草地邊設了幾個售貨亭,出租給小商販經營。請分析:

(1)物業服務企業設置售貨亭的做法是否妥當,為什么?如果不妥,應受到怎樣的處理?

(2)住宅小區內的中心花園草地所有權歸誰?

(3)在草地邊設置售貨亭所得租金收益應如何處理?

  1看在簽訂物業服務合同時沒有規定公共位置是否出租。沒有規定,此做法不妥,物業服務企業應與售貨亭解除合同。

  2住宅小區內的中心花園草地所有權歸該小區的全體業主。

  3在草地邊設置售貨亭所得租金收益用于日常小區的公共維修、管理、養護等方面。

 

2家住某大廈的張女士因不滿物業服務企業的服務質量而拒交物業服務費達半年之久,物業公司在多次催繳不成的情況下就將張女士家的水停了。

1、請分析物業服務企業是否有權停水?為什么?

2、物業服務企業正確的做法是什么?

1、物業內的水、電供應是由相關的供水、供電部門負責的,作為物業管理服務單位的物業管理企業是無權擅自停止對業主日常生活至關重要的水、電供應,否則即是對業主的侵權。物業管理企業往往受有關部門委托代其收取水、電費,但也只是代收費用而已,有關部門并未授權物業管理企業能停止對業主供水、供電。物業管理企業停止對業主供水、供電,沒有任何法定或約定的授權,如果造成業主損失,即構成侵權,應承擔相應責任。

2、物業服務企業應該與業主多溝通,告知業主:他們只是代收而已,但因業主欠繳水電費而被水、電企業罰款,斷水斷電就要另行商議了。

3建筑面積100萬平方米的某住宅小區于2009年10月底建成,在選擇物業管理機構時,開發商沒有進行招投標,而是自己成立了一個物業管理部直接接管了該小區,請分析:

(1)開發商的做法是否合適?為什么?

(2)根據《物業管理條例》的規定,開發商應受到怎樣的處理?

(3)什么情況下可以不采用招投標的方式選聘物業管理公司?

1根據物業管理條例第三條“國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業”和第二十四條“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業”,國家只是提倡建設單位進行招投標,對于住宅小區開發商自己組建物業公司接管小區的做法是不合適的。
2、根據條例第五十七條規定:違反本條例的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
3、根據條例第二十四條規定投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。


注釋人: lcchuang    提交時間:2012-6-23 17:27:18

物業管理法規考試復習資料

一、判斷題

1、與訴訟的兩審終審制度不同,仲裁適用一裁終裁制。(  √  )

2、業主可以委托代理人參加業主大會。(  √   )

3、業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。(  √  )

4、住宅小區內的地下車庫為開發商所有,開發商可自行決定將車位出售給小區業主,也可將其全部出售給鄰近小區的業主。(  ×  )

5、開發商在首次業主大會中可以行使投票權。( √    ) 

6、專項維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。(  √    ) 

7、在租賃期間,租賃房屋被房東出售給第三人,則原租賃合同自動解除。(  ×   ) 

8、物業管理行業協會只是一個民間行業組織,不具備行政管理能力。(  √    ) 

9、業主未按商品房買賣合同的約定付清房款,物業管理公司有權拒絕為業主辦理裝修手續。(  ×   )

10、制定和修改業主公約、業主大會議事規則,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權1/2以上通過。(  × )

11、業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。(  √    )

12、從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得執業資格證書。(   √  )

13、物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,也可以將該區域內的全部物業管理一并委托給具有相應資質的物業管理企業。(    ×   )

二、單項選擇題

1、(  C  )負責三級物業服務企業資質證書的頒發與管理。

A. 國務院建設主管部門                B. 省、自治區人民政府建設主管部門

C. 設區的市人民政府房地產主管部門    D. 縣級房地產行政主管部門

2、業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經(  B )以上的業主提議,業主委員會應當組織召開大會臨時會議。

A. 10%         B. 20%             C. 30%            D. 50%

3、已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業,物業服務費(   D )

A. 可以不交   B. 由業主分攤    C.  由物業企業核銷      D. 由建設單位交納

4、下列不屬于物業服務合同當事人的是(   B )

A. 房地產建設單位   B. 業主委員會    C. 業主大會        D. 物業服務企業

5、二級資質的物業管理企業,具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員要求( C  )

A. 不少于30人   B. 不少于20人     C. 不少于10人       D. 不少于5人

6、在合法轉租中,第三人對租賃物造成損失的,應由(  A  )賠償損失。

A. 第三人       B. 承租人      C.出租人       D.物管公司

7、業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的(  B )時,應當及時續交。

A. 20%      B. 30%        C. 40%      D. 50%

8、屬于民事訴訟的基本構成環節的是(  c   )

A. 協商         B. 民間調解        C. 司法調解          D. 仲裁

9、根據我國《合同法》的規定,租賃期限在(  A )以上的,應當采用書面形式,當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。

A. 六個月      B. 一年      C. 二年        D. 三年

10、選舉或更換業主委員會委員,應經( D  )同意。

A. 專有部位占建筑物總面積2/3以上的業主          B. 占總人數2/3以上的業主      

C. 專有部位占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主   

D. 專有部位占建筑物總面積半數以上且占總人數半數以上的業主

11、前期物業服務合同可以約定期限,但是,期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同(   D )

A、暫停           B、作廢           C、調解             D、終止

12、業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的( D ),建設單位不得擅自處分。

A、所有權         B、使用權         C、處理權           D、所有權或使用權

13、物業管理企業承接物業時,應當對物業( D )進行查驗。

A、技術資料        B、共用部位       C、共用設施設備       D、共用部位、共用設施設備

14、建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的( C )。

A、公共停車場     B、商業服務設施    C、物業管理用房      D、公共場所綠地

15、從事物業管理活動的企業應當具有( D )。

A、獨立核算能力的企業               B、能自負盈虧的企業 

C、獨立承擔民事責任                  D、獨立的法人資格

16、一個物業管理區域由( A )物業管理企業實施物業管理。

A、一個           B、二個           C、多個             D、不限

17、在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書面的(  C  )

A、臨時委托合同                       B、物業管理服務協議

C、前期物業服務合同                 D、臨時性合作協議

18、物業管理企業承接物業時,應當與(  C)辦理物業驗收手續。

A、施工單位       B、開發建設單位   C、業主委員會       D、居民委員會

19、物業管理用房的所有權依法屬于( B)。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

A、使用人         B、業主           C、開發建設單位       D、物業管理企業

20、物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將圖紙,檔案資料交給( C )

A、居民委員會     B、業主大會       C、業主委員會       D、當地房管部門

21、《物業管理條例》第一條規定:為了規范物業管理活動,維護( D )的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。

A、業主  B、物業管理企業    C、開發建設單位   D、業主和物業管理企業

22、條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由( D )按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

A、業主    B、物業管理企業  C、業主和使用人   D、業主和物業管理企業

23、縣級以上地方人民政府( A  )負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

A、房地產行政主管部門              B、工商行政管理部門 

C、小區管理辦公室                  D、物業管理協會

24、業主大會應當( C )物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

A、代表         B、維護      C、代表和維護   D、領導和保護

25、一個物業管理區域成立( A  )業主大會。

A、一個         B、二個        C、多個       D、不限

26、召開業主大會會議,應當于會議召開( C  )以前通知全體業主。

A、7日     B、10日        C、15日          D、20日

29、住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的( D   )。

A、物業管理公司    B、行政主管部門    C、公安派出所    D、居民委員會

30、業主大會做出一般性決定,必須經與會業主所持投票權( B  )以上通過。大會作出制定和修改公約,議事規則:選聘和解聘物業管理企業,專項維修基金使用和續籌方案的決定,必須經管理區內全體業主所持投票權( B  )以上通過。

A、1/3;1/2     B、1/2;2/3       C、2/3;1/2      D、1/2;3/4

三、多項選擇題

1、業主委員會履行下列職責(  ABCDE     )

A. 召集業主大會,報告物業實施情況           B. 選聘、解聘物業管理企業

C. 與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同     D. 監督業主公約的實施

E. 業主大會賦予的其他職責

2、住宅物業的建設單位,在下列(   A C  )情況下,經批準可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業

A.投標人少于3個       B.投標人少于5個      C.住宅規模較小

D.物業建設單位認為沒有必要       E. 業主大會認為沒有必要

3、履行物業服務合同必須要遵循以下哪幾項基本原則(  A B       )

A. 全面履行         B. 實際履行         C. 協助履行

   D. 友好履行         E. 經濟履行

4、(    ABC   )應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

A. 住宅物業的業主   B. 住宅小區內的非住宅物業的業主

C. 與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主

D. 同一開發商開發的與住宅小區鄰近但相互獨立的寫字樓的業主

E. 同一開發商開發的與住宅小區鄰近但相互獨立的商場的業主

5、物業服務費用的收費方式一般有(    A、D   )

A.包干制         B.簽約制          C.明細酬金制

D.酬金制         E. 質價相符制

6、住宅小區中,地上車位 (A  E         )

A. 屬于全體業主所有         B. 屬于開發商所有   

C. 全部收益應歸全體業主,物管公司不能從中收取任何費用   

D. 全部收益應歸開發商,業主、物管公司不能享受任何利益     

E. 物業管理公司能收取必要的管理費用,其余部分歸全體業主

7、下列哪些人可以參加業主大會(     ACE  )

A. 已成年的業主                 B. 未成年的業主     C. 未成年業主的監護人

D. 有空置房的小區開發商         E. 持有業主委托書的受托人

8、租賃權的物權效力表現為:(   ABCE    )

A.在同一物上只能設立一個租賃權           B.買賣不破租賃

C.承租人在同等條件下的優先購買權         D.可以隨意轉租

E.承租人在同等條件下的優先租賃權

9、處理相鄰關系的原則包括:(ABC         )

A. 有利生產         B. 方便生活

C. 團結互助         D. 依法處理          E. 兼顧習慣

10、下列屬于可變更、可撤銷的合同是:(   AB      )

A. 因重大誤解訂立的合同                  B. 顯示公平的合同          

C. 一方以欺詐、脅迫的手段簽訂的合同      D. 乘人之危訂立的合同    

E. 以合法形式掩蓋非法目的的合同 

  11、《物業管理條例》歸納為建立了十項基本制度包括(   ABCD  )

A、招投標制度      B、資質管理制度   C、人員資格制度    D、專項維修資金制度

12、《物業管理條例》明令四項禁止行為(ABCD  )

A、物業管理用房不得擅自改變用途         B、物業區域道路、場地不得占用、挖掘

C、區域內公共建筑和設施不得改變用途   D、不得將該區全部物業管理一并委托他人

13、在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:( ABCD   )

A、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;        B、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

C、物業質量保修文件和物業使用說明文件;    D、物業管理所必需的產權資料。

14、物業服務收費應當遵循(  A   B  )原則

A、合理、公開                            B、收費與服務水平相適應

C、區別不同物業的性質和特點              D、使業主不產生投訴和糾紛

15、業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的( B C )等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

A、先后順序         B、建筑面積       C、住宅套數         D、產權期限

16、業主委員會履行下列職責(  ABCDE     )

A、 召集業主大會,報告物業實施情況        B、 選聘、解聘物業管理企業

C、 與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同  D、 監督業主公約的實施

E、 業主大會賦予的其他職責

四、案例分析題

1、某小區物業服務公司由該小區開發商組建成立,具有相應的物業管理資質,系獨立核算、自負盈虧的企業法人。交房當日,物業服務公司得知小區業主甲某尚未向開發商付清房款,于是拒絕向該業主交出房屋鑰匙,雙方發生激烈爭吵。最終,為避免矛盾升級而影響到其他業主的順利入住,物業服務公司迫不得已交出鑰匙。甲某入住后,物管公司多次催促其付清房款,但業主認為他欠的是開發商的錢,與物業公司無關,故一直置之不理。物業公司于是對住戶采取停電、停水的措施,使得該業主無法正常生活,導致該業主的強烈不滿。

試分析:

  1. 業主未付清房款,物業公司能否扣押業主家鑰匙?為什么?

答:物業公司不能扣押業主家鑰匙。甲某與開發商之間形成的是房屋買賣合同法律關系,而與物業公司形成的是物業合同法律關系,這是兩個不同的法律關系,彼此之間的權利和義務不同。根據業已成立并生效的《房屋買賣合同》,開發商負有向買受人交付房屋并轉移房屋所有權的義務——出賣人將已建成的房屋轉移給買受人占有,其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。盡管甲某尚未付清全部房款,形成的債權債務關系應由甲某和開發商自行解決。作為物業服務合同的相對方無權扣押業主家的鑰匙。

  1. 業主未付清房款,物業公司采取停電、停水方式是否合理?為什么?

答:不合理。因為業主和物業公司形成的是物業服務合同法律關系,只要業主按照物業服務合同約定繳納了物業管理費,就意味著他在物業服務合同法律關系中履行了自己的義務,就應該得到完善的物業管理服務,其他人不能對這種權益進行侵害。此外,供應水電乃業主和電力、自來水供應部門之間的合同關系,與物業服務無關。物業服務企業無權采取斷水斷電的手段,對抗物業管理服務合同的相關當事人業主,否則,物業服務企業屬于侵害水電供應部門的權利。

2、李明喜歡養花,經常把花盆放置在其外窗臺上。一天,天氣預報稱今臺風即將來臨,讓市民做好防臺風準備。李明因趕時間上班,未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午住在同樓的王佳放學回家,恰好走到李明家的樓下,被臺風刮落的花盆砸中頭部,當即昏倒在地,物業管理企業的巡邏保安員見狀,忙將其送往醫院搶救。經醫院搶救治療痊愈,但花費數萬元。于是,王佳父母找到李明要求其賠償損失。李明稱花盆是臺風刮下來的,屬不可抗力,不同意賠償。為此,王佳的父母向人民法院起訴,要求李明賠償損失,并以管理不善為由將物業服務公司告上法庭。

試分析:

1)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力?為什么?

答:不屬不可抗力。《合同法》第111條規定:“本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”日常生活中,不可抗力主要指自然災害和事件。自然災害如暴風、冰雹、地震等,事件如戰爭、罷工等。本案中,李明在明知臺風即將來臨,擱置在窗外的花盆有可能被臺風吹落傷人的情況下沒有將花盆放在安全的地方,屬于管理不善,主觀上有過錯。該事件不屬于不能預見、不能避免和不能克服的情況。

2)本案賠償責任應當由誰來承擔?為什么?

答:李明承擔。《民法通則》第126條規定“建筑物或者其他設施及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,他的所有人或者管理人應當承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外。”該規定在歸責原則上采取過錯推定,即認為物的所有人或者管理人主觀上存在過錯,應該承擔責任;如果物的所有人或者管理人想不承擔責任,就必須用證據表明自己主觀上沒有過錯或者是由于他人的行為而導致傷害的發生。根據該法律的規定,作為花盆的所有人或者管理人李明在花盆將王佳砸傷后理應承擔賠償責任,除非他有證據證明自己沒有過錯。

    另外,王佳父親指控物業服務公司管理不善不能成立。王佳被花盆砸傷后被小區保安發現即護送去醫院進行搶救,物業服務公司已經盡到管理和服務的責任,不存在過錯,比應承擔賠償責任。

3、2007年7月2日,丁某與A房地產公司簽訂商品房買賣合同一份,購買甲小區其中一套物業。據丁某所知,A房地產公司與B物業服務公司已于2007年2月15日簽訂了一份前期物業服務合同,有效期為2年,約定B物業服務公司管理甲小區,物業服務費用為1.80元/(月·平方米)。該收費標準經過所在區縣物價管理部門審批,物業服務企業按照合同進行各項管理活動。丁某入住后,認為物業費太高,且自己并未同意接受B物業服務企業的管理,故一直拒絕交納物業服務費用。2008年9月,物業服務公司將丁某訴至法院,請求判令丁某支付拖欠的物業服務費用。與此同時,甲小區的業主大會召開,多數業主均認為B物業服務公司的收費過高,業主大會達成決議,決定授權業主委員會另聘物業服務公司。B物業服務公司提出異議,認為前期物業服務合同尚未到期,業主委員會無權單方面解除合同。

試分析:

1)丁某能否不繳納物業服務費?為什么?

答:不能。國務院《物業管理條例》第21條規定:“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。”根據該規定,建設單位有選聘前期物業服務企業的權利,因此,A房地產公司與B物業服務公司簽訂的前期物業服務合同合法有效。并且該收費標準經過所在區縣物價管理部門審批,應認定為合理的收費標準。對甲小區的房屋買受人來說要受前期物業服務合同的約束,丁某依此約定應繳物業管理費,如不繳,即構成違約,B物業服務公司有權起訴要求支付拖欠的物業服務費用。

2)業主委員會能否單方面解除合同?為什么?

答:能。國務院《物業管理條例》第26條規定:“前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。”依照該條規定,業主委員會有權另聘其他物業服務公司,盡管前期物業服務合同約定的二年時間尚未到期,一旦業主委員會與其他物業服務公司簽訂的合同生效,則前期物業服務合同即終止。

4、路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居,陳紅住在樓下。“五一”旅游后回到家,發現家里積滿污水,經查是與樓上相連接處的下水道(管)漫出。事后,小區物業管理企業稱:下水管道是暢通的,因此不負管理責任;開發商則稱:此樓已經通過綜合驗收,是合格的,所以也無責任。請問本案的責任應由誰來承擔,為什么?

 答:本案屬于物業管理侵權糾紛,小區物業管理企業是法律規定的責任主體,應承擔嚴格責任即無過錯責任。物業管理是一種服務,也是一種產品,因服務質量的瑕疵引起的后果,即使不存在故意或過失,物業管理商或開發商也要承擔相應責任,因此,本案中的小區物業管理企業和開發商均不能免責,他們應當首先對業主陳紅承擔責任,然后再通過有關途徑明確他們各自的責任(有無責任或責任大小)。

 

5、2003年1月,B小區業主張先生在外帶回一個5歲大的孤兒,決定收為養子。但因家居面積不大,安頓小孩不便,便想封閉陽臺作為小孩臥室;該小區A物業服務公司未予同意,并告誡說,封閉陽臺違反業主公約。張先生未予理會,到當地行政主管部門辦理相關手續之后,請來裝修工人對陽臺進行封閉裝修。A物業服務公司多次制止未果,便下達了正式的處罰決定書,內容為:依據本小區《業主公約》第18條、第25條之規定,限張先生在10日之內將陽臺恢復原狀,并處以罰款200元。張先生不服,向法院提起訴訟。

試分析:

1)在相關行政主管部門辦理合法手續后,張先生能否將自家陽臺封閉裝修?為什么?      2)物業服務公司的處罰決定書是否合理?為什么?

(1)答:可以。張先生作為B小區的業主之一,本應遵守業主公約的規定,應維護小區的整體利益,不得擅自封閉陽臺改作小孩臥室。但后到當地行政主管部門辦理相關合法手續之后,則其有權封閉陽臺,可不受業主公約規定的限制。

(2)答:不合理。因為物業服務企業與業主之間是平等主體之間的民事法律關系,一方不享有處罰另一方的行政權力。而業主公約中規定的處罰權與主體之間的法律地位平等原則不相符,因此,業主公約中約定的處罰權是不合法的。


注釋人: lcchuang    提交時間:2012-6-22 20:39:49

05年10月全國高等教育自考《物業管理》試題


一、 單項選擇題(在每小題的四個備選答案中,選出一個正確答案,并將正確答案的序號填在題干的括號內。每小題2分,共40分)
1.在物業管理的策劃階段,物業管理的三個基本環節均是由誰來主持的?( )
A.房地產開發企業B.物業管理公司
C.業主管理委員會D.房地產行政主管

2.物業管理企業的《臨時資質證書》的有效期為( )。
A.三個月B.半年
C.一年D.兩年

3.業主的決策權是通過什么途徑來實現的?( )
A.業主大會B.業主管理委員會
C.物業管理公司D.街道居委會

4.在現代物業管理中,業主自律的約束機制主要是通過什么來實現的?( )
A.業主公約B.物業管理合同
C.物業管理法規D.住戶手冊

5.物業管理招投標的最后一道程序是( )。
A.開標B.評標
C.定標D.物業管理合同的簽訂

6.對于新建房,房屋修繕管理的重點是( )。
A.日常養護B.中修
C.大修D.翻修

7.危房鑒定應以什么為基礎,結合歷史狀態和發展趨勢全面分析,綜合判斷?( )
A.結構構件、裝修裝飾的危險鑒定 B.地基基礎、結構構件的危險鑒定
C.地基基礎、裝修裝飾的危險鑒定 D.結構構件、設備設施的危險鑒定

8.采用鍋爐供熱的,其供熱設備、設施及供熱管線均由誰負責維護、管理?( )
A.專門的供熱部門 B.物業管理公司
C.業主委員會 D.街道職能部門

9.居住小區級道路的車行道寬度不應小于( )。
A.5米B.6米
C.7米D.8米

10.清潔衛生工作的基本要求是“五定”,即定人、定地點、定時間、定任務和( )。
A.定崗位B.定權利
C.定收入D.定質量

11.房屋租賃合同一旦簽訂,就告成立,無需出租方騰出空房子或承租方占有房子才算合同成立,這說明房屋租賃合同是( )。
A.雙務合同B.有償合同
C.諾成合同D.要式合同

12.當保險標的發生保險責任范圍內的全部損失時,如果保險金額低于保險價值的,則按什么賠償?( )
A.保險金額B.保險價值
C.賬面原值D.雙方協商

13.房屋所有權人遭受火災損失,這種無利可圖的風險是( )。
A.投機風險B.純粹風險
C.責任風險D.技術風險

14.為保證維修基金的安全,維修基金閑置時,可用于( )。
A.炒股票B.買房產
C.買國債D.買期貨

15.既是物業管理企業最終的財務成果,又是衡量企業經營管理的重要指標的是( )。
A.成本總額B.主營業務收入
C.其他業務收入D.利潤總額

16.商品房住宅由于是全額出售,購房者擁有房屋的( )。
A.使用權B.處置權
C.收益權D.全部產權

17.下列關于公房出售后的物業管理說法正確的是( )。
A.售后公房的業主不需要簽訂業主公約
B.售后公房不需要建立公共維修基金
C.售后公房的住宅小區不需要成立業主委員會
D.售后公房的物業管理也應實行社會化、專業化的管理模式

18.在住宅小區的居住功能中,最重要的是它能夠提供( )。
A.娛樂的場所B.休息的場所和環境
C.飲食的場所D.交際的場所和環境

19.收益性物業的管理中經營計劃的核心是( )。
A.租金B.成本
C.預算D.出租策略

20.隨著商業發展而出現的一種出租房屋供商人零售商品的房地產稱為( )。
A.收益性物業B.購物中心
C.超級市場D.公共商業物業


注釋人: 32666063    提交時間:2012-6-19 9:18:19

浙江2011年1月物業管理與ISO 9000:2000自考試題

一、單項選擇題(本大題共15小題,每小題2分,共30分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。
1.等效采用國際標準的縮寫字母代號為(      )
A.ISO B.IDT
C.EQV D.NEQ
2.以下有關“ISO 9000∶2000族標準”,說法正確的一項是(      )
A.ISO 9000∶2000族標準的核心標準是指ISO 9000、ISO 9001、ISO 9004、ISO 10011
B.小冊子包括《質量管理原理》、《質量經濟性管理指南》、《小型組織實施指南》
C.ISO 9000∶2000族標準能適合不同規模、不同行業,但大眾化、通俗化程度還不夠
D.ISO 9000∶2000族標準突出體現了8項質量管理原則
3.物業管理服務質量的關鍵是(      )
A.服務人員 B.服務態度
C.服務設施 D.服務方式
4.以下不屬于“領導”基本職能的一項是(      )
A.確定目標與方向
B.分解目標,將任務明確分配給組織全體人員
C.以既定目標為中心,將組織的員工凝聚起來
D.鼓勵和推動組織的全體成員朝既定目標努力
5.ISO9000族標準實施的指導思想和理論基礎是(      )
A.8項質量管理原則 B.促進全球貿易發展
C.對所有產品提出性能、指標的要求 D.為所有產品提供質量保證
6.質量體系的內容應以滿足__________的需要為準則。(      )
A.顧客 B.質量計劃
C.最高管理者 D.質量目標
7.__________是實現質量方針和質量目標的手段。(      )
A.質量計劃 B.質量手冊
C.質量體系文件 D.作業指導書
8.以下有關質量手冊的選項中錯誤的一項是(      )
A.質量手冊就是闡明要求的文件
B.不同的組織采用的質量手冊的形式一般不同
C.質量手冊是證明或描述質量體系的主要文件
D.質量手冊可以是質量體系程序文件的直接匯編,也可以是一組或一部分質量體系程序文件
9.下述哪一選項不屬于ISO 9001:2000規定必須編制的程序文件?(      )
A.文件控制程序文件 B.記錄控制程序文件
C.糾正措施程序文件 D.質量計劃程序文件
10.以下不屬于程序文件形式上的審查的一項是(      )
A.格式審查 B.文件編號審查
C.管理職責審查 D.文件控制符合要求的審查
11.__________是針對某項產品、項目或合同,規定專門的質量措施、資源和活動順序的文件。(      )
A.質量計劃 B.質量體系
C.審核方案 D.作業指導書
12.關于質量記錄的管理,說法不正確的一項是(      )
A.質量記錄的標記可分為分類標記、分級標記、分部門標記和統一標記
B.若在合同或法規上對質量記錄的儲存時間沒有限制,則重要的質量記錄應保存10年
C.質量記錄的收集可分為按規定時間間隔收集、按部門收集和按類別收集
D.對于微小的質量記錄修改,可以采用在修改處蓋章的方式注明,繼續使用
13.以下關于ISO 9004∶2000的選項中正確的一項是(      )
A.ISO 9004∶2000與ISO 9001∶2000的結構相似,適用范圍也相同
B.ISO 9004∶2000就是ISO 9001∶2000的實施指南
C.ISO 9004∶2000與ISO 9001∶2000不可以一起使用
D.ISO 9004∶2000的目的在于為管理者提供質量管理體系的應用指南,從而改進組織的整體業績
14.關于ISO 9004:2000標準中資源管理的內容,說法錯誤的一項是(      )
A.組織對新進的員工要制訂培訓大綱,對已培訓的員工需定期更新培訓大綱
B.組織的工作環境是指廠房、設備、通訊等基礎設施和噪聲、濕度、污染等物理因素的組合
C.信息是一種組織知識積累方面持續發展的基礎資源,且能激勵人們進行創新
D.組織通常不能直接控制自然資源,但自然資源卻可能對組織的結果產生重要的影響
15.下述關于質量體系審核組,說法正確的一項是(      )
A.審核組人數一般要求5人或5人以上
B.受審核方有權對審核組成員提出合理的更換請求
C.審核組中至少有2名熟悉受審核方生產技術特點的成員
D.審核組成員須全部由國家注冊的審核員組成

二、多項選擇題(本大題共10小題,每小題2分,共20分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
1.產品質量認證包括(          )
A.合格認證 B.性能認證
C.安全認證 D.風險認證
E.質量體系認證
2.在物業管理服務內容中,__________既是關鍵內容又是特殊內容。(          )
A.裝修管理 B.代收代繳
C.保安服務 D.綠化服務
E.消防管理
3.在ISO 9000∶2000標準中,質量管理體系是由__________等過程構成。(          )
A.管理職責 B.資源管理
C.產品實現 D.測量、分析和改進
E.決策
4.質量體系按體系目的的不同,可以分為(          )
A.質量監督體系 B.質量管理體系
C.質量約束體系 D.質量保證體系
E.全面質量體系
5.質量體系文件是描述組織質量體系結構、職責和工作程序的一整套文件,其特點是
(          )
A.穩定性 B.動態性
C.安全性 D.協調性
E.高增值性
6.組織制訂的質量方針應達到的要求是(          )
A.與組織的宗旨和總體經營方針相適應、相協調
B.對滿足顧客要求作出承諾
C.對持續改進作出承諾
D.為確定和評審組織的質量目標奠定基礎
E.確保質量管理體系高效運行
7.ISO 9001∶2000標準對質量體系程序的要求包括(          )
A.編制與本國際標準要求和供方規定的質量方針一致的質量體系程序,并形成文件
B.質量體系應能對所有影響質量的活動進行恰當而連續的控制
C.質量體系程序所要求的文件化程度,取決于執行工作所使用的方法和需要的技能及有關人員接受的培訓
D.有效地執行形成文件的質量體系程序
E.書面程序都應簡練、明確和易懂,并規定所采用的方法和合格的準則
8.作業指導書按發布形式可分為(          )
A.書面作業指導書 B.口述作業指導書
C.用于指導具體管理工作的工作細則 D.計算機軟件化的工作指令
E.音像化的工作指令
9.ISO 9004∶2000標準中進一步明確了最高管理者的職責,其內容包括(          )
A.確立質量方針和質量目標,指明質量管理活動的方向
B.確定組織結構和資源
C.保持當前的業績
D.為實現持續改進,通過規定的方法驗證組織是否實現了戰略目標
E.就質量體系問題與外部機構聯絡
10.質量審核按審核的對象可分為(          )
A.產品質量審核 B.內部質量審核
C.工序質量審核 D.質量體系審核
E.第一方審核

三、名詞解釋(本大題共5小題,每小題3分,共15分)
1.標準
2.質量方針
3.質量體系文件
4.作業指導書
5.物業管理

四、簡答題(本大題共5小題,每小題5分,共25分)
1.簡述物業管理服務中關于保安服務方面的基本要求。
2.簡述質量管理體系要求和產品要求的區別。
3.ISO 9001∶2000標準要求在建立質量管理體系文件時至少包括哪些文件?
4.最高管理者可通過開展哪些活動來證實其履行管理承諾?
5.成為一名合格的審核員應具備的個人素質是什么?

五、論述題(本大題10分)
結合物業管理實踐,論述物業管理企業貫徹ISO 9000族標準時建立質量體系的程序。


注釋人: wjbao    提交時間:2012-6-18 11:00:13

擬任物業項目經理復習大綱

一、物業管理概論
1、什么是物業管理?

答:物業管理是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2、簡述物業管理的起源和發展。
答:物業管理起源于19世紀60年代的英國;發展于19世紀末20 世紀初的美國。中國物業管理起源于1981年3月10日,這是中國第一家物業公司,距近30年。
3、簡述直線制的特點及優缺點。
答:特點:項目經理親自執行全部管理職能,按垂直系統直接領導,只設職能人員和協助主管人員;優點:集指揮和管理職能于一身,命令統一,責權統一,行動效率高;缺點:橫向協調配合困難,不利于溝通信息,有些問題各部門要向直線領導機構和人員請示報告后,才能處理,影響工作效率。
4、簡述直線職能制的特點及優缺點?
答:優點:既能發揮職能機構專業管理的作用,又便于領導統一指揮。缺點:組織機構較為繁瑣,不利于一專多能,人員相對臃腫。
5、如何按需設置組織機構?
答:①管理對象:a.規模b復雜的程度②管理要求:a.專業化水平b管理水平③管理原則:a統一領導b分級管理c精干高效.
6、物業管理分為哪幾個階段,包含的內容有哪些?
答:物業管理的階段包括:(一)前期物業管理階段;包括:獲取項目、前期介入和前期物業管理;(二)物業管理階段;包括:正常期物業管理、項目更迭;獲取項目需要:時間:獲取招標信息——中標;主體包括開發建設單位和物業服務企業;內容:(1)獲取招標信息(2)根據招標文件編制招標文件(3)制定管理方案(4)測算管理費用。前期介入 時間:中標——入住;主體:開發建設單位和物業服務企業,啟主要內容包括:(1)根據項目情況修改管理方案(2)施工現場的跟蹤(3)隱蔽工程的跟蹤(4)銷售中的物業培訓(5)入住前準備。前期物業管理:時間:入住——首次業主大會代表并簽訂物業服務合同生效之日 主體:開發建設單位、物業服務企業和業主;內容:(1)管理方案的全面實施(2)項目裝修現場的全面管理(3)公共秩序維護(4)環境管理(5)設施設備的維護保養(6)公共事務管理(7)合同約定以外的服務。物業管理階段:時間——簽訂合同——終止前;主體:物業服務企業和業主;內容:(1)管理服務方案的全面實施(2)公共秩序維護(3)環境管理(4)設施設備的維護養護(5)公共事務管理(6)合同約定以外的服務;項目更迭: 時間、;公告發布——更迭;主體:物業服務企業和業主;內容:(1)公告發布(2)相關部門預警(3)交接工作(4)服務項目更迭

論述題:1、試述物業管理的內容。答:①招投標②前期介入③接管驗收④入住⑤檔案建立⑥基礎服務⑦達標創優⑧關系維護。
2、試述物業管理項目組織機構的組建步驟。答:①根據物業服務企業中標的管理方案確定管理任務和組織形式;②確定項目管理的層次,設立職能部門與工作崗位;③確定人員、職責、權限;④由項目經理根據“項目管理目標責任書”進行目標分解;⑤組織有關人員制定規章制度和目標責任考核、獎懲制度。

二、內外部制度的建立
1. 簡述物業管理制度建立的意義。
答:①物業管理區域內法治化、規范化建設的需要。②規范物業服務企業人員的需要。③協調物業服務企業內部各部門的需要。④規范物業管理區域內業主和物業使用人的需要。⑤協調物業服務企業與社會各組織的需要。
2. 簡述物業管理制度制定的原則。
答:①依法守約的原則;②以人為本的原則;③嚴肅穩定的原則;④創新改進的原則。
3.  簡述用物業管理制度做事、管人的重要性。
答:①物業管理制度的學習、培訓、教育從項目組件落實。②項目各級管理人員做用物業管理制度做事、管人的模范。③從項目組建起項目經理將制度落實作為頭等大事抓緊。④項目分包服務商的監控管理。
4.  簡述物業管理制度依法守約的原則。
答:依法:遵循《物權法》、《天津市物業管理條例》、《天津商品房住宅維修基金使用辦法》、發改委《物業服務定價成本監審辦法(試行)》、《勞動合同法》等法律、法規。
守約:開發商與物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》和業主大會與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》。
5.  簡述物業管理制度內部制度的內容。
答:1、人力資源管理制度。2、財務管理制度。3、物資采購供應制度。4、檔案管理規定。
6.  簡述項目應建立的應急預案。
答:①消防滅火處置預案;②防汛搶險處置預案;③緊急停電事故處置預案;④緊急跑水、漏水事故處置預案;⑤電梯故障(困人)緊急處置預案;⑥氣體燃料泄漏處置預案;⑦公共衛生突發事件處置預案;⑧地震緊急處置預案。
論述題:1.  項目經理在項目管理應建立管理制度有哪些?
答:1、內部制度:包括人力資源管理制度、財務管理制度、物資采購供應制度、檔案管理制度等。2、外部制度。3、綜合服務管理制度。4、共用部位房屋、外檐、道路等維修養護制度。5、共用設施設備運行、維修養護制度。6、公共秩序維護管理制度。7、公共區域環境衛生清潔制度。8、公共區域綠化養護管理制度。9、各類應預案。
2.  如何發揮項目經理在物業管理制度中的作用?
答:1、物業管理制度的研討制定者⑴學習、熟知相關的法律法規和項目物業服務合同⑵理解項目物業管理服務方案⑶了解業主、物業使用人和物業員工、物業分包商的情況⑷關注各部門工作銜接,推行內部客戶的理念。2、用物業管理制度做事、管人的監督執行者⑴物業管理制度的學習、培訓、教育從項目組建落實⑵項目各級管理人員做用物業管理制度做事、管人的模范⑶從項目組建起項目經理將制度落實作為頭等大事抓緊⑷項目分包服務商的監控管理。3、持續改進物業管理制度的完善修訂者⑴加深對物業管理制度穩定性和動態性的關系理解⑵建立物業管理制度修訂程序、公開、公平、嚴肅認真。

三、公共法和風險規避
1、簡述侵權行為的構成要件?
答:1.侵權行為;2.損害事實(即損害結果);3.侵權行為與損害事實之間存在因果關系;4.過錯:故意或過失。
2、簡述保管合同的法律特征?
答:①實踐性合同;②原則上無償合同;③不要式、雙務合同;④保管合同僅轉移標的物得占有,而非由保管人取得所有權和使用權。
3、簡要列舉何種民事權益受到侵害,可依照侵權責任法要求行為人承擔侵權責任。(列舉五種以上)答:生命權、姓名權、名譽權、肖像權、榮譽權、隱私權、婚姻自主權、監護權、所有權、用譽物權、擔保物權、著作權、專利權、商標專用權、發現權、股權、繼承權等人身、財產權益。以上權益受到侵害,可依照侵權責任法要求行為人承擔侵權責任。
4、業主的建筑物區分所有權中共用部分的權利,簡稱業主共有權,根據物權法的規定,共用部分應當由哪幾部分構成?
答:1、區分所有權建筑物專有部分以外的其余部分;2、不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設施;3、經區分所有權人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。
5、簡述治安管理處罰種類?
答:1、警告2、罰款3、行政拘留4、吊銷公安機關發放的許可證5、對違反治安管理的外國人,可以附加適用掀起處境或者驅逐處境。6、因擾亂體育比賽秩序被處以拘留處罰的,可以同時責令其十二個月內不得進入體育場館觀看同類比賽;違反規定進入體育場館的,強行帶離現場。7、辦理治安案件所查獲的毒品、淫穢物品等違禁品,賭具、賭資,吸食、注射毒品的用具以及直接用于實施違反治安管理行為的本人所有的工具,應當收繳,按照規定處理。8、違反治安管理所得的財務,追繳退還被侵害人;沒有被侵害人的,登記造冊,公開拍賣或者按照國家有關規定處理,所得款項上繳國庫。
6、簡述在保安服務中,為履行保安服務職責,保安員可以采取哪些措施?
答:①查驗出入服務區域的人員證件,登記出入的車輛和物品;②在服務區域內進行巡邏、守護、安全檢查、報警監控;③在機場、車站、碼頭等公共場所對人員及其所攜帶的物品進行安全檢查,維護公共秩序;④執行武裝守護押運任務,可以根據任務需要設立臨時隔離區,但應當盡可能減少對公民正常活動的妨礙。

論述題:
1、試論述車位的分類及所有權和相應情況下產生的車位費的歸屬?
答:A:車位的分類及所有權:①規劃內的可分為地下車位(庫)和地上車位(車庫);地上車位(庫)包括露天車位和專用停車樓、所等。②規劃外的由業主表決決定:利用公共區域劃分車位。B:車位費的歸屬:①地上:車位管理事宜是否列入物業合同,是否列支“車位管理成本”?②地下:屬于開發商所有的車位,收益歸開發商,但應繳管理費。③樓梯建筑的一層或樓梯建筑的一層或某一層、某一部分的,或是一座專門的停車樓。
2、試述保管合同中保管人及寄存人有哪些義務?
答:保管人義務:1、給付保管憑證義務2、妥善保管義務3、親自保管義務4、不得使用或許可他人使用保管物5、危險通知義務6、返還保管物義務;寄存人義務:1、支付保管費(有償保管合同)和償還必要費用2、告知義務3、聲明義務。寄存貴重物品未聲明的,保管人只負責賠償一般物品的義務。

案例分析題:
王某2000年1月入住某小區,自入住之日起只向物業公司交納了2000年1月至2001年1月的物業管理費,從2001年2月至今王某以物業公司服務不到位為由,拒不交納物業管理費,物業公司也一直沒有催收相關費用。2008年8月,物業公司準備維護自身權益。問:
1、物業公司能否起訴王某要求其支付物業管理費?答:能
2、物業公司有權獲得多長期間的物業管理費?答:近兩年的
3、業主拒交物業費的,物業公司能否將電梯停運?答:不能
4、業主欠費將滿二年時,物業公司可以采取何種方法以便中斷訴訟時效,最大限度維護企業權益?答:《物業費追繳通知單》、《律師函》(均需業主簽收)

四、物業管理專業法規
1、簡述物業管理聯席會議的召集部門及成員單位的組成?答:
2、簡述物業服務合同中約定的物業管理服務內容有哪些?
3、簡述新修訂的《天津市物業管理條例》確立了哪些新制度?(至少寫出五項)
答:①街道辦新增為成立業主大會指導和備案部門。②將第十一條修改為:“下列事項由業主共同決定:制定和修改業主大會的議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業、有關共有和共同管理權利的其他重大事項等人數和面積達到總人數和總建筑面積的二分之一;籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的總人數和總建筑面積的三分之二。③改建、弓箭建筑物程序更加嚴格。④業主可向法院申請和撤銷侵權決定。⑤業委會決定違法接到辦事處有權撤銷。⑥物業由管理者變成”服務員“
4、簡述新的物業管理服務標準分幾個等級及每個等級的收費標準?
5、物業服務企業對逾期不交納物業服務費用的問題如何解決?
6、物業服務企業應當向業主公示那些內容?
答:1專項維修資金使用情況公示2利用共用部位、共用設施設備經營的收益情況公示3場位占地費的收取標準和使用情況公示4每年四季度將物業管理共用設施設備運行狀況的報告,提交業委會,在物業管理區域內公示5實行酬金制的企業至少每季度向業主大會或全體業主公布一次物業費的收支使用情況6在物業區域內顯著位置將服務內容和服務標準,服務項目和收費標準予以公布。
7、天津市目前對物業管理有那些備案程序?
答:1、《天津市前期物業掛歷備案程序》;2、《天津市物業服務和偶那個備案程序》、3、《天津市物業管理招投標備案程序》;4、《天津市協議選聘物業服務企業備案程序》;5、《天津市業主大會備案程序》;6、《外埠來津物業服務企業備案程序》;7、《天津市物業服務中介機構備案程序》。
8、天津市目前針對物業管理出臺了那些示范文本?
答:1、《歷史管理規約》;2、《管理規約》;3、《天津市住宅前期物業管理合同》;4、《天津市住宅物業服務合同》;5、《天津市非住宅前期物業管理合同》;6、《天津市非住宅物業服務合同》;7、《天津市業主大會議事規則》。
論述題:
1、簡述新修訂的《天津市物業管理條例條例》突出了政府監管職能的作用。賦予了街道辦事處(鄉鎮人民政府)在轄區物業管理活動的哪十項監管職責?
答:1負責組織、協調成立首次業主大會2受理業主大會備案3業委會不按規定召開業主大會會議或者臨時會議時,負責召集工作4業主大會做出決定后三十日內,業委會不代表業主大會與選聘的物業企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同,或者不組織業委會進行換屆和補選工作的情況下,按照有關規定組織選舉新的業委會5監督開發商在物業竣工驗收合格后將物業管理用房無償交給我也服務企業使用6負責組織召集物業管理聯席會議,協調解決物業管理活動中出現的問題7對業主大會、業委會作出的決定違反法律法規的,有權責令限期改正或者撤銷決定并通告全體業主8接受業主、物業使用人、業委會和物業企業對違反新條例行為的投訴和舉報9接受物業企業退出項目的預警報告,協調解決退出和交接中出現的問題;對未有業委會的物業項目,在區縣物業管理行政主管部門監督下,接收物業企業移交的相關資料10對業委會及其成員不按規定移交保管的資料、印章和財務的,應業委會的請求協助移交。
2、簡述新修訂的國務院《物業管理條例》新變化?
答:第一、國務院《物業管理條例》頒布及修改;第二、《物業管理條例》的新變化;第三、新修訂《物業管理條例》的亮點;
3、試述現行物業管理服務費的收費等級標準內容。
4、通過物業管理專業法課程的學習,結合你在物業服務企業的工作,有何收獲。

案例分析:
李先生住在某高層住宅的二樓。一天早晨開啟自動洗衣機后上班去。因為給水軟管脫落,自來水流入電梯井,造成電梯電路板進水。中午經業主報告,物業管理人員緊急采取一系列措施,支付4000元恢復了電梯運行。
1、你認為物業管理人員應采取那些措施。答:1、告知該戶業主并進行搶修工作。
2、物業服務企業有無責任。答:無責任

五、物業管理招投標
簡答題:1、物業管理的招標與投標的四項基本原則的主要內容是什么?
答:1、公開的原則;2、公平的原則;3、公正的原則;4、誠實守信的原則。
2、投標文件中技術部分分別由哪些內容組成?
答:
3、投標文件中資信部分分別由哪些內容組成?
答:
4、投標文件中商務部分分別由哪些內容組成?
答:
5、簡述物業管理招標的程序?
答:1、編制招標文件。2、發布招標公告或招標邀請書。3、投標報名及發放招標文件。4、組織現場勘察和質疑。5、投標確認。6、投標申請人資格預審。7、接受投標文件。8、組成評標委員會。9、開標、評標和中標。10、簽訂合同。
6、簡述物業管理投標的程序?
答:1、編制招標文件;2、發布招標公告或投標邀請書;3、投標報名及發放招標文件;4、組織現場勘察和質疑;5、投標確認;6、投標申請人資格預審;7、接受投標文件;8、組成評標委員會;9、開標、評標和中標;10、簽訂合同。
論述題:1、某物業服務企業在制定某高檔住宅小區的物業管理投標方案時,參照了現有的經濟適用房小區投標方案。他們的物業管理投標方案是否能投標成功?如何才能制定出可行的物業管理投標方案?
2、試述物業管理投標書的編寫要求。

六、物業管理服務費測算簡答題:
1、物業服務費的構成?答:物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費。
2、《天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準》規定收費有幾個等級?收費標準各是多少?
3、物業管理基本服務內容包括什么?
答:1、綜合管理;2、清潔衛生;3、公共秩序維護;4、綠化養護;5、公共部位養護。
4、物業管理服務收費的內容是什么?
5、物業服務費制定依據的原則是什么?
6、機電設施設備日常養護費包含的內容?

七、前期介入、接管驗收程序簡答題:
1、物業管理前期介入的定義是什么?
答:所謂物業管理的前期介入,是指物業公司經招投標或協議選聘,自與建設單位簽訂《前期物業服務合同》至接管物業期間,從物業管理及業主使用的角度,對開發建設的物業項目提出合理化意見和建議,以使其最大限度地滿足業主和物業管理的需要。
2、物業管理前期介入的必要性是什么?
答:物業企業通過前期介入,將長期積累的物業管理知識與經驗應用于功能設計,并且在建設施工銷售階段同步跟進,協助建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題,不僅能從源頭上堵住漏洞,不免或減少上述階段問題的發生,而且可以在開發建設期間把不利于物業管理的因素盡可能的消除或減少。
3、物業管理前期介入的作用是什么?
答:從完整的意義上說,物業管理是從前期介入開始的,前期介入的作用包括:完善使用功能設計的合理性;有助于對隱蔽工程等施工情況的了解;有利于了解物業情況;有利于了解客戶需求;為前期物業管理作充分準備。
4、物業項目接管驗收目的是什么?
答:1、履行相關法律法規規定義務;2、代表全體業主驗收共有財產;3、確保物業交付工作順利進行;4、為日后的物業服務做好準備;5、確定使用功能、施工質量等遺留問題的解決責任及方案。
5、物業項目接管驗收程序是什么?
答:1、書面通知驗收;2、確定接管驗收方案;3、移交基礎資料;4、查驗共用部位、共用設備設施;5、解決查驗發現的問題;6、確認現場查驗結果;7、簽訂接物業接管驗收協議;8、辦理物業交接手續;
6、接管驗收的遺留問題如何解決?
答:1、對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同交接人聯系補齊,必要時企業領導應當協助進行。2、對物業硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求交接人在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求交接人在一個月內解決。必要時企業領導應當協助進行。3、對于長期解決不了,勢必會影響物業管理的問題,物業管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給交接人進行備錄。

論述題:
1、建設施工階段物業前期介入的主要內容?
答:1、與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;2、配合設備安裝,了解設備性能及維修養護要求;3、針對材料選用及施工工藝,從使用功能和維護管理角度提出意見;4、熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況,特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。
2、如何辦理物業交接手續?
答:1、在接管驗收協議簽訂后十日內,與建設單位辦理交接手續,接收物業管理用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。2、交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業企業共同簽字確認。3、分期開發建設的物業項目,可以根據開發進度,對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。在承接最后一期物業時,辦理物業項目整體交接手續。

案例論述題:
某物業管理服務公司在承接物業項目進行管理服務中,開發商遺留下一系列的問題:開發商將小區的底層機房改造成為公共秩序維護員宿舍;沒有預留足夠的會所和物業管理服務用房等等。業主將開發商的遺留問題歸結到物業公司身上,以至于業主與物業公司的矛盾愈演愈烈,業主終于要解聘物業公司。
問題:開發商遺留問題業主歸結到物業公司身上怎么辦?

八、入住、裝修管理簡答題:
1、物業裝修管理應注意的問題有哪些?
答:1、是否改變房屋結構及功能;2、是否有承重墻、柱子上敲擊,穿孔及拆除連接陽臺的墻體、門窗;3、是否有不適當樓面靜荷載,超負荷吊頂,安裝大型燈具,鋪設大理石等;4、是否刨鑿,重擊頂板、外墻內側及排煙管道,不經穿管直接埋設電線或改線;5、拆除或破壞廚房、衛生間地面防水層;6、裝修材料及施工現場是否符合消防要求;7、是否擅自改動分戶主供電及通訊煤氣管線,煤氣管是否暗藏。8、是否擅自改變門窗尺寸;9、排污管道是否有適當的保護措施;10、動火作業現場是否有適當的消防應急處理措施和符合安全操作規范;11、裝修垃圾是否按指定時間地點清運、堆放;12、裝修材料及垃圾清運是否有損壞樓道、公共設施;13、窗花、空調安裝是否符合外觀統一規范;14、施工作業是否在規定時間范圍內;15、施工人員是否在不文明行為或從事其它違反治安管理的活動。
2、入住服務包括那三種操作模式?
答:模式一:建設單位為主,物業企業配合。業主先與建設單位辦理手續領鑰匙,然后到物業公司辦理物業相關手續,繳納相應費用。模式二:建設單位委托物業企業,物業公司代為辦理入住手續。模式三:建設單位與物業企業聯合辦公。
3、入住服務應遵循什么原則?
4、入住服務的物資準備主要包括哪些?
5、物業裝飾裝修管理目的是什么?
答:為了規范裝修行為,避免物業裝修存在安全隱患,避免對毗鄰房屋造成不良影響,避免違反政府相關法律法規的裝修現象出現,創造和保持安全、整潔、舒適的居住環境,維護全體業主的共同利益。維護物業管理區域內整體環境統一,確保房屋本體安全必須加強對物業裝飾裝修的管理。
6、物業裝飾裝修管理流程主要包括哪些環節?
答:1、備齊資料;2、填寫申報登記表;3、登記;4、簽訂管理服務協議;5、辦理開工手續;6、施工過程巡查;7、隱蔽工程驗收;8、驗收。
7、簡答什么是主體結構?什么是承重結構?
8、入住服務需準備的資料主要包括什么?

案例論述題:
一天傍晚,某小區來了四位陌生人。四人手提工具,旁若無人似地徑直朝大堂閘門闖去。 值班保安員立即走出值班室,開口問詢:“先生您好,請問上樓找哪位?”其中一位說是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證,對方敷衍說裝修已經搞完,只是來收一下尾。保安員堅持讓其出示裝修出入證或其他有效證件,并提示按照《房屋裝修管理規定》,晚6時后應停止裝修,請予合作和諒解。這四人見保安員不放行,便破口大罵,說是樓上住戶請他們來的,若不放行就強行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止,他們不理不睬,怒氣沖沖地圍過來欲要動手。
問題:業主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦?

九、業主大會和業主委員會簡答題:
1、首次業主大會籌備組的組成情況。
2、管理規約的內容。
3、首次業主大會應當討論決定的事項。
答:1、業主大會規則;2、管理規約;3、選舉業主委員會;4、物業管理服務內容和服務標準;(與物業服務企業擬定的物業管理服務內容和服務標準)5、涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。
4、業主大會會議召開的有效條件。
答:召開業主大會會議的有效條件:應當有物業管理區域內專有部分占建筑物面積過半數且占總人數過半數的業主參加。
5、對業主代表參加會議的要求。
6、哪些事項應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
論述題:1、簡述業主委員會在物業管理活動中的職責和作用。
2、簡述物業管理聯席會議的召集、組成以及主要協調的問題。

案例題:
  某物業服務企業在物業服務合同到期前三個月,找到小區業主委員會協商續約事宜。業主委員會召集小區的業主代表開會研究續簽合同問題,會上經業主代表投票有三分之二代表同意續聘該企業。會后業主委員會與物業企業續簽了合同,并在小區進行了公示。請問業主委員會的做法是否正確?為什么?你作為項目經理,遇到因續簽合同問題業主委員會不履行職責的情況怎么辦?

十、合同和有關協議的簽訂簡答題:
1、請列舉物業公司的管理服務義務的特點有哪些。答:第一時間發現、第一時間制止、第一時間報告;
2、根據物權法的規定,共用部分由哪三部分構成。
3、根據《消防法》的相關規定,舉辦大型群眾性活動應遵循的程序。
4、治安管理處罰法的適用范圍。
5、治安管理處罰種類。
6、根據《保安服務管理條例》,不得擔任保安員的情形。
論述題:1、簡述侵權行為的構成要件。
2、根據《侵權責任法》的規定,簡述《侵權責任法》所稱民事權益包括哪些?
案例分析:某小區李某在小區內行走至門棟時,突然被樓上扔出來的煙缸擊傷,李某詢問該樓所有業主,無人承認,無奈李某找到物業公司,以物業公司未盡到管理責任,要求物業公司給予經濟賠償。
問題:1、李某損失應由誰承擔?
2、物業公司是否應當承擔責任?
3、如果李某起訴,哪些事實需要李某提交證據?

十一、共用設施設備的維護與管理簡答題:
1、物業設備管理的內容?
答:①設備基礎資料的管理;②設備運行的管理;③設備維修的管理;④設備更新改造管理;⑤備品配件管理;⑥固定資產管理;⑦工程資料管理。
2、生活給水要求是什么?
答:水量、水壓應滿足用戶需要:水質應符合國家規定的《生活飲用水水質標準》。
3、消防給水要求是什么?
答:要保證充足的水量、水壓。對質量要求不高。
4、生產給水要求是什么?
答:因生產工藝不同,生產用水對水壓、水量、水質以及其他的要求各不相同。
5、管道的連接方式?
答:管道的鏈接方式:螺紋鏈接、法蘭鏈接、焊接、承插連接、承插粘接、熱熔鏈接、積壓夾緊式鏈接、卡套式鏈接、卡箍式鏈接。
6、排水系統的要求是什么?
答:1、系統能迅速通暢地將污廢水排到室外;2、排水管道系統氣壓穩定,有毒有害氣體不進入室內,保持室內環境衛生;3、管線布置合理,簡短順直,工程價低。
7、室內給水系統方式?
答:直接給水方式、設水箱給水方式、設水池水泵水箱給水方式、分區給水方式、氣壓給水方式、建筑中水給水方式和直飲水給水方式。
8、簡述物業日常維修養護的基本原則?
9、安全用電常用的防護方法有哪些?
10、電流大小是影響觸電嚴重程度的因素,其中包括哪三種電流?
11、變電室運行管理有哪八種規章制度?
答:變電室值班制度、交接班制度、巡視檢查制度、倒閘操作票制度、工作許可度、設備缺陷管理制度、變電室安全防火制度、變電室門禁制度等。
12、智能建筑的定義(中國)
13、在供電設備維護工作中,為什么變電室設備要按周期做預防性實驗?
答:為了發現運行中設備的隱患,預防發生事故或設備損壞,對設備進行的檢查、實驗或檢測。
14、電梯按照功能系統劃分,主要由哪些系統組成?

綜合分析題:
1. 說明熱水采暖系統存在空氣的原因、危害及排除的措施。
2. 供暖系統中常見的故障、產生的原因及排除的方法。
3、電梯系統管理工作的主要內容是什么?
答:1、應將電梯維修保養工作委托給專業公司承擔,要認真審核承包方的專業技術水準和專業資格,認真監督合同的執行情況,定期對承包方的服務進行評價。2、按照電梯管理需要配備專業電梯管理人員的規定,所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關管理部門認可的上崗資格證書。3、建立電梯技術檔案,將電梯原始技術資料和檢測維修資料歸類存檔,妥善保管。
4、什么叫等電位連接?等電位連接的意義。
答:等電位鏈接是把建筑物內所有金屬物,如混凝土內的鋼筋、自來水管、煤氣管,以及其他金屬管道、機器基礎金屬物和大型的埋地金屬物、電纜金屬屏蔽層、電力系統的零線、防雷建筑物的接地線,全部用電氣鏈接的方法鏈接起來(焊接或可靠的導電鏈接),使整個建筑物空間成為一個良好的等電位體。當雷電襲擊的時候,在這建筑物內部和附近大體上是等電位的,而不會發生內部設備被高電位反擊和人被電擊的事故。


十二、房屋本體的維修、養護
簡答題:1. 物業查勘的順序一般是什么?
2. 房屋的共用部位主要包括哪些部分?
3. 物業維修計劃管理的目的是什么?
        4. 物業查勘的目的有哪些?
        5. 地基基礎的養護應著重做好哪幾方面的工作?
6. 建筑屋面的維修養護管理工作應注意哪幾方面?
論述題:1. 試述物業查勘的方法,并詳述其中物業直觀檢查法的內容。
2. 論述物業日常維修養護的原則、特點和基本內容。

十三、建筑識圖
簡答題:
1、單位工程全套圖紙由三部分組成。(建筑施工圖、設備施工圖、結構施工圖)
2、從建筑平面圖中可以看到的內容。(房屋的朝向和形狀、房間的開間和進深尺寸、樓梯位置與形式、墻體的厚度) 
3、當建筑物各樓層的平面布置相同時,一般平面圖只需畫出(總平面、首層平面、標準層平面、頂層平面)
4、建筑上常用的型鋼種類有(角鋼、槽鋼、工字鋼、鋼板)

十四、公共秩序服務與管理簡答題:
1、車輛管理應注意哪些事項?
2、《保安服務管理條例》中規定,保安員的禁止行為有哪些?
3、物業管理服務中的秩序維護管理包含哪些內容?
4、秩序維護管理中對于施工現場實施管理的內容有哪些?
5、典型的應急事件包括哪些?
6、簡答我國消防管理的指導原則及“三案一圖”。
討論題:1、中物協發布了《關于使用秩序維護員稱謂的指導意見》,你是如何看待和理解“秩序維護員”與“保安員”的稱謂區別?
2、對于小區業主不服從物業公司所制定的車場及車輛交通停放管理方案,你是如何看待此問題?

案例論述題:
某高校物業管理中心的兩名公共秩序維護員,班后外出吃飯,由于喝酒過量,在回宿舍的途中酒醉,行走不便,強行要一名學生送倆人回宿舍,學生沒有理會,倆人強行抓住學生,發生了糾纏,并且動起手來,倆人將該學生的眼睛打破,傷及眼眉。該學生被送往醫院救治,眉骨處縫合3針。事發后,其他學生報告給學校保衛處,校保衛處立即將兩位公共秩序維護員送往派出所,經查屬實,被拘留審查。
問題:(1)公共秩序維護員的行為是否與物業服務企業有關?
(2)物業服務企業是否應該進行賠償?為什么?

十五、維修資金的使用程序
1、專項維修資金屬于誰所有?主要用途是什么?
答:屬于全體業主所有,專項維修資金應當用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。
2、共用部位包括什么?共用設施設備包括什么?
3、專項維修資金使用程序分幾步,具體包括那些內容?
4、《維修和更新、改造方案》業主如何確認?
答:《維修和更新、改造方案》應當經專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數三分至二以上業主書面同意,并在小區明顯位置進行公示。
5、業主家中自來水主干管破裂可以使用專項維修資金進行維修嗎?為什么?
6、在什么情況下可以申請使用房屋應急解危專項資金?
論述題:1、淺談如何合理使用專項維修資金。
2、淺談房屋應急解危專項資金的主要用途及與專項維修資金的主要區別。

案例分析題:
下面是某物業服務企業在專項維修資金歸集、管理和使用方面的一些做法,請指出其中錯誤或不規范之處。
A、業主自入住小區后多次提出意見,物業服務企業在小區的公告欄公布了專項維修資金交納和使用情況。
B、開發建設單位將記提的公共設施維修基金移交給物業服務企業,該物業服務企業將基金用于補充欠繳的物業服務費。開發建設單位以此為由,至今未與管理部門簽訂《原有住宅維修基金繳存協議書》。
C、小區的路面有小面積破損,物業服務企業未及時進行日常維修。業主劉某向物業服務企業進行反映,被告之“小區的路面可以用維修資金修,等業主簽字確認后我們去管理部門申請”。
十六、檔案建立簡答題:
1、建立業主檔案應包括哪些資料?
2、物業項目檔案建立工作中應注意哪幾個問題?
3、簡答檔案的管理模式有幾種?
4、簡答物業檔案管理的原則?
5、簡答應健全完善哪些檔案管理制度?
6、簡答在檔案管理工作中注意搞好幾個方面結合?
論述題:1、簡述建立檔案工作的意義?
2、從項目經理角度闡述做好物業項目檔案管理工作的重要性?

十七、達標創優簡答題:
1、簡述住宅小區的達標創優標準八個大項的內容?
2、簡述達標、創優工作對構建和諧社會的意義。
3、簡述大廈和工業區達標創優標準九個大項的內容?
4、簡述應建立哪些物業管理突發事件應急預案?(結合所管項實際)
5、簡述物業管理項目建立 “兩箱、三欄”的具體內容?
6、簡述物業項目達標、創優迎檢匯報材料的要點?
論述題:1、簡述物業項目申報“達標、創優”考評采取哪些方法?
2、簡述達標、創優工作對物業管理行業的意義?

十八、關系維護簡答題:
1、你在業主接待中應注意哪些問題?
2、簡述業主滿意度調查的步驟和方法。
3、員工關系維護的重要性是什么?
4、物業企業的員工的特點是什么?
5、列舉物業企業的職能部門一般會有哪些?
6、物業企業與業主的關系定位應是什么?
論述題:1、作為一個項目經理請你設計一個業主滿意度調查表。
2、請你詳細論述與媒體關系維護時應注意哪些事項。

十九、綠化管理簡答題:
1、綠化接管驗收應注意的問題。
2、綠化澆水注意事項。
3、農藥使用原則。
4、白蛾的綜合防治方法。
5、綠地管理中存在的常見問題。
6、天津地區常用綠化樹種有哪些,分類各列出四種。
論述題:1、綠化外包應做好哪些工作。
2、病蟲害防治應注意哪些安全問題。

二十、保潔服務
論述題:1、模擬設計一個小區外圍清潔的服務方案?(答案參照舉例:建筑外圍道路的清潔、保潔篇)
2、論述石材養護和檢查的方法。(答案參照地面清潔打蠟和石材晶面處理)
簡答題:
1、物業清潔管理的內容 ?
2、物業的清潔“開荒” 。
3、外圍清潔點都包含哪些。
4、清潔劑的種類。
5、常用清潔機器。
6、物業常見害蟲 。


注釋人: hjtao    提交時間:2012-6-17 20:42:04

物業管理選擇題題庫


一.單選題
1.根據物管定義,下面哪個答案不屬于其定義內容?D
A.具備專門資質  B.獨立企業法人地位
C.依據物管合同  D.根據政府規定
2.物業管理企業特征,下面那個答案表述最確切?D
A.獨立核算,自負盈虧 B.常規性服務
C.保值增值   D.具有一定公共管理性質
3.請找出一個剛剛注冊成立的物業管理企業的物管資質管理不屬于的內容?D
A.遵守法規規章  B.履行合同
C.誠信經營   D.企業收入
4.物業管理投標程序中哪一項是不重要的?C
A.獲取招標信息  B.項目評估和風險防范
C.項目現場勘探  D.準備投標文件
5.廣告不是要約,下面哪個是要約?C
A.懸賞廣告   B.招標廣告
C.購物廣告   D.招租廣告
6.簽訂服務合同應注意事項中,哪一項是錯誤的?(C)(P59)
A.明確業主委員會權利義務 B.明確物業管理企業權力和義務
C.主要條款宜粗不宜細  D.對違反責任的約定
7.早期介入是一項物業管理咨詢活動,下列中哪一項不符早期介入內容?(D)(P71)  
A.立項階段   B.規劃設計階段
C.建設階段   D.承接查驗階段
8.前期物業管理是重要管理服務,下列哪一項不符前期管理要求?D
A.銷售階段   B.物業承接階段;
C.物業入住   D.物業業主大會選聘物管企業
9.早期接入對房地產開發企業作用很大,下面哪項工作是開發商不需要的?D
A.優化設計   B.提高工程質量
C.更好了解物業情況  D.提高開發商經濟效益
10.物業管理項目前期運作的以下內容中,哪項不符合要求?D
A.管理資源的完善與優化  B.管理制度和規范的完善
C.確定物業管理單項服務分包 D.確立物業管理收費標準
11.新建物業查驗的內容哪一項是不需要的?B
A.物業資料   B.業主專有部分
C.物業共用部位  D.共用設施設備
12.物業管理機構更迭時,以下哪項不符合承接查驗條件?B
A.與原管理單位解除物業服務合同
B.與新物業企業達成口頭承諾
C.與新物業管理企業簽訂物業服務合同
D.需滿足承接查驗必要條件
13.清潔衛生服務內容中,哪項是由單個業主付費的?C
A.建筑物內公共區域 B.垃圾收集與處理
C.家庭管道疏通服務 D.外立面清潔
14.以下清潔衛生管理制度中哪項不屬此類?C
A.標準操作流程  B.員工行為規范
C.管理體制模式  D.檢查及預防糾正機制
15.消防工作指導原則是:A
A.預防為主,防消結合 B.預防為主,安全第一
C.防消結合,生命第一 D.預防為主,常效管理
16.以下哪項不屬于重點防火物業?B
A.生產易燃易爆工廠  B.居住區
C.大型物資倉庫   D.酒店商場
17.物業管理企業信用檔案記錄信息報送傳道主要采用什么方式?B
A.信件 B.電子郵件 C.電話 D.報告
18.投訴信息轉給被投訴企業后,被投訴企業應在幾天內將處理意見反饋給信用檔案管理部門?D
A.5  B.7  C.10  D.15
19.下面選拔人才方法中,哪項是不科學方式?B
A.面試   B.推薦介紹
C.知識測驗   D.技能測驗
20.物業管理企業在員工入職時,即明確員工辭職應提前(   C  )以書面形式通知企業?
A.10天   B.半個月
C.30天   D.兩個月


二.多選題
1.物業管理企業是(ABC )企業?
A.依法成立   B.具備專門資質
C.獨立法人地位  D.根據政府規定
2.物業管理企業特征是:AD
A.獨立企業法人  B.開展常規性服務
C.開展特約性服務  D.屬于服務性企業
3.物業管理企業按照投資主體經濟分為:ABCD
A.全民所有 B.集體 C.民營 D.外資
4.企業申報資質時,需提供資料有:ABC
A.企業執照與企業章程  B.驗資證明
C.企業法定代表人的證明  D.企業辦公點
5.物業管理資質管理有利于對企業( ABC)
A.規范行為   B.加強監督
C.維護市場秩序  D.增加企業收入
6.物業管理企業組織結構設置影響因素,應考慮以下幾方面:ABD
A.企業戰略   B.技術因素
C.人力資源   D.外部環境
7.物業管理企業組織機構設置要求是( ABCD )
A.按照規模任務考慮 B.統一領導分層管理考慮
C.分工協作原則考慮 D.精干、高效原則考慮

8.物業管理招標主體由( ABC )
A.建設單位   B.業主大會
C.物業產權人  D.政府
9.物業管理招投標特點是:ABCD
A.綜合性   B.差異性
C.主體的特殊性  D.服務內容特殊性
10.物業管理按照物業類型分為:AD
A.住宅類 B.寫字樓 C.工業區 D.非住宅類
11.物業管理招投標基本要求是:ACD
A.合法性 B.科學性 C.響應性 D.程序性
12.物業管理招投標原則是:ABD
A.公開 B.公平 C.公示 D.公正
13.有能力組織招標活動人可以分為:AD
A.自行組織實施  B.業主大會實施
C.業主委員會實施  D.委托招標代理機構實施
14.合同要約的構成要件為:ABCD
A.反映特定人意思  B.合同主要內容
C.傳達到受約人  D.法律責任
15.有效合同應具備以下哪些主要條件?ABC
A.當事人締約能力  B.當事人真實意思表示
C.合同內容合法性  D.契約自由
16.簽訂前期物業服務合同應注意事項是:ABC
A.物業承接驗收  B.服務費用
C.合同解除與終止約定 D.保修責任
17.物業服務合同與前期物業服務合同主要區別是:AB
A.訂立合同當事人不同  B.合同期限不同
C.物業服務費不同   D.服務內容不同
18.簽訂物業服務合同應注意的事項主要是:ABC
A.明確業主委員會的權利義務 B.合同簽訂實事求是
C.明確物業管理企業權力和義務 D.主要條款宜粗不宜細
19.早期介入分為以下( ABCD )階段?
A.可行性研究   B.規劃設計
C.工程建設    D.房屋銷售
20.早期介入在可行性研究內容是(ABCD )
A.確定物業管理模式 B.確定物業管理服務內容
C.確定物業管理服務質量標準和收費
D.設計物業管理框架性方案
21.前期物業管理提供服務是( ABCD )
A.設施設備承接驗收 B.業主入主
C.裝修管理   D.工程質量保修處理
22.前期物業管理特點是(ABCD )
A.工作基礎性  B.管理過渡性
C.服務不穩定性  D.經營風險性

23.物業承接查驗準備工作有( ABC )
A.人員準備   B.計劃準備與資料準備
C.設備工具準備  D.經費準備
24.物業查驗的主要內容有:AB
A.物業資料   B.共用設施設備
C.消防系統   D.物業保修和使用文件
25.物業承接驗收具體方法有:ABCD
A.觀感查驗   B.使用查驗
C.檢測查驗   D.試驗查驗
26.物業管理工作移交分為以下幾種情況?ABCD
A.建設單位向物管企業 B.業主大會向物管企業
C.物管企業向業主大會 D.物管企業向產權單位
27.物業裝飾裝修管理應主要檢查( ABCD)
A.有無變動建筑主體和承重結構
B.有無將沒有防水要求房間或陽臺改為衛生間、廚房等
C.有無損壞房屋、原有節能設施,降低節能效果
D.有無私自搭建建筑物、構筑物
28.為了分清物業裝飾裝修有關責任,裝飾裝修管理協議等相關文件應由以下(ABC )方面簽字。
A.裝修人   B.施工單位
C.物業管理企業  D.相關行政職能部門
29.房屋及設施設備評價參考的主要指標包括(ABC )
A.房屋完好率  B.設施設備完好率
C.危房率   D.嚴重損壞房
30.房屋及設施設備管理的內容主要有(ABCD )
A.使用管理   B.維修保養
C.安全管理   D.技術資料管理
31.對各類不同對象預防性維修應用以下( ABC)不同預防維修方式。
A.計劃性   B.狀態檢測下
C.改善性   D.事后維修
32.房屋及設備設施修理類別有( ABC)
A.大修 B.中修 C.小修 D.零星修理
33.采用各類管理手段節能降耗,要建立一個系統的管理體系,它包括(ABC  )
A.落實組織和管理體系 B.加強節能宣傳和培訓
C.建立能源消耗的計劃和考核制度
D.采用技術改造
34.清潔工作日常管理主要包括(ABD)
A.月檢   B.日檢
C.領導檢查   D.專項抽檢
35.白蟻防治主要有(ABCD )
A.挖巢法 B.藥殺法 C.誘殺法 D.生物防治法
36.物業綠化管理內容主要包括(ABCD )
A.綠化植物養護管理 B.園林小品養護管理
C.花木種植   D.環境布置
37.物業消防安全檢查內容有(ABCD)
A.消防控制室  B.自動報警(滅火)系統
C.應急照明與疏散指示標志
D.室內消防栓、滅火器配置
38.公共秩序管理服務主要包括( BCD)
A.出入管理   B.公共安全防范管理
C.消防管理   D.車輛停放管理
39.消防安全檢查組織形式上可采用(ABCD )檢查
A.日常 B.重點 C.全面 D.抽樣
40.動火安全管理主要歸納為以下(ABCD)
A.領導批準要求  B.動火前要求
C.動火過程中的要求 D.動火后要求
41.物業管理風險是指物業管理企業在服務過程中,由于企業或企業以外( )因素所導致的企業的意外損失。AB
A.自然 B.社會 C.人為 D.領導
42.物業管理主要有( ABC)風險?
A.早期介入   B.前期物業管理
C.日常物業管理  D.合同訂立
43.前期物業管理的風險主要有( ABC)風險?
A.合同期限   B.合同訂立
C.合同執行   D.合同管理
44.處理緊急事件的要求是( ABCD )
A.控制事態惡化和蔓延  B.主動出擊,及時處理
C.應急方案要能靈活運用  D.統一現場指揮
45.物業企業主營業務收入主要有( ABC )
A.物業管理收入   B.物業經營收入
C.物業大修收入   D.特約服務收入
46.物業管理企業營業成本是( ABC )
A.直接人工費   B.直接材料費
C.間接費用    D.固定資產折舊費
47.物業管理企業信用檔案建設原則是(ABCD )
A.統一規劃   B.分級建設
C.分步實施   D.信息共享
48.對物業管理企業信用檔案系統建設要求是( ABCD)
A.提高認識,加強領導 B.擴大信用檔案覆蓋面
C.保證信息的全面準確 D.及時做好信息更新工作
49.人力資源常選用方法是( ABCD)
A.面試   B.心理測驗
C.知識測驗   D.勞動技能測驗
50.員工的解聘通常有以下(ABD )幾種情況?
A.辭職 B.辭退 C.招呼 D.資遣

注釋人: wjbao    提交時間:2012-6-15 15:07:36

物業考核復習大綱

一、填空題

1、因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會物業服務企業的同意。

2、物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會 的同意。

3、供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視等單位,因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當經物業服務企業同意

4、業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。

5、業主要裝飾裝修房屋的應當事先告知物業服務企業,物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

6、業主逾期不交納物業服務費用的業主委員會 應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

7、業主在物業服務活動中,享有有權制止違反規章制度的行為等權力

8、業主在物業服務活動中必須遵守業主規約,業主大會議事規則按時交納物業服務費用等應履行的義務

9、業主規約應當對業主應當履行的義務、違反規約應當承擔的責任 等有關事項依法作出約定。

10、業主大會、業主委員會應當配合公安機關 相互協作,共同做好維護物業服務區域內的社會治安等相關工作。

11、業主物業服務企業不得擅自占用,挖掘物業服務區域內的公用設施、設備、道路、場地,損害廣大業主的共同利益。

12、利用物業共用部位、共用設施進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。

13、擅自改變公共建筑、公共設施用途、擅自占用、挖掘道路、場地、擅自利用共用部位、公用設施經營個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下罰款;

14、物業管理企業.未能履行物業服務合同約定,導致業主人身,財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
15、業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權,建設單位不得擅自處分。
16、建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
17、在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關業主委員會依法履行自治管理職責。

18、在物業管理活動中  業主 始終處于主導地位。

19、小區環境保潔服務中三亂主要指: 亂搭、亂堆、亂種                 

20、公共秩序維護工作的涵義是指公共秩序維護人員根據服務合同,采取各種有效措施, 協助、配合  公安部門做好小區治安維護工作。                  

21、機動車在轄區內道路上的限速是:時速不得超過 5 公里。

22、執行秩序維護服務過程中,如遇違法分子不服制止甚至行兇報復,可采取正當防衛措施。

23、物業公司的服務理念:業主是親人,服務是根本,我們多努力,讓您更滿意

24、社區文化的五個功能 文化感染功能、社會溝通功能、心理凝聚功能、 價值導向功能、行為規范功能。

25、物業公司在地產開發中的地位和作用(1)物業管理是房地產開發的組成部分;(2)良好的物業管理使 物業 發揮最大的使用效能,從而是開發商從中得到良好的 社會 效益,品牌 效益,經濟 效益。

26、物業公司的服務內容包括:(1)房屋共用部位的維修、養護與管理;(2)房屋共用設施設備的維修、養護與管理;(3)物業管理區域內共用設施設備的維修、養護與管理;(4)物業管理區域內的環境衛生綠化管理服務;(5)物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務;(6)物業裝飾、裝修管理服務;(7)物業檔案資料的管理;(8)專項維修資金的代管服務。

27、正當防衛應具備以下四點(1)必須有真實存在的不法侵害行為,才能進行正當防衛(2)必須針對正在進行的不法侵害行為,才能實行正當防衛。(3)正當防衛必須針對不法侵害者對本人實行;(4)正當防衛不能超過必要限度,造成不應有的損害。(5)向公安人員提供相關案件詳情。

28、突發事件處理應遵循①快速反應原則;②統一指揮原則; ③服從命令原則; ④團結協作原則。

29、住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物,應當按照物業管理企業指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。

30、在正常使用條件下,住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年,有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

31、業主裝飾裝修房屋過程中,直至裝修結束后,物業管理企業應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查,對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的予以制止;情節嚴重的,及時向有關部門報告。

32、按照市建委、市規委、市國土房管局《關于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規定(試行)》,每日12時至14時,18時至次日8時,不得從事敲、鑿、刨、鉆等產生噪聲的裝飾裝修活動。

33、物業服務公司公共秩序維護部主要職責: ①負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作,維護公共范圍內治安秩序。②嚴格治安管理,做好來訪及加班登記、監控、全天24小時巡查、進出貨物檢查等治安防范工作。③嚴格消防管理,落實消防責任制,及時消除火險隱患。④積極配合公安機關打擊服務區域內及周圍發生的違法犯罪活動。 ⑤負責對服務區域內各業戶治安、消防工作的宣傳、指導和監督。

34、 物業管理公司的權利:(1)物業管理公司應當根據有關法規,結合實際情況,制定小區管理辦法;(2)依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理;(3)依照物業管理合同和有關規定收取管理費用;有權制止違反規章制度的行為;(4)有權要求管委會協助管理;(5)有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務;(6)可以實行多種經營,以其收益補充小區管理經費。

35、物業管理公司的義務:(1)履行物業管理合同,依法經營;(2)接受管委會和住宅小區內業主的監督;(3)重大的管理措施應當提交管委會審議,并經管委會認可;(3)接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導

 

二、單選題

1、《物業服務條例》第一條規定:為了規范物業服務活動,維護(A  )的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。

A、業主 B、物業服務企業C、開發建設單位D、業主和物業服務企業

2、條例所稱物業服務,是指業主通過選聘物業服務企業,由( B )按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、服務,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

A、業主B、物業服務企業C、業主和使用人D、業主和物業服務企業

3、縣級以上地方人民政府( A )負責本行政區域內物業服務活動的監督服務工作。

A、房地產行政主管部門          B、工商行政服務部門 

C、小區服務辦公室            D、物業服務協會

4、根據〈物業服務收費管理辦法〉,從2004年1月1日起,物業服務收費不再采取(A)形式。

A政府定價  B政府指導價  C市場調節價  D明碼標價

5、對拒不交費的業主,物業服務企業要依法追繳,(C)采取停水、停電等措施脅迫業主交費。

A可以  B應當  C不得  D必須

6、業主拖欠物業服務費用的,物業服務企業可以依法向有管轄權的基層人民法院申請(D),進行催交。

A督促令  B催繳令  C審查令  D支付令

7、業主與物業服務企業之間的法律關系內容是(C)。

A權責關系   B管理與被管理關系

C服務與被服務關系  D委托與被委托關系

8、下列不屬于物業管理車輛管理方法與要求的是(A)

A建立健全車輛管理隊伍  B車輛出入管理 

C消防通道的車輛管理  D車輛停放管理

9、物業管理對公共秩序的作用是(B)。

A保障、保證業主的人身和財產安全 

B提供協助性管理服務,屬于安全防范性質

C與公安機關共同行使治安管理職能 

D業主人身、財產的安全保管保險

10、車輛停放管理應特別注意對(A)的管理,確保車輛停放符合消防安全管理要求。

A消防疏散通道  B消防滅火器  C停車位  D出入卡

11、消防安全管理工作的指導原則是(C)。

A安全第一,防范火災  B重大節日,保障安全

C預防為主,防消結合  D動火作業,嚴密監控

12、物業管理公共秩序維護的目的是指為維護物業管理區域內的公共秩序而(C)。

A實施的正當防衛活動  B實施的緊急避險活動 

C配合公安機關實施的社會綜合治安的安全防范活動 

D實施的安全保障職能的活動。

13、物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,物業服務企業要(B)。

A承擔安全保證責任  B承擔相應的法律責任 

C承擔安全賠償責任  D不承擔相應的法律責任

14、物業服務企業員工因職務的便利行為導致業主人身、財產安全受到損害的,物業服務企業應承擔(A)。

A雇主賠償責任  B刑事犯罪責任  C行政處罰  D首先補償責任

15、物業服務企業承接物業時,應當對物業( D )進行查驗。

A、技術資料 B、共用部位

C、共用設施設備D、共用部位、共用設施設備

16、物業服務企業承接物業時,應當與( B )辦理物業驗收手續。

A、施工單位     B、開發建設單位 

C、業主委員會     D、業主委員會

17、屬于保修范圍或因工程質量問題發生的公共設施維修、更新的費用,應由(C )自行承擔,不能使用維修基金。

A、物業服務企業  B、業主  C、建設單位 D、政府

18、業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,若物業服務費用欠交,由( A )負連帶交納的責任。

A、業主        B、業主的直系親屬

C、使用人所屬單位      D、房屋中介機構

19、實行一級服務標準的小區急修報修應當在( B)內到達現場,預約維修報修按雙方約定時間到達現場。

A、一刻鐘   B、半小時  C、一小時  D、兩小時

20、業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的,從其約定,(B)負連帶繳納責任。

A、開發建設單位   B、業主   

C、物業使用人     D、業主與物業使用人

21、物業服務區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向( D )收取有關費用

A、物業服務企業  B、業主   C、業主委員會   D、最終用戶

22、物業服務企業應( D )做好的物業服務區域內的安全防范工作。

A、努力    B、全力    C、加強     D、協助

三、簡答題 

 1、業主享有哪些基本權利和義務?

 A、業主的權利:(1)參加業主大會;(2)享有業主委員會的選舉權和被選舉權;(3)決通過業主公約和業主委員會章程;(4)決定有關業主利益的重大事項;(5)監督業主委員會的管理工作。

 B、業主在物業管理活動中,履行下列義務:(1)遵守管理規約、業主大會議事規則;(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(4)按照國家有關規定交納專項維修資金;(5)按時交納物業服務費用;(6)法律、法規規定的其他義務。 

2、影響小區和諧的十大問題是什么?

(1)房屋建筑質量問題;(2)物業服務糾紛問題;(3)物業服務企業交接問題;(4)業主組織建設問題;(5)房屋大型維修基金安全、監管與使用問題;(6)小區公共及共有設施糾紛問題;(7)私搭亂建與違法建設問題;(8)鄰里糾紛與業主自律問題;(9)行政主管部門不作為與亂干預問題;(10)司法介入與公正問題

3、簡述住宅室內裝飾裝修合同應當包括哪些主要內容?

(1)房屋所有權(或者證明其合法權益的有效憑證);(2)申請人身份證件;(3)裝飾裝修方案;(4)變動建筑主體或者承重結構的,需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計芳案; (5)涉及到其它行為的需提交設計方案或者施工方案;(6)委托裝飾裝修企業施工的,需提供該企業相關該企業相關資質證書的復印件。非業主的住宅使用人,還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。

4、簡述住宅室內裝飾裝修活動,禁止哪些行為發生?

按照建設部第110令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定,住宅室內裝飾裝修活動,禁止下列行為:(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;(4)損壞房屋原有節能設施,降低節能效果;(5)未經批準,不得搭建建筑物、構筑物;改變住宅外立面,在非承重墻上開門、窗;拆改供暖管道和設施;拆改燃氣管道和設施;(6)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

5簡述物業費支出構成?

答:物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分;管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業服務區域清潔衛生費用;物業服務區域綠化養護費用;物業服務區域秩序維護費用;辦公費用;物業服務企業固定資產折舊;物業共用部分、共用設施設備及公眾責任保險費用;節日及重大活動費用;經業主同意的其他費用。

 

四、論述題

1、試述各部門之間密切配合,對構建和諧奧園有何重大意義?

當前,房屋存在缺陷問題是置業公司和物業公司與業主之間矛盾糾紛凸顯期,如何化解矛盾糾紛的任務日益繁重,如何建立和諧奧園,應對前所未有的挑戰,就必須加強全公司各部門之間的密切配合,從全局的高度出發,樹立正確的糾紛解決觀,把妥善化解矛盾糾紛作為提供和諧奧園保障的切入點;樹立正確的維護穩定觀,把確保及時妥善處理問題,確保穩定作為提供和諧奧園保障的著力點;樹立正確的業主利益觀,把維護業主利益作為建立和諧奧園保障的出發點;樹立正確的工程監督權威觀,把維護業主權益作為提供建立和諧奧園保障的立足點。公司全體干部職工切實把思想和認識統一到公司黨委和公司的決策及部署上來,不斷增強大局意識和服務觀念,必須牢固樹立發展是第一要務,穩定是第一要責的意識,不遺余力地為構建和諧奧園及建設和諧奧園對公司未來的發展提供堅強有力的聲譽保障。

2、試述創建綠色社區的目的和意義

  (1)、維護業主的環境權益,一個生活于共同生態環境的群體,有著共同的環境權益。

  (2)、履行環保權利和責任,選擇綠色生活。綠色社區作為環境管理體系一分子,把分散的個人履行環保權利和責任融為了一個整體,可以使個人的責任成為容易實現和可以造作的事情。

  (3)增強人們的環境意識和文明素養,業主在使自己的行為環保區里生活,對每個業主的行為也是一種約束。

  (4)、創造與自然相和諧的生活環境,其實質就是業主關愛地球、關愛生命、保護自然、與自然相和諧的思想、理念、行為。

  (5)、通過節能、節水、垃圾回收等獲得經濟效益,一是使有限的資源可以重復使用,以滿足子孫后代的更多需要;二是減少垃圾量,減少占用耕地,減少對環境的污染。 


注釋人: 32666063    提交時間:2012-6-12 13:56:26

浙江省2011年1月高等教育自學考試  物業管理試題


  課程代碼:00176
  一、單項選擇題(本大題共15小題,每小題2分,共30分)
  在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。
  1.物業管理的消防工作主要包括________兩個方面。()
  A.宣傳和演習
  B.防火和滅火
  C.防火和演習
  D.滅火和疏散
  2.物業管理的早期介入應當從物業管理的________階段開始。()
  A.房屋銷售
  B.規劃設計
  C.樓宇入伙
  D.接管驗收
  3.環境衛生、綠化管理屬于()
  A.公共服務
  B.專項服務
  C.特約服務
  D.社區服務
  4.新建房屋,在保修期滿后,由________承擔房屋修繕責任,并承擔修繕費用。()
  A.業主
  B.施工單位
  C.物業管理公司
  D.業主委員會
  5.通訊設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統等屬于()
  A.房屋建筑設備
  B.房屋建筑弱電設備
  C.宣傳設備
  D.公共設備系統
  6.物業管理綜合服務主要是針對物業住用人的()
  A.服務與管理
  B.經營與管理
  C.服務與經營
  D.服務與修繕
  7.物業的環境管理包括環境衛生管理和()
  A.環境治安管理
  B.環境綠化管理
  C.生活廢棄物的管理
  D.公共設備、設施管理
  8.住宅小區物業管理首先應遵循________相結合的原則。()
  A.自治與自律
  B.專業化與企業化
  C.市場化與社會化
  D.業主自治自律與專業化管理
  9.物業管理的前期準備必須進行()
  A.早期介入
  B.組建物業管理企業
  C.物業管理人員的選拔和培訓
  D.房屋維修保養
  10.業主委員會成員________所轄區域的物業管理企業的工作。()
  A.可以兼任
  B.不得兼任
  C.可以擔任
  D.應當兼任
11.我國第一部物業管理行政法規是建設部第33號令,名稱為()
  A.城市居住物業管理條例
  B.城市物業管理條例
  C.城市住宅小區物業管理條例
  D.城市新建住宅小區管理辦法
  12.前期物業管理招標人是()
  A.物業買受人
  B.物業接收單位
  C.物業建設單位
  D.物業使用
  13.物業管理糾紛是一種________糾紛。()
  A.刑事
  B.經濟
  C.民事
  D.行政
  14.因不合理裝修、搭建或使用不當等造成的房屋損壞,稱之為()
  A.自然損壞
  B.人為損壞
  C.后天損壞
  D.故意損壞
  15.(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)/總的房屋建筑面積×100%,該公式指()
  A.房屋基本完好率
  B.房屋完好率
  C.危房率
  D.養護及時率
  二、多項選擇題(本大題共8小題,每小題2分,共16分)
  在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
  1.停車場管理要點有()
  A.場內車位劃分要明確
  B.場內行駛標志要清楚
  C.進出停車場管理要嚴格
  D.車輛防盜和防損壞措施要得力
  E.管理人員要有駕車技能
  2.物業租賃管理模式有()
  A.包租轉租模式
  B.委托管理模式
  C.出租代理模式
  D.包租模式
  E.出租模式
  3.物業管理招標必須貫徹________的原則。()
  A.公平
  B.公正
  C.公開
  D.合理
  E.低價
  4.物業管理早期介入有利于()
  A.優化設計
  B.提高房屋建造質量
  C.后期管理工作的進行
  D.樹立物業管理企業形象
  E.提高服務質量
  5.房屋建筑主體的管理主要包括()
  A.房屋基本情況的掌握
  B.房屋修繕及其管理
  C.房屋裝修管理
  D.車輛道路管理
  E.環境管理

6.房屋修繕是指對已建成的房屋進行________和維修保養。()
  A.翻修、大修
  B.中修、小修
  C.局部維修
  D.綜合維修
  E.房屋環境維護
  7.房屋建筑公用設施設備包括共用的()
  A.走廊通道
  B.上下水管道
  C.郵政信箱
  D.中央空調
  E.室內空調
  8.選聘物業管理企業最重要的兩個標準是()
  A.資金雄厚
  B.具有良好聲譽
  C.資質高
  D.具有豐富的物業管理經驗
  E.距離近


  三、名詞解釋(本大題共6小題,每小題5分,共30分)
  1.前期物業管理的涵義
  2.住宅小區
  3.治安管理
  4.房屋修繕管理
  5.商業物業
  6.ISO


  四、論述題(本大題10分)
  論述商業物業類型


  五、分析題(本大題共14分)
  幾年前,一劉姓業主在山東省日照市開發區的某小區購買了一套臨街的位于二層的商品住宅,并興高采烈地搬進了新居。喬遷本想好好享受一下新居的愜意生活,不料好日子沒過多長時間,就大失所望了。樓下的業主王某于1999年底在一層和地下室搞起了餐飲,紅紅火火的生意給他們一家生活帶來了揮之不去的煩惱。
  樓下王某開始做的是小生意,開了一家餛飩鋪。每天早晚用餐高峰時段,樓下的叫賣聲不絕于耳,吵得劉某及其家人心煩意亂。更難以忍受的是,店鋪的廢水、廢料被隨意傾倒在地面上,時間一長氣味難聞,令人作嘔,以致劉某一家終日不敢開窗。劉某期間多次到物業公司投訴,請求物業公司出面制止王某的行為,但物業公司一直推三拖四、支支唔唔。
  2000年6月餛飩鋪擴建成餃子城,2001年底又改建為飯店。樓下王某的生意越做越大,樓上劉某的煩惱也越來越多。窗外整天車水馬龍,喧囂聲從中午綿延到深夜,一家人終日不得安寧,無法安心學習和正常休息。有時酗酒的食客在樓下斗毆,更讓他們心驚肉跳。劉某及其家人一直沒有中斷到物業公司投訴,然而得到的答復仍舊不是“自己管不了”,就是“請去政府找”(一個并不復雜的問題,足足找了、等了兩三年還沒有得到解決,業主仍舊在飽受折磨中努力著,物業公司仍舊無動于衷地旁觀著,兩家都夠有毅力、有耐心的了)。最后,實在忍無可忍的劉某不得不將物業公司告上了法庭。法院審理認為,物業公司在業主劉某按時交納了物業管理費后,并未按照購房時簽訂的《物業管理條約》規定,提供一個安全、衛生、舒適的生活環境,反而由于其不作為行為致使王某的違法行為愈演愈烈,劉某及其家人的合法權益受到嚴重損害,理應承擔違約責任。依法審理后判決,被告物業公司雙倍返還原告兩年的物業管理費,并就其不作為行為給原告造成的損害予以賠償。
  1.什么是投訴接待?(4分)
  2.處理投訴過程中,應注意哪些事項?請結合實際予以論述。(10分)


注釋人: hjtao    提交時間:2012-6-12 10:52:11

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