2012年物管師模擬試題

2012-6-7 16:56:00   (瀏覽次數:16905)
           

詞條注釋

《物業管理基本制度與政策》模擬試卷

 

一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)

1、(  )必須通過招標方式來選聘物業管理企業。91

A所有物業    B住宅物業    C規模較大的住宅物業    D前期管理的住宅物業

2、幾十年來,我國一直采取福利型的行政管理模式,符合(  )制度的要求。7

A鄉村住房    B城鎮住房    C國家企業化    D政府政策

3、下列說法錯誤的是(  )。106

A物業管理企業名稱、法定代表人等發生變更的,應當在辦理變更手續后30日內,至資質管理部門辦理變更手續    B因其他原因終止業務塵埃的,辦理營業執照注銷手續后的10日內,到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續    C資質審批部門應當將物業管理企業資質年檢結果向社會公布    D物業管理企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續的,可處2萬元以下的罰款

4、前期物業服務合同是一種(  )的合同。57

A無期限    B附終止條件    C服務性    D有限期

5、確立為主和物業管理企業在物業管理活動中權利義務的法律依據是(  )。53

A物業服務合同    B物業管理合同    C國家法律    D物業管理法規  政策

6、二級及二級以下資質的房地產開發企業只能承擔建設面積(  )的開發建設項目。131

A30萬m2 以下     B30萬m2 以上    C25萬m2 以下    D25萬m2以上

7、提供物業服務合同以外的服務,(  )。37

A是物業管理企業的法定義務    B不是物業管理企業的法定義務   

C是業主的法定義務            D是業主額外的要求

8、召開業主大會會議,應當于會議召開(  )日以前通知全體業主。76

A5    B7    C10    D15

9、根據《物業服務收費管理辦法》,物業服務成本包括(  )。50

A辦公費用    B物業管理區域清潔衛生費用   

C物業管理企業固定資產折舊    D物業共用部位的大修費用

10、從行業規范要求角度,物業管理職業首先主要內容包括(  )。108

   1守法經營;    2誠信經營;    3盡職盡責勝任本職工作;    4努力學習、掌握專業技能;

5奮發努力、堅忍不拔

A 1 234    B  2345     C 345    D 45

11、鑒定機構進行安全鑒定,必須有(  )名以上易寶人員參加。167

A3    B2    C4    D5

12、在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面,《物業管理條例》設定的法律責任充分體現了優先保護(  )的有規則。22

A全體業主利益    B業主弱者地位    C單個業主利益    D業主的財產權利

13、下列(  )屬于業主對房屋等建筑物的管理方式。1

A業主將不同的服務內容委托給不同的專業公司    B業主行使對建筑物的占有權

C業主行使對建筑物的使用權    D業主行使對建筑物的收益權

14、在城市總體規劃和分區規劃的基礎上,對城市近期區域內各項建設作出具體規劃,稱為(  )。131

A總體規劃    B分區規劃    C詳細規劃    D具體規劃

15、物業管理師資格注冊審批機構為(  )。117

A政府房地產主管部門    B省、自治區、直轄市人民政府

C建設部                D人事部和建設部

16、每個業主都是獨立的民事主體,但依據物業服務合同享受的服務應是(  )。37

A個體的    B不同的    C因人而異的    D統一的

17、根據《城市房地產開發經營管理條例》規定,達到房地產開發企業資格的條件是(  )。128

A有100萬元以上的注冊資本    B有5000萬元發上的注冊資本

C有3名以上持有資格證書的房地產專業人員    D有1名以上持有資格證書的專職會計人員

18、轉租合同的終止日期,(  )原租賃合同規定的終止日期。149

A可超過    B可超過2天    C可    D不可超過

19、(  )改變物業管理區域內公共建筑和共用設施扔規劃用途。65

A業主大會可以    B業主委員會可以    C物業公司可以    D以上人員都不可以

20、物業管理招標中的評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成,成員為5人以上單位。其中,招標人多于成員總數的(  )。95

A1/2    B2/3   C1/3    D1/4

21、下列說法中不正確的是(  )。63

A物業管理企業不履行物業服務合同義務的,應當按照合同約定來承擔責任

B物業管理企業在物業管理活動中的權利、義務和責任來處《物業管理條例》的規定

C物業管理改善了居住環境,提高了物業管理區域內業主的生活質量,有籃球物業的保值增值

D物業保安人員的主要職責是維護物業管理區域內的公共秩序,為業主提供良好的生活環境

22、《物業管理條例》實施以前,各地在物業管理實踐中,大多采用(  )。69

A物業管理制度   B業主自己管理制度    C無人管理制度   D業主委員會制度

23、物業管理師應接受繼續教育,每年接受繼續教育時間應當(  )。119

A多于40學時    B少于40學時    C不少于40學時    D不多于40學時

24、下列說法正確的是(  )。154

A質押人對抵抽財產臉享有占有權    B質押人對抵押財產享有使用權

C質押人對抵押財產享有經營權      D抵押人對抵押財產仍享有占有權、使用權和經營權

25、房地產轉讓可分為(  )。137

A無償轉讓和繼承轉讓    B有償轉讓和贈與轉讓

C繼承轉讓和合同轉讓    D有償轉讓和無償轉讓

26、住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業,或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處(  )以下的罰款。97

A5萬元    B10萬元    C20萬元    D50萬元

27、《城市房地產管理法》對商品房預售的規定條件之一是,按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的(  )以上,并已經確定了施工進度和施工交付日期。141

A10%    B15%    C20%    D25%

28、取得建設用地批準文件以后(  ),政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下地土地閑置費。

A超過1年未動工開發的    B超過半年未動工開發的

C超過2年未動工開發的    D超過3年未動工開發的      134

29、房地產轉讓,房地產管理部門對白日做夢的有關文件進行審查,并在(  )日內做出是否受理申請的書面答復。139

A3    B7    C10    D14

30、業主公約是由全體業主共同制定的,規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的,對全體業主具有普遍約束力的自律性規范,它一般以(  )形式訂立。82

A口頭    B書面    C通知    D備案

31、通過學歷認定或考試均可取得的職業資格是(  ),這是政府規定專業技術人員從事某種專業技術性工作的學識、技術和能力的起點標準。112

A執業資格    B從業資格    C注冊資格    D職稱資格

32、業主大會作出的一般決定,必須經(  )以上通過。77

A與會業主所持投票權1/2    B持投票權2/3以上業主

C1/2以上業主               D全體業主人數的1/2

33、招標投標應當遵循的原則是(  )。90

A公開、公平、公正的最低價    B自愿、公平、公正的等價交換

C公開、公平、公正和誠實信用  D自愿、公平、等價交換和誠實信用

34、物業管理招標代理機構是依法設立的、從事物業管理招標代理業務并提供相應服務的(  )。92

A物業管理咨詢公司    B房地產主管部門的派出機構

C社會中介組織        D物管協會的派出機構

35、在《物業管理條例》出臺前,一般將物業服務合同稱之為(  )。53

A物業管理合同    B物業管理委托合同    C物業服務合同    D物業委托服務合同

36、物業管理企業在物業管理活動中的(  ),除了《物業管理條例》和其他法律規定外,還來自于物業服務合同的約定。64

A權利    B義務    C責任    D以上三者都是

37、契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產權屬方面的合同一經生效,當事人之間(  )。160

A債權成立   B債權先成立,物權后成立   C物權先成立,債權后成立   D債權和物權同時成立

38、房地產開發主管部門對符合條件的企業核發《房地產開發企業暫定資質證書》,默寫資質的條件不低于(  )級資質的條件。130

A一    B二    C三    D四

39、下列(  )情況下,不可以中止處分抵押房地產。159

A抵押權人沒有提出中止請求        B訴訟或仲裁中的抵押房地產

C發現被拍賣抵押物有權屬爭議的    D抵押權人請求中止的

40、在《普通住宅小區物業管理服務等級標準》中,保潔服務共同標準是(  )。

A共用雨、污水管道每年疏通1次    B共用雨、污水管道每2年疏通1次

C共用雨、污水管道每年疏通3次    D雨、污水井每年檢查1次

二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

1、法律責任不同于其他責任,其特點為(  )。29

A它是與違法行為相聯系的    B它的內容是法律明確而又具體規定的

C它具有國家強制性          D它是由國家法令機關依法實施的

E體現自我管理、自我約束

2、我國改革開放前的城鎮住房制度主要呈現的特征是(  )。7

A住房投資由國家和國有企業統包    B住房分配采取實物分配

C住房分配采取貨幣分配            D住房消費采取福利低租金制

E房屋由國家包修包養

3、將市場原則作為物業管理活動的前提條件,其主要目的在于(  )。4

A強調業主在市場活動中的自主權            B強調物業管理塵埃必須接受業主委員的領導

C強調業主在日常生活中的民主、自由和團結  D強調物業管理活動必須納入社區管理范疇

E強調物業管理活動必須納入市場秩序

4、《城市房地產轉讓管理規定》對房地產的轉讓,規定的程序有(  )。138

A房地產轉讓,當事人訂立口頭轉讓合同    B房地產轉讓,當事人按照規定繳納有關稅費

C房地產管理部門辦理房屋權屬登記,核發地產權屬證書   

D 房地產管理部門可根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估

E房地產管理部門對提供的有關文件進行審查,并在7日內作出是否受理申請的書面答復

5、《城市新建住宅小區管理辦法》規定的作用有(  )。15

A確定了物業管理活動的主管部門    B確定了物業管理工作的基本內容

C明確了業主的權利和義務          D明確了社會化、專業化的物業管理模式

E確定了業主選舉產生物業管理委員會制度

6、業主與物業管理企業合同約定,實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括(  )。49

A物業服務成本    B法定稅費    C物業配套設施的建設費用

D物業管理企業的利潤    E物業配套設施的經營費用

7、業主委員會的性質是(  )。77

A業主大會的執行機構    B對業主大會負責    C制定業主大會議事規則

D業主大會的常設機構    E負責執行業主大會交辦的各項物業管理事項

8、有以下情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主在會臨時會議我(  )。76

A10%以上業主提議的    B20%以上業主提議的    C發生重大事故的

D業主委員會主任認為有必要的    E業主大會議事規則或者業主公約規定的情況

9、前期物業服務服務合同的特征包括(  )。56

A具有過渡性    B由建設單位和物業管理企業簽訂

C是要式合同    D可約定期限    E是一種附終止條件的合同

10、物業服務合同應包括(  )等內容。54

A物業服務質量    B物業服務費用    C雙方的權利和義務

D合同期限    E賠償范圍

11、《物業管理條例》在堅持民法基本原則和立法法規定的原則下,突出了(  )的立法理念。22

A改革為重    B發展為重    C講究政治    D平衡利益   E保護弱者

12、《物業管理條例》法律制度的內涵是(  )。23

A尊重和維護業主的財產權利   B建立業主民主協商機制    C建立自我管理機制

D建立平衡利益機制    E建立物管人員的首先規范機制

13、物業管理從業人員培訓合格上崗制度為(  )。17

A關于物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法

B物業管理企業經理崗位規范    C物業管理企業部門經理、管理員崗位規范

D培訓教育計劃的制定規范    E崗位必備知識和能力提升的規范

14、禁止租賃的房屋類型包括(  )。149

A符合安全標準的    B權屬無爭議的    C屬于違法建筑的房屋

D未依法取得房屋所有權證的房屋    E共有房屋未取得共有人同意的房屋

15、鑒定機構鑒定房屋為危險房屋的,分為(  )等 四種情況進行處理。

A觀察使用    B處理使用    C停止使用    D部分拆除    E整體拆除

16、不得設定房地產抵押權的情況為(  )。157

A沒被查封的房地產     B沒被扣押的房地產    C用于教育的房地產

D用于醫療的房地產    E權屬有爭議的房地產

17、政府定價方式管理物業服務收費,存在的弊端為(  )。48

A不利于物業管理企業提高服務技能    B制約了業主對物業服務質量的監督權

C剝奪了業主對物業服務質量的選擇權  D因定價標準不客觀產生了大量矛盾

E政府核定物業服務收費標準,阻礙了物業管理市場的發展

18、物業管理項目投標的規則包括(  )。94

A投標人應具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其它條件

B投標人可以以他人的名義投標    C招標人可對投標人的資質提出不同的要求

D投標人必須在到政策或招標文件要求的企業資質等級

E物業管理企業資質不符合條件的,投標文件可能被視為廢標

19、物業管理從業人員職業素養的主要內容包括(  )。111

A自信自強、積極向上     B奮發努力、堅忍不拔    C誠懇待人、服務熱情   

D文明禮貌、著裝整潔     E水平專業、技術熟練

20、物業管理區域環境驗收內容包括(  )。99

A檢查溝、井是否完整    B臨時設施及臨時用房是否拆除清理干凈   

C物業區域是否建立垃圾存放處   D綠化草坪是否長勢良好   E停車場是否符合交通管理部門要求

21、下列關于房地開發企業二級資質的條件,正確的是(  )。129

A注冊資本不低于2000萬元    B從事房地產開發經營2年以上

C建筑工程質量合格率達100%    D未發生過重大工程質量事故

E工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱

22、中國物業管理協會制定的《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》,從(  )等方面界定了物業管理服務的內容,制定了三個等級的服務標準。 38

A物業管理服務的基本要求    B房屋管理、共用設施設備維修養護

C協助維護公共秩序    D提供必要的物業管理用房    E保潔服務、綠化養護管理

23、物業管理服務的主要內容為(  )。36

A房屋共用部位的維修、養護與管理    B房屋共用設施設備的維修、養護與管理

C專項維修資金的代管服務    D物業檔案資料的管理    E佩戴標志,行為規范

24、《物業服務收費明碼標價規定》明確規定,物業服務收費應當明碼標價,物業管理企業應在物業管理區域內的顯著位置,依法向業主公示(  )。46

A物業管理企業名稱    B物業服務內容、服務標準    C物業管理企業員工工資分配方案

D收費項目    E收費計價方式和收費標準

25、房地產企業甲級資質要求(  )。130

A未發生過重大工程質量事故    B從事房地產開發經營3年以上

C注冊資本不低于100萬元    D已竣工的建筑工程質量合格率達100%

E財務負責人具有相應專業初級以上職稱

26、《物業管理條例》確立的基本法律關系為(  )。31

A業主相互之間的關系    B物業管理企業和業主之間的關系

C員工和物業管理企業的關系    D開發企業與業主以及物業管理企業之間的關系

E供水、供電單位與業主以及物業管理企業之間的關系

27、從20世紀90年代初到《物業管理條例》頒布前,這一階段的物業管理政策法規主要體現的特點包括(  )。15

A配套性    B借鑒性    C過渡性    D針對性    E經驗性

28、以下(  )不得從住宅專項維修資金中列支。122

A依法應由建設單位承擔的住房共用部位、共用設施設備維修、更新和履行費用

B用于全體業主共同所有的共用部位、共用設施設備的維修費用

C人為損壞住房共用部位、共用設施設備所需的修復費用

D依法應由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱等費用    E根據物業服務合同規定,由物業管理企業從物業服務費用或物業服務資金中列支住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用

29、下列關于全國性政策法規敘述,正確的是(  )。18

A2003年6月,建設部發布《業主大會規程》

B2003年9月,建設部發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》

C2003年11月,國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費管理辦法》

D2004年1月,中國物業管理協會制訂《普通住宅小區物業管理服務等級標準

E2004年3月,建設部發布《物業服務收費明碼標價規定》

30、危險房屋是指(  )的房屋。166

A結構嚴重損壞    B承重構件已屬危險構件    C隨時可能喪失穩定和承載能力

D不能保證居住和使用安全    E尚可處理使用

 

 

答案:

一、單項選擇題

1 (D)  2 (B)  3(B)  4(B)5(A)6(C)7(B)8(D)9(D)10(A)

11(B)12(A)13(A)14(C)15(C)16(D)17(A)18(D)19(D)20(C)

21(B)22(D)23(C)24(D)25(D)26(B)27(D)28(A)29(B)30(B)

31(B)32(A)33(C)34(C)35(A)36(D)37(D)38(D)39(A)40(A)

二、多項選擇題

1(ABCD)2(ABDE)3(AE)4(BCDE)5(ABDE)6(ABD)7(ABDE)8(BCD)9(ABC)10(ABCD)

11(BDE)12(ABCD)13(ABC)14(CDE)15(ABCE)16(CDE)17(BCDE)18(ACDE)19(ABCD)20(BCDE)21(ACDE)22(ABCE)23(ABCD)24(ABDE)25(ACDE)26(ABDE)27(BCD)

28(ACDE)29(ABCD)30(ABCD)


注釋人: hjtao    提交時間:2012-6-29 9:34:40

《物業經營管理》模擬試卷

 

一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)

1、下列有關物業經營管理概念的說法,錯誤的是(  )。1

A現代的物業管理,要求從傳統的物業運行管理服務,向策略性的物業資產價值管理方向拓展

B物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理,也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動

C在我國有統一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級

D物業經營不是一個特定的專業領域,而是由物業管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結果

2、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是(  )。9

A居住物業    B收益性物業    C大型非房產物業    D非房產物業

3、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是(  )。28

A通貨膨脹風險    B周期風險    C變現風險    D資本價值風險

4、房地產開發投資企業所得稅稅率一般為(  )。2

A11%    B22%    C33%    D44%   

5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復利計算,則一年后的本利和為(  )。

A1000.00    B1120.00        C1125.51        D1126.83              45

6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是(  )。50

A14.37%    B15.57%    C15.87    D13.17

7、下列關于設備磨損補償的說法,錯誤的是(  )。53

A設備磨損的補償方式有兩種,即局部補償和完全補償

B設備有形磨損的局部補償是修理,設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造

C有形磨損和無形磨損的完全補償是更換同,即淘汰舊設備,更換新設備

D不進行設備磨損補償,企業再生產也能正常運行

8、下列關于物業價格的說法,不正確的是(  )。75

A物業價格是獲得他人的物業所必須付出的代價

B物業價格是和平地獲得他人的物業所出的代價

C物業價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務等其他形式來償付    D以物業作價入股換取設備、技術等是合法的

9、下列選項中,能反應物業價格水平高低的是(   )。81

   A成交價格    B市場價格    C總價格    D單位價格

10、下列(  )不是構成一個完整的房地產系統的因素。120

    A社會環境    B市場主體    C客體    D價格

11、需求曲線是一條具有(  )。122

A負斜率的向左下方價傾斜的曲線    B負斜率的向右下方傾斜的曲線

C正斜率的向左上方傾斜的曲線      D正斜率的向右上方傾斜的黃線

12、根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態協調關系,這屬于房地產市場結構中的(  )。127

A總量結構    B區域結構    C供求結構    D投資結構

13、我國城市住宅的供給住房,不能進入市場流通的是(  )。137

A廉租房    B經濟適用房    C市場價商品住宅    D以上全是

14、房地產市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內容包括(  )。142

A調查房地產當前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內容包括:相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等

B分析當前城市規劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃

C分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況,分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異    D以上全是

15、物業管理的中短期計劃通常是以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為(  )。145

A1~3年    B2~4年    C3~5年    D4~6年

16、物業租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經濟活動形式,下列選項不是其特征的是(  )。155

A租賃雙方都是符合法律規定的責任人    B房屋租賃關系不因所有權的轉移而中上

C房屋租賃轉移房屋的權                D房屋166租賃關系是一種經濟要式契約關系

17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有(  )。

A租金的確定    B收取租金    C租金調整    D租金結算

18、(  )已成為衡量物業管理企業實力 競爭力的重要標準之一。386

A信息系統應用水平    B可持續發展戰略    C智能化小區    D電子商務平臺

19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續租用,應當在租賃期限屆滿前的(  )個月提出。173

A1    B2    C3    D4

20、客戶關系管理的英文縮寫是(   )。175

A  GRM    B  CRM    C  GRN    DCRN

21、下列選項中,不是營業成本的是(  )。183

A直接人工費    B直接材料費    C管理費用    D間接費用

22、福利基金按工資總額的(  )。188

A10%    B2%    C1.5%    D14%

23、物業管理企業在物業管理活動中發生的各項直接支出是(  )。183

A管理費用   B營業成本    C財務費用    D人員費用

24、物業管理成本控制的含義是(  )。200

A對目標成本本身的控制    B對目標成本完成的控制和過程的監督

C在過程控制的基礎上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向    D以上全部正確

25、前期物業服務合同是由(  )簽訂的。209

A建設單位和物業管理企業    B建設單位和業主委員會

C業主委員會和物業管理企業    D以上提到的三方一起

26、物業管理實行招投標,其意義在于(  )。219

A引導業主樹立正確的物業管理觀念,提高自治能力

B推動物業管理企業不斷提高管理水平,增強市場競爭力

C全面促進物業管理行業的發展        D以上全部正確

27、下列選項中不屬于風險的特征的是(  )。227

A正面性,即風險突如其來使之受到傷害

B負面性,即風險是與損失或不利事件相聯系的,沒有損失就沒有風險和風險管理

C不確定性,介與偶然事件相聯系的,即發生不利事件或損失是不確定的,可能發生也可能不發生

D可測性,凡是風險都是與特定的時間和空間條件相聯系的,因此,風險事故的發生是可以測定的

28、資金籌集是指(  )。243

A物業管理企業為了持續從事物業管理、經營與服務活動而必須籌集所需資金的過程

B物業管理企業將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標投入到物業管理、經營、服務中去的過程

C物業管理企業在籌資和開展物業管理、經營、服務過程中,所發生的各種成本費用

D物業管理企業所取得的各種收入,如物業管理報酬、開展物業經營以及多層次服務取得的收入等

29、下列關于物業管理績效評的最重要、最基礎的指標是(  )。266

A基本指標    B修正指標    C評議指標    D總況指標

30、下列關于物業管理績效評價的特點,說法錯誤的是(  )。263

A以物業管理企業作為具體評價對象

B以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平和后續發展能力等方面作為評價重點

C以能準確反映上述方面的各項定量和定性指標作為主要評價依據

D將各項指標與本地區甚至全國各行業的相關指標和水平進行對比,以期得到對某個物業管理企業公正、客觀的評價的結果

31、物業管理績效評價的主要方法是(  )。281

A綜合分析判斷法    B功效系數法    C定性分析判斷法    D基本指標計分方法

32、下列選項中,不是按照寫字樓物業所具備功能差異分類的是(  )。303

A單純型寫字樓    B商住型寫字樓    C綜合型寫字樓    D自用型寫字樓

33、當所有的經營費用均由租戶直接分擔時,則稱這種出租方式叫(  )。319

A益租    B凈租    C毛租    D利租

34、寫字樓物業經營管理績效評價的第一項指標是(  )。327

A物業經濟指標    B服務滿意度    C物業品牌化    D以上都是

35、零售商業物業在選址和規劃時,主要應考慮(  ).333

A市場容量    B進出交通   C地點顯著    D以上都是

36、選擇零售商作為零售商業物業的租戶時,首先要考慮的因素是(  )。337

A聲譽    B財務能力    C租戶組合與位置分配    D租戶需要的服務

37、投資者為了降低投資風險并實現收益最大化的目標,進行(  )。359

A組合投資    B搭配投資    C分期投資    D貸款投資

38、企業的物業資產是指(  )。363

A企業為了生產和持續發展而擁有的房地產

B企業為了生產而擁有或租用的房地產

C企業為了生產和持續發展而擁有或租用的房地產

D企業維持正常經營管理的必要而重要的條件之一

39、下列選項中,不屬于以應收帳款形式表現的不良資產是(  )。375

A逾期的應收帳款    B呆滯的應收賬款

C壞賬、死賬形式的應收賬款    D證券投資的應收賬款

40、1987年4月,提出“可持續發展”的組織是(  )。381

A  WECD    B  WCED    C  WDCE    D  WEDC

二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

1、物業經營管理,是指為了滿足業主的目標,綜合運用下列(  )技術、手段和模式,為業主提供綜合性管理服務。1

A物業管理    B設施管理    C房地產資產管理    D房地產投產管理    E房地產組合投資管理

2、房地產投資的特征有(  )。22

A位置固定不可移動性    B壽命周期長    C政策影響性   D專業管理依賴性    E資金流動性

3、我國房地產投資經營過程中,企業納稅的主要稅種有(  )。42

A經營稅金及附加    B城鎮土地使用和房產稅    C企業所得稅   D員工所得稅    E保險稅

4、物業價格與一般物品價格的共同之處在于(  )。76

A都是價格用貨幣來表示    B都有波動受供求因素的影響    C都是按質論價:優質高價,劣質低價    D都是受區位的影響很大    E都是形成的時間較長

5、選取的可比實例應符合(  )。94

A可比實例物業應是估價對象物業的類似物業

B可比實例的交易類型與估價時點接近

C可比產例的交易類型與估價目的吻合                                               

D可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格

E可比產例應同實際完全相符

6、影響房地產市場發展的社會因素有(  )。121

A家庭收入水平及分布    B傳統觀念及消費心理    C社會福利

D家庭戶數規模   E家庭生命周期

7、房屋租賃登記備案的一般程序包括(  )。160

A簽訂    B申請    C審查    D頒證    E變更

8、房屋租賃合同的法律特征有(  )。169

A房屋租賃合同是雙務合同    B房屋租賃合同是無償合同

C房屋租賃合同是諾成合同    D房屋租賃合同是要式合同

E房屋租賃合同是繼續性合同

9、在營業成本中,直接人工費用包括(  )。183

A人員的工資    B人員的資金    C人員的福利費    D辦公費    E差旅費

10、在編制成本預算時,必須遵循(  )。195

A成本預算必須同其他預算相協調    B成本預算要以各項定額為基礎

C成本預算應有相應的技術經濟措施保證    D成本預算要全面權衡,提高資金使用效益

E成本預算要符合實際,不要留余地

11、物業管理活動中存在著大量的主體,根據合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為(  )。

A物業建設單位在開發所訂立的合同   207

B前期物業服務合同與物業服務合同

C業主所簽訂的與物業管理活動有關的合同

D物業管理企業與專營公司訂立的有關物業管理活動的專項服務合同

E后期物業管理合同

12、物業服務合同具有(  )特征。212

A物業服務合同的訂立應以當事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經查實,可依法起訴

B物業服務合同是有償合同    C物業服務合同具有過渡性

D物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同    E物業服務合同是勞務合同

13、企業財務活動是指在商品貨幣經濟條件下企業的資金運動,包括(  )。243

A資金籌集    B資金運用   C資金耗費    D資金轉收    E資金收回和分配

14、寫字樓物業的特點,主要表現在(  )。302

A所處區位好,規模大    B多為現代化的高層建筑    C功能齊全,配套設施完善

D全部由專業物業管理企業管理    E保持產權的完整性是寫字樓物業保值的關鍵

15、零售商業物業的經營管理工作,主要包括(  )。331

A招商及承租戶組合    B零售技術及營銷    C零售技術

D物業維護    E運行管理

16、物業管理企業運用計算機技術參與具體事務的管理,需要綜合考慮(  )。387

A管理的范圍、深度和想要達到的管理效果

B現有管理流程的規范化程序

C管理人員綜合應用計算機的水平

D資金的投入    E資金的流出

17、下列選項中,屬于物業管理企業類型的有(  )。8

A管理型物業管理企業    B托管型物業管理企業    C專業型物業管理企業

D非專業型物業管理企業    E綜合型物業管理企業

18、下列對物業價格主要特征的說法,正確的是(   )。76

A物業價格受區位的影響很大    B物業價格實質上是物業權益的價格

C物業價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金   

D物業價格形成的時間較短    E物業價格容易受交易者的個別因素的影響

19、市場法是物業估價的一種方法,其運用的基本的步驟包括(  )。94

A搜集交易實例    B選取可比實例    C對可比實例成交價格進行處理

D求取比準價格    E準價格交易

20、影響房地產市場轉就的主要社會經濟力量包括(  )。121

A金融業的發展    B信息、通信技術水平的提高    C生產和工作方式的轉變

D人文環境、自然環境的變化    E人口數量的不斷增長

21、房屋租賃時,出租人的權得有(  )。174

A有按期收取租金的權利    B對物業管理善進行監督建議的權利

C有監督承租人按照合同規定合理使用房屋的權利

D有依法收回出租房屋的權利    E有向用戶宣傳、貫徹執行國家房管政策和物業管理公約、管理規定的權利

22、客戶關系管理對企事業的作用有(  )。177

A能夠改善企業形象,提升企業生產力

B能夠整合客戶、企業和員工資源,優化業務流程

C能夠提高企業、員工對客戶的響應、反饋速度和應變能力

D能夠提高企業銷售收入    E能夠改善企業服務,提高客戶滿意度

23、按現行財務制度的規定,不得列入成本支出的是(  )。184

A國家法律、法規規定之外的各種付費

B被沒收的財產、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業的贊助、捐贈支出

C物業管理企業對管理用房進行癲狂裝修發生的支出

D對外投資支出    E購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出

24、成本按照計算依據的不同主要有(  )。186

A邊際成本    B差異成本    C目標成本    D定額成本    E計劃成本

25、下列選項,屬于最具有的財務管理目標的是(  )。245

A利潤最大化    B資本利潤率最大化    C每股利潤率最大化   

D總股利潤率最大化    E企業價值最大化

26、下列屬于影響寫字樓物業分類的因素的是(  )。303

A地理位置    B交通便利性    C聲望或形象    D人口密集度    E為租戶提供的服務

27、寫字樓管理策略中應該注意(  )。313

    A分階段提供物業管理服務,清楚辦公室服務范圍    B確保提供“合同服務”適時提供“超值服務”C合理保證非收益部分的使用需要    D定位目標市場    E明確吸引租戶的策略

28、投資商成功開發零售商業項目后,對項目的處置方式一般有(  )。351

A完全擁有權    B直接出售一小部分產權,自己仍維持大股東身份

C將大部分產權出售    D全部出售套現    E以上全錯

29、企業物業資產管理涉及(  )領域的活動。367

A購置物業資產    B買賣物業資產   C剝離物業資產

D財務    E管理人員職能

30、大型企業物業資產管理的內容包括(  )。364

A編制企業物業資產清單    B設定管理目標    C控制成本

D適時處置資產并獲得收入    E財務收支

 

 

答案:

一、單項選擇題

1(C)2(A)3(D)4(C)5(B)6(C)7(D)8(A)9(D)10(A)

11(B)12(D)13(A)14(D)15(C)16(C)17(A)18(A)19(C)20(B)

21(C)22(D)23(B)24(D)25(A)26(D)27(A)28(A)29(A)30(B)

31(B)32(D)33(B)34(B)35(D)36(A)37(A)38(C)39(D)40(B)

二、多項選擇題

1(ABDE)2(ABCD)3(ABC)4(ABC)5(ABCD)6(BCDE)

7(BCD)8(ACDE)9(ABC)10(ABCD)11(ABCD)12(ABDE)

13(ABCE)14(ABCE)15(ABCD)16(ABCD)17(ACE)18(ABCE)

19(ABCD)20(ABCD)21(ACDE)22(BCDE)23(ABDE)24(CDE)

25(ABDE)26(ABCE)27(ABC)28(ABCD)29(ACDE)30(ABCD)


注釋人: hjtao    提交時間:2012-6-29 9:31:35

《物業經營管理》模擬試卷

 

一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)

1、下列選項中,地區購物商場的建筑規模在(  )。4

A.1萬~3萬m2之間       B. 1萬~5萬m2之間

C. 3萬~5萬m2之間      D. 5萬~8萬m2之間

2、核心工作是對物業進行日常的維護與維修,并向入住的客戶或業主提供服務,以保障其始終處在正常的動作狀態的是(  )。9

A物業管理    B設施管理    C房地產資產管理    D房地產組合投資管理

3、投資者進行房地產投資的主要目的是(  )。20

A獲得榮譽    B使其財富最大化    C降低投資風險    D掏通貨膨脹

4、零售商業物業投資區位的選擇,在很大程度上取決于(  )。36

A市政公用和公建配套設施完備的程度    B周轉土地利用情況和環境

C零售商業物業輻射區域分析的結果      D交通運輸是否便利

5、房地產置業投資活動表示為投資者利用所購置的房地產,通過物業管理活動,最終為租戶提供何和住的生產或生活空間。這是(  )。38

A房地產投資活動從財物形態進行考察的    B房地產投資活動從實物形態進行考察的

C房地產投資活動從貨幣形態進行考察的    D房地產投資活動從凈利形態進行考察的

6、金融機構在向居民提供抵押貨款時,借款人在每月的還款額中(  )。57

A全部還本    B全部還息    C一部分還本,另一部分付息    D以上選項全部正確

7、在不考慮資金時間價影響的情況下,直接通過現金流量計算出來的經濟評價指標是(  )。58

A盈利指標    B靜態指標    C動態指標    D清償指標

8、下列隨著時間的流逝而不斷減少的是(  )。87

A原始價值    B市場價值    C賬面價值    D評估價值

9、下列不是物業估價的基本方法(   )。93

A市場法    B成本法    C收益法    D交易法

10、下列房地產市場的運行環境中,影響房地產市場發展的土地、能源、生態等自然資源條件的是(  )。121

A社會環境    B資源環境    C國際環境    D政治環境

11、房地產市場供給的基本法則為(  )。123

A當其他條件不變時,較高的商品價格會使可供銷售的商品數量增加,較低的商品價格會使可供銷售的商品數量減少

B當其他條件不變時,較高的商品價格會使可供銷售的商品數量減少,較低的商品價格會使可供銷售的商品數量增加

C當其他條件不變時,較高的商品價格會使可供銷售的商品數量增加,較低的商品會使可供銷售的商品數量增加

D當其他條件不變時,較高的商品價格會使可供銷售的商品數量減少, 較低的商品價格也會使可供銷售的商品數量減少

12、無論是房地產開發投資還是房地產置業投資,或者是政府管理部門對房地產業實施宏觀管理,其決策的關鍵在于(  )。139

A化減房地產市場的風險            B分析房地產市場的信息  

C預測房地產市場未來的發展趨勢    D把握房地產市場供求關系的變化規律

13、在雙方中的一方死去時自動中止的租賃是(  )。157

A定期租賃    B自動延期租賃    C意愿租賃    D私房租賃

14、物業租賃所面向的目標市場群體,主要由(  )決定。163

A該物業的檔次所決定    B該物業所處的市場的供求關系決定

C該物業所處區域的商業特征決定    D該物業所處的地理位置是否優越所決定

15、租賃管理的核心內容是(  )。165

A確定可出租面積的租賃方式    B編制租賃經營預算

C租戶選擇                    D確定租金方案

16、凡要求有特定形式和履行一定手續的合同都稱為(  )。169

A雙務合同    B有償合同    C諾成合同    D要式合同

17、下列對客戶關系管理的敘述中,說法錯誤的是(  )。176

A客戶關系管理,一種通過圍繞客戶細分來組織企業,鼓勵滿足客戶需要的行為

B客戶關系管理是通過加強客戶與供應商之間聯系等手段,來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個企業的商業策略

C客戶關系管理是指企業通過富有意義的交流溝通,理解并影響客戶行為,最終實現贏得客戶、保留客戶、客戶忠誠和客戶創利的目的

D客戶關系管理是整合客戶、企業和員工資源、優化業務的流程

18、下列選項中,不是按照成本計算依據的不同來劃分的是(  )。186

A估計成本    B實際成本    C計劃成本    D定額成本

19、某辦公單位以每月2000元的價格租了一間100m2的辦公室,年終總結時,其交通費2500元/年,通信費3500元/年,辦公服務器費500元/年,書報費800元/年,宣傳廣告及市場推廣費11000元/年,法律費用5200元/年,節日裝飾費500元/年,其辦公費估算為(  )元/年。188

A  48000    B  26500    C  28500    D  25500

20、編制預算的工作量相對較大,各費用項目的成本效益率的確定年增長率缺乏客觀依據的是(  )。197

A固定預算    B彈性預算    C零基預算    D滾動預算

21、成本的日常管理內容不包括(  )。205

A利用物業管理周期理論進行成本控制    B嚴格實施預算的憑證控制

C建立健全費用開支與報銷審批制度      D控制責任中心的業績考評

22、下列選項中,(  )是開展物業管理工作的基礎。207

A物業管理企業與眾多的業主發生物業管理的法律關系

B物業管理中的各種合同    C物業管理企業提供物業管理服務

D物業管理企業與眾多的非業主發生物業管理的法律關系

23、下列對物業服務合同的說法,正確的是(  )。209

A物業服務合同是物業管理企業提供物業管理服務時,與有關委托方簽署的合同

B物業服務合同包括前期物業服務合同和物業服務合同兩種,兩者之間存在著時間先后的順序,但并不相互銜接

C若不簽訂前期物業服務合同,也可以保證購房人在購買房屋后,直至業主委員會成立時的各項權利得以實現    D物業服務合同的甲方是新建住宅的,乙方是甲方選聘的物業管理企業

24、下列選項中,(  )不是風險具有的特征。227

A負責性    B不確定性    C特殊性    D可測性

25、在投保人對投保標的進行了重復保險,即向多個保險人對同一標的投保的情況下產生的保險原則是(  )。231

A誠信原則    B不確定性    C近因原則    D比例分攤原則

26、在保險合同關系人中,受益人是指(  )。232

A人身保險的被保險人死亡后有權領取保險金的人    B被保險的代理人

C為保險人招攬和代理保險業務而收取擁金的人     

D與保險人簽訂合同并負責交納保險費的另一方當事人

27、(  )包括資金的投放和各項資產的使用兩方面。243

A資金籌集    B資金運用    C資金耗費    D資金分配

28、反映物業管理企業在某一特定時日財務善的財務報表是(  )。252

A資產負債表    B利潤表    C現金流量表    D成本報表

29、一般來說,為每個辦公室工作人員提供(  )的單元內建筑面積比較合適。315

A  5~6m2    B  10~15m2     C15~20m2     D  20~25m2

30、下列不是寫字樓物業工程安全管理中“十供”的是(  )。321

A確保供電    B確保供水    C確保供飯    D確保供氣

31、對物業管理企業進行評價的主要目的是(  )。326

A令物業管理企業為業主和盤旋提供更好的服務    B決定保留還是辭退當前的物業管理企業

C與租戶有良好的溝通                          D及時收取租金

32、零售商業物業又稱為(  )。329

A商業地產    B零售物業   C商業物業   D零售地產

33、物業管理企業需要不同的經營策略,就中高檔而言,經營策略主要包括(  )。345

A樹立品牌形象,參與市場競爭          B必要的經濟回報

C與開發商建立密切聯系,考慮長線戰略聯盟    D以上均是

34、百分比租金通常以(  )為基礎計算。340

A按月支付    B按季度支付    C按半年支付    D以年總營業額支付

35、下列關于零售商業物業在選址和規劃的說法,不正確的是(  )。334

A購物中心在選址時,應當選擇有足夠市場潛力的地方

B交通便利是影響購物中心成功經營的重要因素,即使停車不便時,也不受影響

C有關調查研究發現,零售店店主在選擇入住的零售商業物業時,首要考慮的因素就是交通的使得性和零售商業物業的顯著性

D零售商業物業管理,可細分為(  )等項目

36、零售商業物業管理,可細分為(  )等項目353

1防火安全    2治安保衛    3勞動安全    4媒體風險防范安全

A1234    B123    C134    D234

37、組合投資管理的內容包含(  )。359

A管理對象    B管理者    C管理方法   D以上均是

38、下列有關物業資產管理的說法,錯誤的是(  )。368

A信息技術的發展給物業資產管理提供了便捷的工具

B為了準確評估績效,企業應該將物業資產同非物業資產運營的數據緊密聯系起來

C現實中若沒有一個獨立的物業信息系統,要做一個很好的物業資產定理決策是很困難的

D隨著我國大型企業的發展及市場競爭的加劇,對物業資產管理的需求也會不斷增加

39、不良物業資產的表現形式包括(   )。375

1房地產不良貸款;    2金融機構直接投資半道形成的不良資產;    3其他不良信貸資產中的抵押物;4其他單位委托處置的房地產不良資產

A1    B2    C123    D1234

40、下列對可持續發展與物業管理的說法,錯誤的是(  )。385

A可持續發展的物業管理,既包括對人居與自然生態平衡的理解,又涵蓋對各種自然能源的節約和充分利用

B智能管理系統的應用,提高了含苞在安全、呼救、能源設施管理等方面的管理水平,但其高耗能、高成本,使用有待考慮

C噪聲控制是可持續物業管理的重要內容之一

D要加強雨水、汗水的排放、處理和再利用

二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

1、酒店與休閑娛樂設施的差別主要表現在(  )。6

A服務對象不同    B地理位置不同    C服務內容不同   

D建筑設計和裝飾風格不同    E收稅機關不同

2、居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間,此類項目的投資區位選擇時要考慮的主要因素包括(  )。35

A市政公用和公建配套設施完備的程度    B公共交通便捷程度    C環境因素

D居民人口與收入    E人口增長數量

3、下列關于設備更新的特點分析,正確的是(  )。53

A設備更新的核心工作,是確定設備的經濟壽命   

B設備更新分析更新分析只考慮未來發生的現金流量    C比較設備的費用   

D設備更新分析以費用年值法為主    E只比較設備的費用

4、下列關于繪制現金流量圖的基本規則,說法正確的有(  )。39

A以縱軸為時間軸,向上延伸表示時間的延續

B以橫軸為時間軸,向右延伸表示時間的延續

C若現金流出或注入不是發生在計息周期的期初或期未,而是是發生在計息周期的期間,習慣方法是將其代數和看成在計算周期未發生,稱為期未慣例法

D為了與期未慣例法保持一致,在把資金的流動情況繪成現金流量圖時,都把初始投資p作為下一周期期未    E相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量

5、下列說法錯誤的是(  )。83

A起價是指銷售的商品房的最低價格    B標價又稱報價、表格價,即買方的要價

C成交價是商品戽買賣雙方的實際交易價格    D起價一般可以反映所銷售商品房的真實價格水平

E均價是所銷售商品房的平均價格

6、市場法又稱(  )。93

A市場比較法    B比較法     C估價法    D比例法    E房屋評估法

7、下列選項中,會導致商品住宅需求變化的有(  )。122

A收入的變化     B其他商品的價格變化    C對未來的預期

D政府政策的變化    E商品的變化

8、反映和描述房地產市場善的指標,包括(  )。129

A可供指標    B供給指標    C需求指標    D市場交易指標    E矢量指標

9、房屋租賃作為一種特定的商品交易的經濟活動形式,其特征包括(  )。155

A房屋租賃不轉移房屋的所有權    B房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

C房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系    D房屋租賃關系因所有權的轉移而終止

E租賃雙說主都必須是符合法律規定的責任人

10、按房屋租賃期限約定模式的不同,可分為(  )。157

A公房租賃    B定期租賃    C私房租賃    D自動延期租賃    E意愿租賃

11、關于物業管理成本分類,按照與物業管理服務業務量的關系劃分為(  )。185

A固定成本    B變動成本    C半固定或半變動成本    D租金    E利息支出

12、目前,我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式有(  )。187

A直取制    B間接制    C包干制   D付金制    E酬金制

13、前期物業服務合同具有的特征包括(  )。210

A前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂

B前期物業服務合同由業主委員會和物業管理企業簽訂

C前期物業服務合同具有過渡性

D前期物業服務合同是要式合同

E前期物業服務合同是諾成合同

14、物業管理工作自身的特點決定了物業服務合同簽訂時,除了遵循簽訂一般合同時的注意事項外,還要注意(  )。

A“宜細不宜粗”的原則    B不應有無償無限期的承諾     215

C實事求是留有余地    D明確界定違約責任與處理關系

E企業在合同中的相關權利

15、財會報告分析工作,一般應當按照以下(  )步驟進行。261

A財務報告分析準備階段    B財務報告分析實施階段

C財務報告分析報告階段    D財務報析編寫階段

E財務報告分析整理階段

16、保證非收益部分的合理使用需要促進(  )。313

A共用空間的合理配置    B分階段的合理配置    C管理服務空間的合理配置

D設備空間的合理配置    E使用空間的合理配置

17、物業經營管理企業在確定寫字樓租金時,應認真考慮(  )。316

A計算可出租面積    B計算可使用面積    C出租單元的面積規劃和室內裝修

D租金的調整        E管理財務

18、購物中心的物業管理師必須有基本的零售技術,尤其需要了解(  )。331

A商品選擇,迎合消費者對流行、款式、品質及價格需求

B選項范圍,在充分了解消費者及其需求特點的弎上確定

C商品盤存,與當前銷售量相匹配的供應數量

D櫥窗陳設,必須能吸引消費者注意并能駐足觀看

E物業維護,負責承租范圍

19、智能化小區的物業管理,主要包括(  )。388

A通信功能的管理    B安全技術防范    C信息服務   D對管理人員進行培訓   E社區服務功能

20、下列(  )是不良物產資產的處置方法。379

A資產重組    B公開出租    C以資抵債將債權轉為物權    D實施債轉股將債權轉為股權,通過階段性持股后適時轉讓股權    E采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務

21、物業經營管理中的戰略性工作包括(  )。12

A確定戰略及標準   B構建信息基礎    C決策分析    D進行資產組合    E進行組合管理

22、商業輻射區域分析的內容包括(  )。36

A可能的顧客流量    B消費者的行為    C消費者的喜好和偏愛

D消費者的購買能力   E服務態度

23、成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金,由(  )構成。85

A折舊費    B維修費和管理費    C投資利息    D保險費    E房產稅

24、市場交易指標包括(  )。131

A國內生產總值    B房屋空間使用數量    C房地產租金   

D房地產價格指數    E銷售量

25、通常物業租金分為(  )。158

A干租    B毛租    C凈租    D百分比租金    E重租

26、下列情形中,房屋不得出租的情形在(  )。161

A司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產權利的

B不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的

C已抵押,未經抵抽權人同意的    D權屬有爭議的    E未按規定繳納有關稅費的

27、按照與決策的關系,可將成本分為(  )。186

A可免成本    B估計成本    C目標成本    D計劃成本    E實際成本

28、保安費是指維持物業公共區域秩序的費用,包括(  )。190

A保安系統費    B保安人員人身材保險費    C保安用房費

D保安人員住房租金    E保安人員工資

29、按照物業經營管理者向不同主體提交報告分類,報告可以分為(  )。285

A向物業業主、租戶提交的物業管理報告    B向高層次管理者提供的物業管理報告

C向投資者或董事會提交的物業管理報告    D向檢察機關提交的物業管理報告

E向公安機關提交的物業管理報告

30、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時,常常要考慮的因素有(  )。315

A提供的物業管理服務         B可能面積的組合    C尋租者經營業務的性質

D尋租者將來擴展辦公室面積    E租戶的商業信譽

 

答案

一、單項選擇

1(A)2(A)3(B)4(C)5(B)6(C)7(B)8(C)9(D)10(B)

11(A)12(D)13(C)14(B)15(C)16(D)17(D)18(A)19(A)20(C)

21(D)22(B)23(A)24(C)25(D)26(A)27(B)28(A)29(C)30(C)

31(A)32(A)33(D)34(D)35(B)36(A)37(D)38(B)39(D)40(B)

二、多項選擇

1(ABCD)2(ABCD)3(ABCD)4(BCE)5(BD)6(AB)

7(ABCD)8(BCD)9(ABCE)10(BDE)11(ABC)12(CE)

13(ACD)14(ABCD)15(ABCD)16(ACD)17(ABCD)18(ABCD)

19(ABCE)20(CDE)21(ABCD)22(ABCD)23(ABCE)24(CDE)

25(BCD)26(ABCD)27(AB)28(ABCD)29(ABC)30(BCD)


注釋人: hjtao    提交時間:2012-6-29 9:28:52

全國物業管理師職業資格考試模擬題物業管理實務》

一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題備選項中,只有1個最符合題意)

1、物業服務企業提供的服務是(    )。

A. 無償的             B. 微利的           C. 有償的和盈利性的        D. 保本非盈利的

2.物業服務企業成立的標志是取得(      )

A.企業名稱預先核準通知書      B.營業執照     C.物業服務企業資質證書        D.驗資證明

3. 對于三級資質的物業服務企業而言,要求物業管理專業人員、以及工程等方面的專職管理和技術人員不少于(  )人。    A.5        B.10         C.20         D.30

4.下列項目中,必須通過招投標選聘物業服務企業的物業是(    )。

A.一個辦公樓                                     B.已經成立了業主大會的住宅小區

C.僅有4個投標方的一個新建尚未銷售的大型住宅小區 D.已經成立了業主大會的住宅小區內的會所

5.下列選項中,不屬于物業管理方案的關鍵性內容的是(    ) 。

A.組織架構與人員配備           B.費用測算與成本控制   C.管理方式、運作程序及管理措   D.物資裝備

6.招標人需要對已經發出去的招標文件進行必要的澄清或者修改的,應當在招標文件要求提交投標文件(      )日前,以書面形式通知所有的招標文件收受人。     A.5        B.7       C.10       D.15

7.在拍賣的過程中,屬于“要約”行為的是(    )。

A.拍賣方發布拍賣公告              B.拍賣人宣布拍賣某物    C.拍賣師擊槌     D.競拍方的每次出價

8. 業主公約正式訂立的時間是(     )。

  A.物業銷售前             B.物業銷售階段       C.物業入住階段          D.首次業主大會召開

9. (     )是民法、合同法的最基本原則。 

  A.平等原則           B.自由原則         C.誠信原則        D.公序良俗原則

10.從法律的角度來說,前期物業服務企業的起點是(    )。(《物業管理條例》

A. 前期物業管理合同簽訂生效    B. 竣工驗收    C. 承接查驗   D. 負責前期物業管理的企業入場

11.前期物業管理最明顯的特點是(    )。

A. 其特定內容是以后常規物業管理的基礎,對常規物業管理有著直接和重要的影響

B. 在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程

C. 呈現管理服務的波動和不穩定狀態   D. 一般呈現出收入少,支出多,收支不平衡和虧損

12. 承接查驗實施方案由(   )制定。

A.物業服務企業    B.建設單位   C.物業服務企業或建設單位共同   D.物業服務企業或建設單位

13. 物業管理承接查驗主要的方式是(       )。

      A.感官查驗    B.核對查驗     C.使用查驗     D.檢測查驗

14. 以下各個選項中,屬于物業管理機構更迭時承接查驗的內容但是不屬于新建物業承接查驗內容的是(     )。

A. 物業資料                B. 共用部位     C. 各項費用與收支情況             D. 共用設備設施

15. 物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部(      )令《住宅室內裝飾裝修管理規定》。  

A. 99號                       B. 121號        C. 110號                      D. 48號

16.因裝飾裝修活動造成了相鄰住宅的管道堵塞,(     )應當負責修復和賠償。

A. 裝修人                   B. 裝修施工單位 C. 裝修人或者裝修施工單位      D. 相鄰住宅的業主

17. 裝飾裝修申報資料由(    )提供。

      A.業主                   B.物業管理單位             C.業主和施工單位                      D.業主和物業單位

18. 需要進行中修或局部大修更換部件的房屋是(     )。

A. 基本完好房            B. 一般損壞房      C. 嚴重損壞房                      D. 危險房

19. 定期維修又叫做(     )。

A. 狀態檢測下的預防維修         B. 改善性的預防維修     C. 計劃性預防維修                    D. 中修

20. 對物業管理而言,應盡量避免(     )。

      A.計劃性預防維修         B.狀態監測下的預防維修         C.改善性能的預防維修           D.事后維修

21.某小區入夏后發現蚊子驟然增多,最后合適的治理方法是(    )。

A. 利用誘餌誘殺                                      B. 使用相關的器械滅殺

C. 查找附近有沒有的積水,然后排干積水并加入藥物      D. 安裝各種防蚊的紗窗

22. 以下選項中,不屬于清潔衛生服務內容的是(     )。

A. 建筑物外公共區域清潔         B. 垃圾的收集與處理     C. 花木種植       D. 管道疏通服務

23. 安全防范工作周檢由(    )負責。

A. 安防隊伍的各班班組長     B. 安防主管及項目領導    C. 指定人員     D. 指定的督察人員

24. 義務消防隊伍每年應進行(       )次消防實戰演習。

A. 1                          B. 1—2                   C. 2               D. 3

25. 對物業管理常見的緊急事件,針對同一類型的事件制定的預選方案要在(    )個以上。

A. 兩                                     B. 三                    C. 四                 D. 五

26. 物業管理投訴處理的要求不包括(       )。

A.誰受理,誰跟進,誰回復                B.暫時無法解決的,可讓客戶回去等候通知

C.做詳細記錄,并及時總結經驗            D.盡可能滿足業主的合理要求

27. 在物業管理使用的各類文書中,(      )的規范性最強。

A.行政公文            B.事務文書      C.制度文書                    D.禮儀文書

28. 企業因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調整活動為(     )。 

  A.辭職           B.解職              C.辭退            D.資遣

29.在銷售商品房的時候,購房者應該按照總購房款的(     )的比例向售房單位交納維修資金。

A. 1%-2%                   B. 2%-3%        C. 3%-4%             D. 4%-5%

30. 全國物業服務企業信用檔案建設的原則是(      )

      A.統一規劃、分級指導、集中申報,信息共享      B.統一建設、分步實施、分級管理、信息共享

      C.統一建設、強化領導、分級管理、信息共享      D.統一規劃、分級建設、分步實施、信息共享

二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

1. 物業管理公司使用的請示屬于(       )

 A.內行文             B.外行文             C.前行文           D.后行文    E.上行文

2.下列關于物業服務企業資質的說法中,錯誤的是(     )。

   A.資質審批并不是物業服務企業設立的一個必須條件

   B.新設立的某家物業服務企業在申報資質的時候,審批部門可以根據其所具備的注冊資金、專業人員條件和所管理的物業面積給予不同的資質

   C.一個物業服務企業管理的高層住宅面積為40萬平方米,管理獨立式別墅2萬平方米,單從所管理的物業面積這一標準來看,它符合二級資質的要求

   D.在取得營業執照之后的一個月內,物業服務企業應該到相應的主管部門申請資質

   E. 資質審批一定要在工商注冊登記后才能進行

3. 影響物業服務企業機構設置的主要因素包括(     )

A.國家的宏觀政策 B.企業戰略因素 C.技術因素 D.組織規模及所處的階段 E.企業的員工素質

4.在物業服務企業從事的以下管理內容之中,帶有公共管理性質的有(  )。

A.向部分業主提供家政服務               B.向部分業主提供班車接送服務

C.物業區域內公共秩序的維護             D.市政設施的配合管理       E.物業的裝修管理

5. 下列關于公開招標的表述中,正確的是(     ) 。

     A.公開招標必須發布招標公告,但發布的途徑可以不是公共媒介

     B.公開招標應當邀請所有符合投標條件的物業服務企業參加招標

     C.公開招標的評選條件和程序是預先設定的

     D.招標公告必須公開,但是招標的程序和中標的結果可以不公開

     E.對于公開招標來說,投標人如果少于5個,則該公開招標無效,應當重新組織招標

6. 專題培訓包括(     )。

   A.更新觀念的培訓     B.專項管理培訓     C.外派培訓     D.專項技術培訓   E.晉升培訓

7.物業管理方案的實質性內容主要包括(     )。

      A.招標物業項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序         B.管理制度的制訂、檔案的建立與管理

      C.早期介入及前期物業管理服務內容、常規物業管理服務綜述 D.費用測算與成本控制  E.管理指標

8. 物業服務合同與前期物業服務合同的區別表現在(     )。

A.前期物業服務合同是建設單位同物業服務企業簽訂的,物業服務合同是業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的

B. 前期物業服務合同是不約定期限合同,物業服務合同是約定期限合同

C. 前期物業服務合同的期限是不確定的,物業服務合同的期限是確定的

D.前期物業服務合同規范性較弱,物業服務合同規范性較強

E.前期物業服務合同的期限比較短,物業服務合同的期限比較長

9. 對有爭議的物業服務合同的解決途徑包括(      )。

  A.友好協商B.向約定的仲裁委員會仲裁 C.向人民法院起訴 D.由物業管理單位解釋E.聽從業主大會意見

10. 物業服務企業支付的物業管理用房的有償使用費,應該計入(     )

A. 管理費用         B. 營業成本    C. 直接材料費        D. 只有人工費      E. 遞延資產

11. 物業管理工作移交中的重點和難點包括(     )。

A. 物業資料的移交         B. 共用部位的移交        C. 共用配套設施和機電設備的接管

D. 各項費用和資產的移交               E. 物業管理運作的銜接

12. 在物業管理機構發生更迭時的物業查驗的基本內容包括(     )。

A.物業資料情況                          B.物業共用部位、共用設施設備及其管理現狀

C.各項費用與收支情況,項目機構經濟運行情況 D.業主產權范圍內的物業使用情況 E. 業主的資料情況

13.處理緊急事件的要求包括(     )

A. 企業應盡可能控制事態的惡化和蔓延     B. 在態度上可適當消極

C. 不管事件如何變化,要嚴格遵守原定的預防措施或應對方案

D. 避免出現“多頭領導”                   E. 應以不造成新的損失為前提

14. 在能源消耗的公式中,屬于浪費掉的能源的是(      )。

A. Wc                      B. Wsb        C. Ws                D. Wf        E. Wb

15. 關于公共安全防范管理服務的論述中,正確的是(      )。

A. 在公共安全防范活動中,物業服務企業居于主導地位,必要時請政府相關部門協助

B. 在公共安全防范活動中,政府相關部門居于主導地位,物業服務企業只是起到協助作用

C. 物業服務企業的所提供的安全防范服務在本質上是防范性的,而不是要解決某些具體的安全問題的

D. 物業服務企業對于小區內的治安等問題承擔全部責任

E. 物業服務企業對于小區的治安所承擔的責任要以物業服務合同為依據

三、綜合分析題(共2題,每題20分)。

案例分析題(一)

某小區為多、高層混合小區,在建設階段A物業管理公司早期介入了該工程,如果你是該物業管理公司的高級管理者,請問:

  1. 物業管理早期介入對于開發商和物業服務企業的有利之處(5分)
  2. 說明早期介入包括哪些階段?(3分)
  3. 你應該從哪些方面為建設單位提供建議,方便今后的物業管理服務?(3分)
  4. 在前期物業管理期間,會存在哪些工程質量保修責任?(4分)
  5. 在保修期內,保修責任是誰?你該如何處理? (5分)

 

案例分析題(二)

王軍喜歡養花,經常把花盆放置在其外窗臺上。一天,天氣預報稱今日臺風來臨,讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班,未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午臺風來臨,住在同樓的黃佳放學回家,恰好走到王軍家的樓下,被臺風刮落的花盆砸中頭部,當即昏倒在地,物業管理公司的巡邏保安員見狀,忙把其送往醫院搶救。經醫院搶救治療痊愈,但花費數萬元。黃佳父母找到王軍要求其賠償損失,王軍則稱花盆是臺風刮下來的,屬不可抗力,不同意賠償。為此,黃佳的父母向人民法院起訴,要求王軍賠償損失,并以管理不善為由將物業管理公司告上法庭。試問:

(1)本案可以依法應由誰來承擔賠償責任?(2分)

(2)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力?為什么?(3分)

 (3)物業管理公司依法是否應承擔賠償責任?(5分)

(4)如果你是某物業管理公司的安全管理人員,負責所承擔項目的安全管理工作。請說明安全防范管理服務包括哪些內容?治安防范的注意事項。(10分)

參考答案

一、單項選擇題(共30題,每題1分)

1C   2C   3B   4C   5D   6D   7D   8D    9C   10A

11A  12A13  B14  C15  C16 A   17C  18B  19C  20D

21C  22C  23B  24B  25A  26B    27A  28D  29B  30D

二、多項選擇題(共30題,每題2分)

1ACE     2ABD  3BCD   4CDE   5BC

6ABD  7BCE  8AC     9ABC  10AB

11CDE   12ABC  13ADE  14ABCD  15BCE

 

案例分析題(一)參考答案

(1)對于開發商而言,有優化設計、有助于提高工程質量和提高開發效益

對于物業服務企業有助于了解物業情況,為前期物業管理作充分準備

(2)物業開發項目的可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段、竣工驗收階段

(3)與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;配合設備安裝,確保安裝質量;對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見;熟悉記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況

(4)物業工程質量保修分為二部分:一是業主從建設單位購買的產權專有部分;一是物業服務企業承接管理的物業共有區域及共用設施設備部分。

(5)由建設單位承擔。向建設單位申報對物業共用區域及共用設施設備的質量保修,跟蹤并督促完成。業主部分由業主自行向建設單位提出處理要求;也可以向物業服務企業反映,物業服務企業負責轉告建設單位。

案例分析題(二)參考答案

1) 應該由王軍承擔,根據民法通則第126條:建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有權人或者管理人應當承擔民事責任。

2)不屬于不可抗力,因為這是可以預見且可以避免的,王軍未能盡到足夠的注意義務來防止花盆墜落,其本身是有過錯的。當然如果真的屬于不可抗力的話,則不需要承擔責任。

3)物業管理公司在本案中不承擔賠償責任,因為陽臺屬于業主專有部分,花盆是業主自有物業,物業公司管理范圍只限于公共部分,對于陽臺上的花盆物業公司并不是管理人,業主才是法定的管理人。但是,盡管從法律上,一般來說此類事件物業公司不需承擔賠償責任,但一個小區如果發生這類事件,對物業公司的聲譽和品牌都是一種極大的損害,因此,物業公司在平時工作中還是應當采取措施防止此類事件發生。如果發現住戶陽臺放了可能發生墜落危險的物品,應及時勸阻,勸阻無效的應送達整改通知書并要求其簽收。在臺風等惡劣天氣來臨前,應對全體業主發通告,要求其檢查有無不安全的擱置物、空調支架牢固不牢固,外墻有沒有脫落可能等,發現問題應及時落實整改措施。

(4)內容有:出入管理;安防系統的使用、維護和管理;施工現場管理;配合政府開展社區管理。

注意事項:

  1. 遇到有人在公共區域聚眾鬧事,應立即向公安機關報告,并及時上報上級領導,協助公安機關迅速平息事件,防止事態擴大。
  2. 遇到違法犯罪分子正在進行盜竊等,應立即報警,協助公安機關制止
  3. 管轄范圍內公共區域有瘋等特殊人員進入 ,應將其勸離管轄區,或通知其家屬等將其領走
  4. 轄區公共區域內出現可疑人員,要留心觀察,必要時可禮貌查問
  5. 轄區內發生墜樓等課外事物,應立即通知急救單位及公安、家屬、并圍護好現場,做好轄區客戶的安撫工作、等待急救單位及公安部門前來處理。

注釋人: wjbao    提交時間:2012-6-26 15:44:23

2012年物業管理經營管理押密試題及答案


  一、單項選擇題
  1.城市房地產市場的主要組成部分是(   A )。
  A.市場價商品住宅    
  B.經濟適用住房  
  C.公共住宅    
  D.廉租房

  2.房地產市場分析首先要分析的是影響房地產市場的(  A  )。  
  A.宏觀因素    
  B.市場供求  
  C.相關因素    
  D.價格因素

  3.物業服務企業和業主的溝通模式和頻率取決于(  D  )。  
  A.物業服務企業的質量    
  B.物業服務企業的要求
  C.物業的現狀    
  D.業主的態度

  4.下列物業租賃方式中,會因租約對方中的一方死亡時自動中止的是( D )租賃。  
  A.周期性    
  B.私房
  C.定期    
  D.意愿

  5.房屋租賃登記備案的一般程序不包括( C )。
  A.申請    
  B.審查  
  C.批準    
  D.頒證

  6.零售商業物業的現場管理是否成功,有多方面的影響因素。下列不屬于其影響因素  的是( C )。
  A.正確的經營管理策略    
  B.有針對性的管理方案設計  
  C.詳細的管理計劃    
  D.精確的費用測算

  7.投資商成功開發零售商業項目后,對項目的處置方式不包括( B )。  
  A.全部出售套現
  B.將產權贈與他人
  C.將大部分產權出售,成為小股東
  D.完全擁有產權,或直接出售一小部分產權,自己仍維持大股東的身份

  8.物業管理成本的類型中,( A )成本是指在會計期間開始前,對所承擔的實際物業管理工作預估的成本,目的在于預測實際成本以供定價參考。
  A.估計
  B.可緩
  C.邊際
  D.可免  

  9.在人工費的估算中,福利費包括福利基金、工會基金和教育經費三項,其中福利基金應按工資總額的( D )計算。
  A.3%
  B.2%
  C.1.5%   
  D.14%  

  10.概率預算的編制方法不包括( C )。
  A.確定預算編制所涉及的每一變量
  B. 對各種組合的聯合概率與各該組合的結果計算加總,求取成本期望值
  C.確定每一變量的變化范圍及聯合概率
  D.計算各變量不同“組合”的聯合概率

  11.物業服務企業成本的控制一般由五個步驟組成,首先要( A )。
  A.明確控制范圍
  B.執行控制標準
  C.分析相關差異
  D.糾正成本偏差  

  12.在前期物業管理階段,( D)擁有物業,是物業的第一業主。
  A.設計單位
  B.施工單位
  C.業主
  D.建設單位  

  13.針對不同的零售商業物業,物業服務企業需要不同的經營策略。就中高檔項目而言,  經營策略不包括(A  )。
  A.設置完善的機構
  B.樹立品牌形象,參與市場競爭
  C.與開發商建立密切聯系,考慮長線戰略聯盟  
  D.必要的經濟回報

  14.無論是物業服務企業還是零售商業物業項目,都要成立消防安全組織,其最高管理機構是( B )。
  A.物業服務企業
  B.安全委員會
  C.業主委員會
  D.環境與發展委員會

  15.組合投資管理工作的步驟中,(  C)是按照一定的標準,采用科學的方法來檢查和評定投資組合管理者對職責的履行程度和工作成績。
  A.制訂投資方針和政策  
  B.投資組合的調整
  C.投資組合績效評估
  D.構建投資組合

  16.質量服務應該在公司內外都得到共識并要面向市場。一般來說,人們都偏向使用內部服務,但如果內部服務的成本高出市場的(B )以上,或不能得到相應的服務,這種偏向就會消失。
  A.8%
  B.10%
  C.12%
  D.15%

  17.不良物業資產形成的原因中,造成不良資產生成的直接原因是( C )。
  A.經濟周期變化 
  B.房地產虛假的泡沫繁榮
  C.經營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷
  D.銀行貨幣資金運作的中斷

  1.物業管理成本按照與決策的關系劃分,可將成本分為( CDE )成本等。 
  A.固定   
  B.變動
  C.邊際   
  D.差異 
  E.機會

  2.成本的控制常常運用不同的機制,據此可將成本的控制分為(  ABD   )控制。 
  A.反饋性   
  B.防護性
  C.事前   
  D.前饋性 
  E.事中

  3.風險管理的整個過程可以分成(  ACDE  )四個步驟。
  A.風險識別   
  B.風險承擔 
  C.風險控制   
  D.風險評估 
  E.風險調整

  4.財務報告會計報表部分中,企業在會計期末編制的主要會計報表有( ABCE )。 
  A.資產負債表   
  B.不需對外報送的成本報表 
  C.利潤表   
  D.資產減值準備明細表
  E.現金流量表

  5.利潤總額是指企業實現的全部利潤,包括企業的(   BCDE )等內容。
  A.主營業務收入   
  B.所得稅
  C.營業外收支凈額   
  D.投資收益   
  E.當年營業利潤


注釋人: lcchuang    提交時間:2012-6-20 0:19:47

2012年注冊物業管理師物業管理實務專項練習匯總


  1、 《物業管理條例》設立的制度均是針對(B )的物業管理活動而言

  A、非住宅物業

  B、居住物業

  C、即包括居住物業也包括非住宅物業

  D、以上答案都不對

  2、 ( B )年,國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。

  A、1978

  B、1979

  C、1980

  D、1981

  3、 ( A)是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件,是推動我國全面開展物業管理活動的基石,對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。

  A、《城市新建住宅小區管理辦法》

  B、《全國優秀管理住宅小區標準》

  C、《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》

  D、《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

  4、 (B )年,國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理,以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰,都做了明確規定。

  A、1995

  B、1996

  C、1997

  D、1998

  5、 非市場性的房屋管理( B )物業管理。

  A、屬于

  B、不屬于

  C、包括

  D、不包括

  -
  1、 業主大會籌備組的工作內容,應當在首次業主大會會議召開( C )日前以書面形式在物業管理區域內公告。

  A、7

  B、10

  C、15

  D、20

  2、 業主大會作出的一般決定,實行簡單多數表決原則,必須經與會業主所持投票權( B )以上通過

  A、1/2

  B、2/3

  C、3/4

  D、4/5

  3、 經業主委員會或者( B )%以上業主提議,認為有必要變更業主委員會委員的,由業主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業管理區域內公告。

  A、15

  B、20

  C、30

  D、50

  4、 訂立業主公約是業主之間的共同行為,通常情況下,業主公約由業主大會籌備組草擬,經首次業主大會會議審議通過,公約的修改權也屬于( A)。

  A、業主大會

  B、業主委員會

  C、業主管委會

  D、業主公約

  5、 物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業,物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中,由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的,稱為( A )。

  A、前期物業管理招標投標

  B、物業管理招標投標

  C、后期物業管理招標投標

  6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般(  )基礎租金。

  A.等于

  B.低于

  C.高于

  D.不確定

  答案:C

  解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎租金。否則市場租金低于基礎租金,業主就需要進一步壓縮經營成本來降低基礎租金。

  7、從管理的角度來講,確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是(  )

  A.與客戶關系維護工作

  B.與行政管理部門的協調工作

  C.與開發商、施工企業的合作

  D.房屋與設備維護工作

  答案:D

  解析:從管理的角度,確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施,是做好房屋與設備維護工作。這是寫字樓物業管理的第二個常觀目標。

  8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業管理的(  )

  A.經營目標

  B.服務目標

  C.管理目標

  D.微觀目標

  答案:A

  解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業管理的第一個常規目標。即其經營目標

  9、一套完整的會計報表包括(  )組成

  A.會計報表和文字報告

  B.主表和附表

  C.會計報表附注和財務情況說明書

  D.《企業會計制度》規定的和企業內部管理需要的報告。

  答案:B

  解析:詳見第三題解析。

  10、(  )是會計核算的最終產品,是物業管理企業向信息使用者提供財務信息的基本形式

  A.主表

  B.附表

  C.會計報表

  D.文字報告

  答案:C

  解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產品。D也是提供給信息使用者的信息之一。

  1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有(  )

  A.物業管理用房

  B.租賃倉庫

  C.店鋪

  D.停車場

  E.設備機房

  答案:B,C,D,

  解析:AE為物業維持的必備條件,不屬于收益性部分。

  2、向業主租戶提交的物業管理報告的重點是(  )

  A.物業管理企業收取的管理費用值

  B.物業管理費用用在何處

  C.物業管理企業未來的計劃

  D.企業盈利

  E.本期物業經營管理活動完成的情況

  答案:A,B,C,

  解析:與物業業主租戶相關的信息應成為這類型報告的主要內容,DE兩項與業主不相關。

  3、資金運用包括(  )

  A.資金的投放

  B.支付罰款

  C.各項資產的使用

  D.補償物業經營管理耗費

  E.繳納各種稅金

  答案:A,C,

  解析:資金運營是物業管理企業將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業管理經營服務中的過程,包括資金的投放于各項資產的使用。

  4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業管理績效評價的類型有(  )

  A.政府評價

  B.新聞媒體評價

  C.社會評價

  D.企業集團內部評價

  E.企業自我診斷評價

  答案:A,C,D,E,

  解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。

  5、物業管理企業績效評價以(  )四個方面的內容作為評價重點。

  A.物業管理企業的盈利能力

  B.資產運營水平

  C.償債能力

  D.物業管理企業

  E.后續發展能力

  答案:A,B,C,E,

  解析:D選項為績效評價的對象,其余為評價內容。

  6、屬于物業建設單位在開發過程中所訂立的合同是(  )

  A.建設施工合同

  B.售房合同

  C.收益性物業的租賃合同

  D.水電供應合同

  E.專項維修工程合同

  答案:A,B,D,

  解析:A選項為建設單位的主要工作,因此正確。可以在開發過程中售房,因此正確;開發過程需要水電支持,因此D也正確。CE不屬于開發過程中的合同。

  7、物業管理招標方式有(  )

  A.公開招標

  B.有限競爭公開招標

  C.邀請招標

  D.有限競爭選擇招標

  E.議標

  答案:A,C,D,E,

  解析:這里考察的是招標方式,其中D選項為C選項的別稱,因此正確選項為ACDE

  8、前期物業服務合同與物業服務合同的差異包括(  )

  A.合同的客體

  B.合同的主體

  C.合同簽訂的日期

  D.合同的有效期限

  E.合同的委托事項

  答案:B,C,D,

  解析:合同的客體均是物業管理企業,是相同的。但是主體分為建設單位與業主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為BCD。

  9、物業服務合同包括(  )

  A.租賃合同

  B.物業服務合同

  C.前期物業服務合同

  D.保管合同

  E.裝修合同

  答案:B,C,

  解析:根據物業所處時間的不同,合同主體的不同,導致其分為BC兩類,但是客體都是物業管理企業。

  10、下面屬于事先控制的有(  )

  A.前饋性控制

  B.材料成本控制

  C.管理費用控制

  D.簡單控制

  E.防護性控制

  答案:A,E,

  解析:前饋控制是發生在成本發生之前的,因此屬于事先控制;防護性控制也是發生在成本開支之前的,因此正確選項為AE。其他選項為按照控制對象不同而進行的成本控制分類。

  1、靜態運算的優點是(  )

  A.編制簡單

  B.具有挑戰性

  C.可實現費用等效益最大化

  D.調動員工控制費用支出積極性

  E.編制成本低

  答案:A,E,

  解析:靜態預算也是固定預算,是以過去的實際費用支出為基礎的,優點在于簡單、容易為各部門所接受。

  2、宣傳廣告的費用支出數量取決于(  )

  A.人平均工資水平

  B.新舊程度

  C.物業的質量

  D.市場的供求狀況

  E.物業的空置水平

  答案:B,D,E,

  解析:宣傳廣告費用支出的數量取決于物業的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為BDE。

  3、成本包括(  )

  A.物化勞動的價值

  B.工資

  C.活勞動創造的價值

  D.福利費

  E.所有耗去的費用

  答案:A,C,

  解析:成本是指全部生產費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。

  4、租賃合同自然終止的情況包括(  )

  A.無正當理由,拖欠房屋租金6個月以上的

  B.租賃合同到期

  C.符合法律規定或者合同約定的解除合同條款的

  D.因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的

  E.當事人協商一致的。

  答案:B,C,D,E,

  解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續履行的、當事人協商一致的。因此,正確選項為BCDE

  5、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有(  )

  A.確定可出租面積和租賃方式

  B.編制租賃經營預算

  C.定位目標市場

  D.確定租金方案

  E.明確廣告策略

  答案:A,B,C,D,

  解析:前四項均是主要內容,其中E選項改為明確吸引租戶的策略也為正確選項,因此,正確選項應為ABCD


注釋人: ysx    提交時間:2012-6-18 9:16:59

物業管理師管理實務考試預測試題及答案

一、單項選擇題
1.
下列關于前期物業服務合同的表述中,不正確的是(D)。
A.前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議
B.前期物業服務合同是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據
C.前期物業服務合同的當事人不僅涉及建設單位與物業服務企業,也涉及業主
D.在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當訂立口頭的前期物業服務合同
2.前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當此類因素致使前期物業服務合同無法全面履行時,物業服務企業可以通過(C)的方式規避風險。
A.宣告合同無效
B.宣告合同可撤銷
C.提前解除合同
D.約定條款
3.下列選項中屬于物業項目開發的銷售階段早期介入內容的是(B)。
A.就物業的結構布局、功能方面提出改進建議
B.完成物業管理方案及實施進度表
C.就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見
D.對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見
4.物業工程質量保修分為兩部分:一是物業服務企業承接管理的物業共用區域及共用設設備等部分;二是業主從建設單位購買的產權專有部分。這兩部分的保修事務都應由(B)負責。
A.業主大會
B.建設單位
C.物業服務企業
D.施工單位
5.新建物業承接查驗的主要內容不包括(D)。
A.物業資料
B.物業共用部位
C.共用設施設備
D.建設單位資料
6.在物業管理客戶中,最主要的客戶管理對象是(B):
A.建設單位
B.業主
C.專業公司
D.政府部門
7.物業管理客戶溝通的內容不包括(B)。
A.與建設單位就早期介入、承接查驗、物業移交等問題的溝通交流
B.與建設單位、市政公用事業單位、專業公司等單位的溝通交流,要以合同準備為核心,明確各方職責范圍、權利義務,做好溝通交流工作
C.與市政公用事業單位、專業服務公司等相關單位和個人的業務溝通交流
D.與業主大會和業主委員會物業管理事務的溝通交流
8.物業管理投訴處理的要求不包括(A)。
A.要正確看待物業管理投訴,并把它轉換為一種消除失誤、改善管理與服務、加深與業主溝通聯系的機遇
B.對投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復”
C.接受和處理業主投訴要做詳細記錄,并及時總結經驗
D.接受與處理業主的投訴,要盡可能滿足業主(或物業使用人)的合理要求
9.通報正文的主體構成不包括(D)。
A.結論
B.結語
C.事實與評析
D.依據
10.當物業與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問和答復問題,向有關部門(如派出所、居委會)、業主委員會或其他單位等聯系工作時,要用(A)文種。
A.“函”
B.“通知”
C.“請示”
D.“批復”
二、多項選擇題
1.合同要約的構成要件為(ACE)。
A.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖
B.要約必須由受要約人或其代理人作出
C.要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定
D.要約必須在要約的有效時間內作出
E.要約必須傳達到受要約人才能生效
2.合同簽訂應遵循的基本原則是(ACDE)。
A.主體平等
B.罪責自負
C.合同自由
D.誠實信用
E.權利義務公平對等
3.物業管理服務及相關活動規范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業服務合同時,要特別注意的主要條款包括(ABCE)。
A.內容
B.費用
C.項目
D.技術
E.標準
4.新建物業承接查驗的常用記錄有(ABE)。
A.工作聯絡登記表
B.物業承接查驗記錄表
C.物業承接查驗工作流程
D.承接查驗所發現問題的處理流程
E.物業工程質量問題統計表
5.物業人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在進行周密計劃和進行資料準備及其他準備工作的同時還應注意的問題是(BCDE)。
A.物業運轉資金要落實到位
B.人力資源要充足
C.資料準備要充足
D.緊急情況要有預案
E.分批辦理人住手續,避免因為過分集中辦理產生的混亂

 


注釋人: hjtao    提交時間:2012-6-15 10:32:55

物業管理實物

1、物業管理企業是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及(   )的現代化科學管理,為業主和用戶提供良好的生活、工作和學習環境的服務性企業。

A.場地

B.綠化帶

C.道路

D.周圍環境

2、物業管理公司處理業主或是用人投訴的部門是(   )。

A.管理部

B.服務部

C.監察部

D.產業部

3、業主有權直接參與管理區域的物業管理是業主自治管理,這種自治管理是(   )。

A.業主直接進行的

B.通過房地產行政部門實現的

C.通過業主大會和業主代表大會實現的

D.通過物業管理公司實現的

4、業主小組成員可以通過協商選舉產生,一般按每(   )平方米建筑面積產生一名小組成員。

A.300~500

B.500~1000

C.1000~1500

D.1000~2000

5、第一次業主大會或業主代表大會由(   )組織召開。

A.房地產行政管理部門

B.房屋出售單位

C.業主委員會和物業管理公司

D.房地產行政管理部門和房屋出售單位。

 

答案:1.D 2.C 3.C 4.B 5.D

 

1.(  )是指縣級以上地方人民政府根據需要,在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。

  A.總登記

  B.初始登記

  C.變更登記

  D.轉移登記

  答案:A

2.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額(  )的,應當及時續交。

  A.30%

  B.60%

  C.40%

  D.50%

  答案:A

3.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位.共用設施設備保修期滿后的(  ),不得挪作他用。

  A.維修

  B.養護

  C.裝修

  D.維修和更新、改造

  答案:D

  4.業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院(  )。

  A.訴訟

  B.予以撤銷

  C.依法裁定

  D.調解

  答案:B

  5.業主對建筑物專有部分享有(  )的權利。

  A.占有

  B.使用

  C.收益

  D.占有、使用、收益和處分

  答案:D

  6.物業管理師資格注冊審批機構為(  )

  A.建設部

  B.人事部

  C.省、自治區、直轄市房地產行政管理部門

  D.縣級以上房地產行政管理部門

  答案:A

  7.依據國家相關法律、法規制定的,是業主應當共同遵守的行為準則,對全體業主具有普遍約束力的是(  )。

  A.物業服務合同

  B.《物業管理條例》

  C.管理規約

  D.臨時管理規約

  答案:C

  8.在物業管理區域內,業主大會.業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行(  )職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

  A.管理職權

  B.自治管理

  C.民主管理

  D.監督指導

  答案:B

 9.違反《條例》規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處(  )以下的處罰。

  A.10萬元

  B.20萬元

  C.1萬元

  D.5萬元

  答案:A

  10.物業管理用房的所有權依法屬于(  )。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

  A.業主

  B.業主大會

  C.物業服務企業

  D.業主委員會

  答案:A

1.鑒定機構接到鑒定申請后,應進行的程序不包括(  )

  A.受理申請

  B.初始調查,摸清房屋的歷史和現狀

  C.現場查勘、測試

  D.立即做決定,簽發鑒定文書

  答案:D

  解析:除以上三個選項外還包括:檢測驗算,整理技術資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發鑒定文書。一共包括6個程序。

  2.下列不屬于轉移登記的是(  )

  A.繼承

  B.劃撥

  C.合并

  D.境遷

  答案:D

  解析:房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并,以及以房地產作價入股、與他人成立企業法人,致使房地產權屬發生變更的屬于房屋所有權主體發生轉移的情況。

  3.契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產權屬方面的合同一經生效,當事人之間(  )

  A.債權成立

  B.債權先成立,物權后成立

  C.物權先成立,債權后成立

  D.債權和物權同時成立

  答案:D

  4.抵押人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起(  ),到房地產所在地辦理房地產抵押登記.

  A.20日內

  B.30日內

  C.28日內

  D.半個月內

  答案:B

  5.(  )是《擔保法》規定的擔保形式之一

  A.質押

  B.抵押

  C.物押

  D.約定

  答案:B

  6.下列關于設立房地產中介服務機構應具備的條件的敘述,錯誤的是(  )

  A.有自己名稱、組織機構

  B.有固定的服務場所

  C.無規定數量的財產和經費

  D.具有房地產及相關專業中等以上學歷

  答案:C

  解析:應具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機構;(2)有固定的服務場所;(3)有規定數量的財產和經費;(4)從事房地產咨詢業務的,具有房地產及相關專業中等以上學歷.初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上;從事房地產評估業務的,須有規定數量的房地產估價師;從事房地產經紀業務的,須有規定數量的房地產經紀人。

  7.下列關于房地產中介服務機構履行義務的說法,正確的是(  )

  A.可以不遵守自愿

  B.可以不交納稅費

  C.可自行規定收取費用

  D.遵守有關法律、法規和政策

  答案:D

  解析:包括6個方面:(1)遵守有關的法律、法規和政策;(2)遵守自愿、公平、誠實守信的原則;(3)按照核準的業務范圍從事經營活動;(4)按規定標準收取費用;(5)依法交納稅費;(6)接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。

  8.承租人如需繼續租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前(  )提出并經出租人同意,重新簽訂租賃合同.

  A.2個月

  B.1個月

  C.半個月

  D.3個月

  答案:D

  9.下列說法正確的是(  )

  A.房屋所有權人是房屋出租人

  B.房屋使用人是房屋出租人

  C.房屋使用人是房屋承租人

  D.房屋使用人是業主

  答案:A

  10.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起(  ),依法到房地產管理部門辦理權屬登記手續

  A.90日

  B.100日

  C.50日

  D.1個月內

  答案:A

1.經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起(  )依法做出準予預售的行政許可書面決定

  A.9日內

  B.15日內

  C.10日內

  D.12日內

  答案:C

  2.房地產轉讓的內容包括(  )

  A.房屋轉讓

  B.土地使用權轉讓

  C.房屋轉讓和土地使用權轉讓

  D.劃撥土地使用

  答案:C

  解析:由于房屋與土地物質相連,經濟屬性也密切相關,因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。

  3.取得建設用地批準文件以后(  ),政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費

  A.超過1年未動工開發的

  B.超過半年未動工開發的

  C.超過2年未動工開發的

  D.超過3年未動工開發的

  答案:A

  解析:超過2年未動工開發的,政府可以無償收回土地使用權

  4.關于房地產開發企業一級資質的要求,正確的是(  )

  A.注冊資本不高于5000萬元

  B.從事房地產開發經營4年以上

  C.連續3年建筑工程質量合格率達100%

  D.注冊資本不低于5000萬元

  答案:D

  解析:一級資質房地產開發企業:一是注冊資本不低于5000萬元;二是從事房地產開發經營5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成于此相當的房地產開發投資額;四是連續5年建筑工程質量合格率達100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;六是有職稱的建筑.結構.財務.房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計不少于4人;七是工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;八是具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;九是未發生過重大工程質量事故。

   5.根據《城市房地產開發經營管理條例》規定,達到房地產開發企業資格的條件是(  )

  A.有100萬元以上的注冊資本

  B.有50元以上的注冊資本

  C.有3名以上持有資格證書的房地產專業人員

  D.有1名以上持有資格證書的專職會計人員

  答案:A

  解析:設立房地產開發企業應符合《城市房地產開發經營管理條例》的條件是:(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產專業.建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計